家を売却した時の税金と特別控除について解説
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです。
住宅の売却にはさまざまな費用がかかりますが、見落とされがちなのが売却時と売却後に課される税金です。今回は、家を売る際にかかる費用の中でも「税金」に注目してみましょう。売却時に納める税金や、翌年の確定申告に必要なものなど詳しくご紹介します。
ちゃんと知っていれば怖くはありません！
家を売却するのにかかる税金はいくらですか？
家を売却する際にかかる税金は3つあります。
①印紙税
収入印紙は、取引価格に応じて不動産を売却する際に売買契約書に貼付されます。この時の印紙代は「印紙税」という税金です。例えば、取引金額が500万円を超え1,000万円以下の場合、1万円の印紙税がかかります。現在のご契約には、軽減措置があり5,000円になります。
②登録免許税
売却により所有者が変わったことに応じて、不動産登記簿を変更する費用です。固定資産の評価額には 2% の税金が適用されます。これも現在は軽減措置があり 1.5% に引き下げられます。
③消費税
仲介業者をご利用の場合、仲介手数料に消費税がかかります。通常の買い物と同じです。消費税については、自宅ではなく自分の仕事に使用したり、賃貸住宅を売却した場合、売却価格が事業売上として課税されます。ただし、一定額（1,000万円）を超える課税売上高がなければ、納付義務はありません。また、個人がマイホームや別荘を売却した場合、消費税の納付義務はありません。
家の売却後にかかる税金はいくらですか？
住宅を売却した結果、購入費用を差し引いた残りの利益に対して、所得税（不動産譲渡所得税）と住民税が課税されます。
課税譲渡所得＝売却額－購入価格－譲渡費用
購入価格には、建物（経年劣化を含む建物部分については減価償却費を控除）と土地の購入代金のほか、仲介手数料、登録免許税、印紙税等の諸費用が含まれています。振込手数料については、仲介手数料や調査費用などもすべて含まれております。
物件の正確な購入価格が不明な場合は、おおよその売却価格の5％を計算します。多くの場合、実際の取得費より安くなりますので、不動産購入の際は書類をきちんと保管しておくことをお勧めします。税額は、課税譲渡所得に対して不動産の所有年数に応じた税率を掛けることによって決定されます。
【所有期間が5年を超える場合】所得税：15％ 住民税5％
【所有期間が5年以内の場合】所得税：30％ 住民税9％
極端な場合、所有期間が5年未満の物件を売却すると、売却益に対して合計41.1％の税金がかかる可能性があります。
最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。
売却後に確定申告で受けられる特別控除
売却益に対して所得税と居住税を支払うためには、売却の翌年に確定申告を行う必要があります。確定申告をすれば、条件によっては特別控除の対象となる場合があり、所得税や住民税が減額される場合があります！
主な控除などをご紹介します。
住宅を譲渡した際の特別控除3,000万円の特例
マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく、最大3,000万円までは非課税となります。本人が住んでいた家であること、現在住んでいない場合は、住まなくなってから3年以内に売却するなどの条件があります。購入費用や譲渡費用を差し引いた譲渡所得が3000万円を超える可能性は低いです。ただし、同じ年に住宅ローンで新しく家を購入しても、所得税控除の対象となる「住宅ローン控除」との併用はできません。
住宅の売却により軽減税率が適用された特例
10年以上所有している住宅を売却する場合、一定の条件で軽減税率が適用されます。これは、上記の特別控除3,000万円と組み合わせることができ、譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額に対して計算されます。
【課税譲渡所得6,000万円までの部分】所得税：10％ 住民税：4％
【課税譲渡所得6,000万円を超える部分】所得税：15％ 住民税：5％
居住用財産の買換え特例
一定の要件を満たした上で住み替えのために家を売却する場合、税金は売却価格から新しい家の購入価格を差し引いた金額に対して計算されます。この場合、3,000万円の特例と軽減税率の特例を組み合わせることはできません。
家を売却して赤字になった場合
売却により赤字が発生した場合、給与所得などの他の所得に対する所得税が4年間控除されます。売却で利益が上がらなかった場合も、確定申告をすれば節税することができます。
まとめ
・住宅を売却する際には、売買契約書に貼る印紙代【印紙税】、不動産登記の変更手数料【登録免許税】、仲介業者に支払う手数料【消費税】がかかります。 また、マイホームではなく事業用に使っていた家を売る場合は、消費税を払わなければならない場合があります。
・売却後、売却価格から購入費用と譲渡費用を差し引いた売却利益（譲渡所得）に、不動産譲渡所得税と住民税が課せられます。 税率は所得期間によって異なり、5年を超える場合は所得税が15％、住民税が5％になります。 期間が5年以下の場合、所得税は30％、住民税は9％になります。
・不動産譲渡所得に対する所得税と住民税は、翌年に確定申告をする必要があります。 条件によっては税額の控除を受けることができますので、必ず確定申告を行ってください。 特にマイホームを売却する場合は、所有期間に関係なく、売却利益から3,000万円までは非課税となる特別控除が適用されます。
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