住み替えにかかる税金控除を学んで節税しましょう
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
新しい家に住み替える場合、新しい家の購入と古い家の売却の両方に税金が課されます。今回は、どのタイミングでどのような税金がかかるのか、家の住み替えにかかる税金について、また節税できる軽減制度についてもお伝えします。
家の住み替えの際にかかる主な 4 つの税金
家を住み替える場合、新しい家を購入したり、古い家を売却すると税金がかかります。
具体的にいつ、どのような税金がかかるのか、代表的な例をいくつかご紹介します。
不動産取得税
新しい家を購入する際に課せられる税金です。土地や家などの不動産を取得した時に、一度だけ納税します。
税額は、固定資産税評価額×4％
2024(令和 6)年 3 月 31 日までは標準税率が減税され、住宅や土地については税率が 3％となっています。
譲渡所得税
古い家を売却して、利益が出た場合にかかる税金です。譲渡所得税は、売却価格から、物件の購入にかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額に課税されます。
税率は、不動産の所有期間によって異なります。
5 年以下の短期保有の場合は「所得税 30.63％」と「住民税 9％」の合計 39.63％、
5 年超の長期保有の場合は「所得税 15.315％」と「住民税 5%」の合計 20.315%。
印紙税
印紙税は、売買契約書を取り交わした時に課される税金です。購入と売却の両方で、それぞれかかります。
税金は収入印紙を購入して契約書に貼付することで納められ、契約金額によって税額が異なります。
登録免許税
所有権移転や抵当権抹消などの登記手続きに必要な税金です。不動産の所有権移転の手続きは不動産の購入時に行い、抵当権抹消の手続きは不動産の売却時に行います。法務局での登記手続きと同時に納付します。
最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。
住み替え時にかかる税金には、軽減制度もある
手続きの際に必要となる印紙税や登録免許税とは別に、不動産を売却する際にかかる譲渡所得税は税率が高く負担が大きいです。
これらの税金は条件によって減税制度があるので、ぜひチェックしておきましょう！
住み替え時に利用できる 3 つの軽減措置をご紹介します。
家を売却した際に 3,000 万円の特別控除が受けられる
自宅を売却した場合、売却利益から最大 3,000 万円を控除することができる制度です。利益が小さくなれば、その分譲渡所得税が安くなり、マイホームを売却した利益が 3,000 万円以下なら譲渡所得税は課税されません。
長期保有の軽減税率
5 年基準の譲渡所得税率を紹介しましたが、10 年以上住んでいた家を売却するとさらに税率が低くなります。
物件を売却した日ではなく、売却した年の 1 月 1 日時点で 10 年以上居住していることが条件となります。
損益通算と繰越控除の特例
自宅を売却し、売却価格よりも高い価格で新しい住宅を購入した場合、差額が譲渡損失になります。
ここで発生した損失は、その年の他の収入から差し引くことができ、所得税を引き下げることができます。
損失が大きすぎて所得から控除できない場合は、所得からの控除を次の 3 年間繰り越すことができます。売却した年の 1 月 1 日時点で所有期間が 5 年を超えていることが条件です。
住み替えで利用できる住宅ローン減税（控除）と、併用できない税金控除に要注意！
住宅ローンを利用する際に適用される住宅ローン減税（控除）。
年末にローン残高の 1％を所得税から直接控除してくれる、節税効果の高い制度です。
控除期間は 10 年ですが、消費税 10％の住宅を購入し、2023 年 12 月 31 日までに入居すると、控除期間が 13 年に延長されます。
住宅ローン減税（控除）の主な適用要件は以下になります。
・購入から 6 ヶ月以内に入居開始
・適用年の 12 月 31 日まで引き続いて居住している
・合計所得が 3,000 万円以下
・10 年以上のローン契約
・家の面積が 50 ㎡以上
住宅ローン減税（控除）はとても節税効果の高い制度なのですが、3,000 万円の特別控除・長期保有の軽減税率とは併用できないので注意が必要です！どの制度を使えば一番お得に買い替えができるのか、よく検討しましょう。
ほとんどの場合、売却価格よりも新築住宅の購入費の方が高く、買い替えによる損失が発生するはずです。その場合は、住宅ローン減税（控除）と損益通算特例を併用するのがおすすめです（※条件によって異なります）。現在の家に住宅ローンが残っていても、新しい家に買い替えることは可能です。
住宅ローンが残っている住宅の買い替え・売却のタイミングについては、こちらでもご紹介していますので、ぜひご一読ください。
家を買い替えたい！住み替え計画を立てるタイミング
不明点があれば、私たち専門家へぜひご相談ください！
お客様ごとの最適な方法をご提案いたします。
まとめ
・家を住み替える時の税金は大きく分けて 4 つあります。不動産を取得する際にかかる「不動産取得税」、不動産売却で利益が出た際にかかる「譲渡所得税」、売買契約を締結する際にかかる「印紙税」、登記手続きの際にかかる「登録免許税」です。印紙税と登録免許税は、購入時と売却時に課税されます。
・不動産を売却した際にかかる譲渡所得税については、条件に応じて軽減制度があります。マイホーム売却の 3,000 万円特例、長期保有軽減税率、損益通算、繰越控除など。軽減制度を利用すればかなりの節約ができます。
・住宅ローンを利用して住宅を購入する際に利用できる「住宅ローン控除」は、節税効果の高い制度です。ただし、特別控除 3,000 万円と長期保有軽減税率とは併用できませんのでご注意ください。
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