住み替えの手続きについて徹底解説！「売り先行」の流れやメリット・デメリットとは？

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

前回のコラムに続いて、今回は「売り先行」で家の住み替えを進める際に知っておきたい情報をお伝えします。「買い先行」との違いを理解して、どちらがニーズに合っているかを判断するための参考にしてください。

「売り先行」のメリット・デメリットとは

「売り先行」とは、住み替えの際に今住んでいる家を先に売却し、仮住まいをしながら新しい家を購入する方法です。その具体的な手順と特徴を見てみましょう。

売り先行のメリット

①焦って売る必要がない

売り先行の住み替えは、今住んでいる家を売却してから、新しい家を探して購入するので、焦って売る必要はありません。これにより、買い手との交渉が容易になり、より高い価格で家を売ることができます。

ただし、転勤等が理由で新居の購入に明確なリミットがある場合は、期限に間に合わせるために手続きを急がなければならない場合があります。このような場合は、スケジュール面に注意する必要があります。

売り先行のデメリット

①引っ越しが2回必要になる

売り先行の住み替えの場合、売却した家の引き渡し日から新しい家への入居決定までに、必然的にタイムラグが生じます。その間、仮住まいが必要になり、2回の引っ越しが必要になります。家族の荷物をまとめて引っ越しを2回するのは、手間とお金がかかります。

②仮住まい費用が必要になる

新居に入居するまでの間、仮住まいする場合は、その期間の家賃を支払う必要があります。賃貸物件を借りる際には、家賃の他に敷金や礼金、仲介手数料などがかかり、金銭的な負担はかなり大きいものです。できるだけ出費を抑えるために、家財道具はトランクルームに預けて荷物を減らし、小さめの部屋を借りて家賃を抑えましょう。なかには、 実家に住む方もいます。

住み替えに必要な費用とは

引っ越しや仮住まい以外にも、住み替えには様々な費用がかかります。

①家の売却に必要な費用　

家の売却には以下の費用が必要です。

・仲介手数料
・住宅ローン完済費用
・登記費用
・（必要に応じて）測量費用等
・（必要に応じて）修繕費用等
・譲渡所得にかかる所得税と住民税

これらの総コストは、購入価格の約 5 ～ 10%になると予想されます。

③ 住み替えのために必要な費用
①と②の費用に加えて、家を売却・購入する際の引っ越しに必要な費用があります。
これらは主に、「売り先行」の場合にかかる費用だと捉えてください。

・仮住まいの家賃や敷金礼金、仲介手数料
・仮住まいへの引っ越し費用

住み替えすると税金はどうなる？

最後に、住み替えの際に気をつけたい税金についてお話したいと思います。

①家を売却すると税金がかかる
先にも述べた通り、家を売却して利益が出た場合、その売却益を「譲渡所得」といい、所得税と住民税が課税されます。

家を売却した時の税金は、以下のように計算します。
（取得費：売却する住宅を購入した際にかかった費用、譲渡費用：住宅を売却するために必要な費用）

課税譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除
納税額＝課税譲渡所得×税率
※税率は、売却した家を所有していた期間によって異なります。

　　　　　　（ 所有期間 ） 所得税 ＋ 住民税 ＝ 合計
短期譲渡所得（ 5 年以下 ）30.63% ＋ 9% ＝ 39.63%
長期譲渡所得（ 5 年超 ）15.315% ＋ 5% ＝ 20.315%

②3,000 万円特別控除を利用しよう
マイホームを売却する際、一定の要件を満たしていれば、3,000 万円の特別控除の申請を受けることができます。
この特例は、自宅を売却して得た利益から最大 3,000 万円を免税する制度です。
ただし、住宅ローン控除との併用はできませんのでご注意ください。
3,000 万円特別控除と住宅ローン控除、どちらがお得になるか比較検討してみましょう。

まとめ

・住み替えに伴う重要な手続きの時期や費用について、2 回にわたってお話ししてきました。買い先行か、売り先行かなど、どの方法を選ぶかによって、住み替えに必要な費用は変わってきます。まずはそれぞれシミュレーションし、どのように住み替えを進めるか計画を立てて進めましょう。

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