戸建て住宅の売却相場と査定額について

はじめに

こんにちは、エステートプランです！
戸建ての査定価格は、どのように算出されているのでしょうか？
査定評価額の根拠や適正な相場を知ることは、どの不動産会社に依頼するかを決める重要な要素です。
しかし、「査定評価額が高ければ良い」というものではありません。業者選びに失敗しないよう、戸建ての査定についての基礎知識を身につけましょう。

戸建て住宅の査定が難しい理由とは

一戸建てはマンションや土地に比べて、専門の不動産会社でも売却査定が難しいと言われています。これは、物件によって建物の間取り、構造、設備等が異なるためです。自分の好きなように建てることができるので、一軒一軒の家が個性的なことが多く、過去の取引事例を参考にするのは難しいです。
逆に、将来売却を考えた場合、無難な間取りを作っておくと売却しやすくなります。例えば「寝室 1、和室 1、子供部屋 2、100 平米、庭付き、駐車場 2 台の 4LDK」であれば、買い手がつきやすく、売りたい希望金額での売却が期待できます。

査定は複数社に依頼するのが鉄則

戸建て住宅は独自性が強いため、専門の不動産会社でも査定が難しく、査定額も会社ごとにバラつきがちです。複数の業者に査定を依頼するのが不動産売却の鉄則ですが、一戸建ての場合はより重要なポイントになります。また、一戸建ての場合、実物を見ないとわからないことも多いです。
査定依頼の際は、書類のみで査定する簡易査定（机上査定）ではなく、全ての業者に現地を見てもらい査定を受けることをおすすめします。

査定価格の算出方法とは？

査定結果にばらつきがあると、どの会社に売却を依頼するか迷ってしまうこともあるでしょう。そのため、査定価格の計算方法、価格の根拠を知ることで判断しやすくなります。不動産の査定には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という 3 つの方法があります。
一般的に戸建て住宅は、土地は「取引事例比較法」、建物は「原価法」で算定されます。「収益還元法」は、賃貸や事業用などの投資用不動産を対象としているため、ここでは詳細を割愛します。

土地価格の算出 → 取引事例比較法

価格は周辺地域の類似取引事例を参考に、土地形状や取引時期の違いを補正して算出します。

建物価格の算出→原価法

「既存の建物を解体し、同じ建物を建て替える場合に必要な価格」を計算します。

その価格から築年数に応じた劣化分を差し引いた金額となります。築年数ごとの価格相場も覚えておきましょう。基本的に一戸建ては築年数に関わらず、一度住むと建物の価値は約 30%下がります。築 10 年で新築の約半額、築 15 年で約 20％に激減します。築 15 年以降は下落率が鈍化しますが、築 20 年を過ぎると建物部分の資産価値はほとんどなくなります。
使用可能な状態であっても、土地価格だけの場合が多いので、売却前に土地を更地にした方が良い場合もあります。

信頼できる不動産業者の見分け方

査定を依頼したら、査定結果だけでなく不明な点などもしっかり確認し、その会社に売却を依頼するかを判断しましょう。担当者に具体的な質問をするのがポイントです。
例えば、「査定額の根拠」「最近どんな物件が売れているのか」「どのような媒体で営業活動を行っているか」などを質問します。
説得力のある回答が得られるかどうか、問い合わせへの対応の早さ、丁寧さなども会社選びの基準になります。

まとめ

・一戸建てを売却する場合、プロでも査定額にばらつきがあるケースが多いため、複数の業者に査定を依頼することが不可欠です。この記事を参考に査定方法や相場を知り、自分なりに調べて判断基準を持っておきましょう。

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