転勤になったら家は売却？賃貸？それぞれの判断基準と注意点 ～前編～

はじめに

こんにちは、エステートプランです！
転勤で家族と一緒に引っ越すとしたら、持ち家をどうするか迷ってしまうこともあるでしょう。数年後に戻る予定がある場合は、賃貸に出すか空き家にすることもできますが、戻る予定がなければ売却するのが一般的です。

戻れるかどうかわからない場合は、売却と賃貸のメリット・デメリットを確認し、どちらの方法が適しているか検討してみましょう。

転勤が決まった場合の持ち家の扱いは 3 パターン

転勤が決まった場合、持ち家の扱いには大きく分けて 3 つのパターンがあります。

・売却する
・賃貸に出す
・空き家のままにする

このうち今回は、「売却する」場合について解説します。
「もう現在の住まいに戻らない」「価格が有利（立地条件や建物の築年数等の条件が良く、高額で売却できる）」「転勤時の社宅規定など補助金がある」等の場合、売却するのが最も現実的です。

転勤時に持ち家を売却するメリット・デメリット

売却の一番のメリットは、手放すことで一区切りがつき、賃貸のように維持管理や運用に手間がかからないことです。また、新しい職場で家を購入する場合、他の選択肢に比べて新しい住宅ローンを組みやすいといえます。デメリットとしては、突然の転勤では売却活動ができず、売却価格が下がる可能性があることです。

査定や取引先の不動産会社の選定など、売却に必要な準備は転勤前に済ませる必要があり、かなり限られた時間の中で準備をしなければならない人も少なくありません。

持ち家を売却する際の不動産会社の選び方

不動産会社の選び方は、どのような場合でも家を売る場合とあまり変わりません。業者選びは、以下のポイントを参考にしてください。

・ポスティング等を行なっている不動産業者
主にマンションを中心に、売り物件を探している業者から定期的にチラシが入ってきます。多くの場合、これらの広告は、マンションを建てたディベロッパーの流通会社や、地域に近い会社や支店から出されます。ポスティングを行っている不動産業者が物件に興味を持っている証拠です。早く高く売りたいならば、そういった会社に依頼すると話がまとまりやすいです。

・一括査定サイト
多くの人は、売却に関する情報を WEB 上で見つけます。その際によく目にするのが、一括査定サイトに誘導するページやバナー広告です。査定依頼を出すと複数の会社から連絡を受けることにはなりますが、自分から一軒ずつ問い合わせするのが面倒な方には良い方法です。

売却活動

依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結し、不動産会社の営業活動が始まります。媒介契約には、一社に営業業務を委託する専任媒介契約（専属専任を含む）と、複数の会社に売却活動を依頼できる一般媒介契約の 2 種類があります。

転勤の際の営業活動では、「引っ越しまでに時間がない」「引っ越し後は遠方に行く」ことに気をつけなければなりません。引っ越し前に入居中内覧を実施して決まらない場合は、入居後に空室の内覧をしていただきます。そのため、遠方に引っ越しても安心して任せられる不動産会社を選びましょう。

内覧に関わる注意点

入居中の内見は、日常生活と同様に「お客様をお迎えする」気持ちを忘れずに。購入者の気持ちは、内見時の印象に大きく左右されます。家の片付けなど、最低限の整理整頓をしましょう。

退去後の空室時の内見では、鍵を不動産業者に預け防犯上、空き家であることを他人に知られないように手配するケースもあります。不動産業者に鍵を預けると、営業担当者が案内しやすくなり、売却にはかなり有利ですが、一方でセキュリティの問題もあります。
このような観点から、信頼できる不動産業者や担当者に依頼することが肝要です。
内見は、どのように対応するかを事前に決めておきましょう。

住宅ローンについて金融機関に相談する

売却時に住宅ローンが残っている方も多いと思います。転勤が決まって売却すると決めたら、まずは借りている金融機関に相談しましょう。ローンの全額返済は、売却の必須条件です。住宅ローンの負債が売却価格よりも多い場合は、残りの負債を計算する必要があります。

住宅ローン控除に関する注意事項

住宅ローン控除は、家族が所有者の家に住んでいることが条件であるため、引っ越した場合は適用されません。

新築住宅を購入した場合、売却から数年経っているなど一定条件を満たしていれば再申請できる場合がありますので、条件をよく確認してください。また、住宅ローンの控除期間は何度も延長されていますが、購入期限が決まっている制度なので、その点にも注意が必要です。

売却時の税金

売却時に利益（譲渡所得）があれば課税されますが、売却時の費用や減価償却費を売却価格から控除することができます。
また、家の売却には特例があり、税金を軽減する仕組みがあることも覚えておいてください。

まとめ

・持ち家があるのに、転勤が決まってしまった。今回は、多くの方が悩んでいるこの問題の対処法を「売却する」際の注意点としてご紹介しました。

・次のコラムでは、「賃貸に出す」または「空き家のままにする」ことを選択した場合について説明します。

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