転勤になったら持ち家を売却するか？賃貸？それぞれの判断基準と注意点 ～後編～

はじめに

こんにちは、エステートプランです！
転勤が決まったら、持ち家はどうすれば良いのか。前回のコラムでは、「売却する」ケースをご紹介しました。
今回は、「賃貸に出す」場合の注意点を見ていきましょう。

1. 持ち家を賃貸に出す場合の選択基準とメリット・デメリット

賃貸を選択するのは、「いずれ戻る予定がある」または、「戻ってくる必要がある」ということが大前提です。その上で、単身赴任ではなく家族全員で引っ越し、賃貸にすることで利益を上げたいというケースも多くあります。

また、物件を売却しても、売却代金で住宅ローンの残額をまかなうことができず手出しが発生する場合があります。賃貸にして収入を得るということは、個人事業主として事業を始めることを意味します。税金や修理費が発生するので、手取りが想定より少ないことも多いです。見積もりを取得し、関連する費用についてしっかり調べることをお勧めします。

また、借地借家法で借主が保護されているため、通常の賃貸借契約の場合は自分たちが元の家に戻りたいと思っても、入居者に退去してもらうことはできません。

2.住宅ローンが残っている場合、賃貸に出せないこともあります

住宅ローンは、家族の居住を条件とすることが多く、そもそも住宅ローンの残債がある中で、賃貸に出すことは契約上禁止されていたり、OK であっても「転勤の場合のみ」という条件付きの場合もあります。

まず、金融機関に住宅ローンの契約条件を確認してください。場合によっては、勤務先から証明書を取得する必要があります。

3.賃貸にかかる費用とは

■修繕
家の状態によっては、物件を探している人に気に入ってもらえるようにリフォームが必要です。多少の修理費用は発生しますので、念頭に置いていてください。住宅設備は貸主のものなので、エアコンや給湯器の故障などの修理も貸主の負担になります。

また、基本的には「自然損耗や経年劣化は貸主の負担」となります。退去後は、次回の貸出時に再度クロス代などが必要となります。賃料の数％を管理費として管理会社に払い、家賃の集金や借主との交渉を委託するケースもあります。

■税金
固定資産税はそのまま発生し続けます。また、毎月の家賃収入は不動産所得となるため、確定申告が必要です。賃貸に出す際にかかった費用は、必要経費として計上できるものもあるので、しっかりと把握しておきましょう。

青色申告の申請が可能で、減価償却費や住宅ローンの利子を計上することができます。

4.住宅ローン減税は適用されません

住宅ローン減税は実際の居住期間にのみ適用されます。転勤などで住んでいなかった期間は控除の対象になりません。ただし、元の家に戻ったときに再申請することで、残りのローン控除期間を利用できるようになります。

5.賃貸の契約形態

賃貸の契約形態には、定期借家契約と普通借家契約の 2 種類があります。普通借家契約とは、期間の定めのない賃貸借契約です。
入居者が住み続けたい場合、貸主は契約の解除を要求することはできません。定期借家契約は、契約期間を自由に決めることができ、その期間の終了時に、契約を終了することができます。
2 年で戻って来るなど、期間が決まっている場合は定期借家契約をおすすめします。一方でデメリットとしては、相場より 2～3 割安い家賃でしか貸せないことや、法人契約の定期借家の物件は契約不可が多いなど、借り手が見つかりにくいという点です。
契約時にどちらかを決める必要があり、契約後の変更はできませんのでご注意ください。

家を空き家にするとデメリットが多い

「いつか戻ってくるから」「他人に住まわせたくない」などの理由から、空き家にしたい人もいるかもしれません。しかし、住宅ローンが残っている人は返済が続き、住宅ローン控除も適用されなくなるので、余裕のある人にしか向きません。

また、家に誰も住んでいない場合は、住宅ローンの契約違反になりますので、ローンを借りている金融機関に相談する必要があります。

まとめ

・売却価格と貸出価格を比較すると、売却の方が市場の影響を大きく受けますが、貸出価格は比較的安定しており、景気の影響をあまり受けません。とは言っても、売買と賃貸のどちらが良いか一概には言えません。

・職場の制度を確認し、将来のライフプランをイメージしながら総合的に判断するとよいでしょう。

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