家を早く高く売りたいという方のために！
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
住み替えやマイホーム新築などで現在の住まいの売却をしたいと思っている方、早く高く売るための方法があるのをご存知ですか？
今回は、ご自宅等の不動産売却の基礎知識について少しご説明致します。戸建てやマンションを少しでも早く高く売却する方法や、売却する際にかかる諸費用と流れ、住宅ローンの残債がある場合の注意点などをご紹介します。
ご自宅をお得に売却するために知っておくべきこと
売却することを決めたら、そのために出来ることや確認を早めに進めましょう。事前の準備で売却できるスピードや売却価格に大きく差が出てきます。
内見に備えて清掃をしましょう
まずは住まいの清掃や整理を行いましょう。断捨離するのも一つの手です。購入希望者が家を見に来た際に、清潔感のある住まいとそうでない住まいでは印象が格段に変わり、売却する価格にも当然に影響します。自分で行うのも良いですが、ここはハウスクリーニング業者に依頼をして徹底的に行うというのも有りでしょう。（戸建ての目安：約5～15万円）ご自身で行う場合は、以下のような部分は特に念入りに清掃しておきましょう。
〇キッチン周り
コンロや換気扇の油汚れやシンクの水アカは取り除き、ピカピカに磨いておきましょう！生ごみの匂いなどにも注意が必要です。
〇お風呂、洗面所
浴室のカビや水アカは印象が悪くなります。しっかり清掃し、スッキリした状態で内見して頂くことが大切です。
〇トイレ
便器の汚れ、黒ずみはもちろん、臭いには絶対に注意しましょう。手洗い場も清潔感が出るように清掃しておきましょう。
〇リビング、ダイニング
小物がたくさんあると散らかって見えたりします。大きなものは、圧迫感を与えて部屋が小さく見えます。不要なものは捨て、整理整頓をしましょう。売却後のお引っ越しも楽になるはずです。
〇収納
収納は、内見時にチェックされる部分の一つです。相手に気を遣わせないように、こちらも不要なものは減らし、広々としたスペースに見えるように整理しておきましょう。
付加価値を上げるためにリフォームをする
昔ながらの古い間取りや部屋などを事前にリフォームすることで、お家の価値をアップすることも可能です。明らかに老朽化が進んでおり破損している場合は、そのままにしておくのはマイナスの印象をもたれがちです。しかしながら、購入して自分たちで好きなようにリフォームやＤＩＹを楽しみたいと考える方もいますので、どちらが良いか不動産会社へ相談してみましょう。
物件周りの生活情報を再確認する
最寄り駅や交通の利便性、学校、病院、スーパーなど生活する上での利便性や情報を伝えられるように確認・整理しておきましょう。「あそこのスーパーは野菜が新鮮」「夜間や休日診療をやっている病院が近くにある」など、住んでいるからこその情報が喜ばれます。プラス面だけではなく、マイナスポイントがある場合はそれも早めに伝えておくとトラブルを回避できますよ。
不動産会社の選び方と不動産売却の諸費用
不動産を早く高く売却するために欠かせないのは、まず信頼できて、かつ能力の高い不動産会社を選ぶことです！家を売却したいと思っても、自分だけで購入者を探して売却を進めるのはなかなか難しいものです。また、売却価格だけでなく、売却にかかる費用についてもしっかり確認することが大切です。ポイントを押さえて早く高くお家を売却しましょう！
不動産会社ってどうやって選ぶの？
信頼できる不動産会社の選び方として私が思うポイントは下記の3つです。
- 親身になって、理解して聞いてくれているか
- 売りたいお家の地域で売却実績が豊富にあるか
- 高すぎず、安すぎない、地域の相場に合った査定額を提示してくれているか
大手不動産会社だから実績が豊富で信頼性が高いというものではありません。物件があるその地域に根差して活動しており、売主の気持ちや内情をしっかり聞いて応えてくれる誠実な不動産会社を選ぶと良いでしょう。昨今では、インターネットで複数の不動産会社に査定依頼ができるようになりました。ネットでの無料査定なので、どちらの会社に依頼すべきかよくわからない場合は一度利用して相場感を確認してみるのも一つの手段です。
私たちエステートプランは、不動産に関する全てのご相談に無料でご対応させて頂いております。住み替えの相談や相続問題、資産整理、不動産処分など、どんなことでお気軽にご相談くださいませ！
不動産売却にかかる費用って何があるの？
住まいを売却する時にかかる主な費用についてご説明します。
仲介手数料
不動産会社に売却を依頼する契約をして、購入希望者を探してもらい契約の仲介をしてもらう場合にかかる費用です。
宅地建物取引業法により、取引価格ごとに仲介の手数料上限が定められており、成功報酬となるため売買契約が成立しなかった場合は支払う必要がないとされています。
国土交通省のガイドラインで、売買価格が400万円を超える場合は「取引価格×3%＋60,000円＋消費税」が仲介手数料の上限となっています。
印紙代
売主と買主が売買契約を行う際に、取引金額に応じた金額の印紙を売買契約書に貼ることになっています。例えば1,000万円を超え5,000万円以下の売買契約であれば10,000円の印紙が必要です。
国税庁
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
登記に関わる費用
住宅ローンの残債がある物件の場合、金融機関が抵当権（住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと）を設定しています。
売却時にはローンを全額返済（完済）して抵当権を抹消する必要があり、不動産取引の場合は抵当権抹消登記費用として司法書士の報酬（相場では、15,000円前後）以外に1件1,000円、土地と建物であれば2,000円の登録免許税がかかります。
譲渡所得税
売却価格から購入代金と売却の諸費用を引いて利益が出た場合には、その利益金額に対して譲渡所得税（譲渡所得税とは、不動産売却時に得た利益にかかる税金のことで、具体的には「所得税」と「住民税」を指します）がかかります。
譲渡所得税は、売却翌年の確定申告で申告するものです。通常の居住している住まいを売却しても、譲渡所得税が発生することはあまりありませんが、相続した不動産のケースでは多く見られます。
最新情報は国税庁のHPにて確認ください。
【相続・贈与】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/bunya-souzoku-zoyo.htm
その他
売却前後のハウスクリーニング、当然ながら新居への引越し費用がかかります。
不動産売却の流れを知る
不動産を売却する時の一般的な流れをおおまかに5ステップでご説明します。
1.依頼する不動産会社を選択して、媒介契約（購入者探しと仲介依頼）を結ぶ。
売却したい土地、建物、マンションの広告宣伝を不動産会社に任せます。
2.物件の売り出しをインターネット等で開始し、購入者を募ります
不動産会社のインターネット広告などで購入希望者を探し、部屋の案内などを行った上で購入者の購入意思決定を待ちます。突然の内見希望の問合せに備えて清掃なども済ませておきましょう。
3.購入者が決まり次第、売買契約を締結します
価格交渉や条件などの細かい調整を仲介人によって行い、買主と売買契約を結びます。
4.住宅ローンの審査や決済など
買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約前に事前審査、契約後に本審査の申し込みを行います。
申し込みや本審査は約2～３週間ほどかかります。
5.物件の引き渡し
決済（売主と買主は銀行に集って金員受取と所有権移転を行う）を確認した後、鍵を渡すことで取引が完了します。
住宅ローンの残債がある住まいを売却する時に注意すること
住宅ローンが残っていても、ご自宅の売却はできます。ただし、所有権を買主に移転する時、住宅ローンの残りの全額を一括返済して、抵当権を抹消する必要があります。家を売却したお金で返済しようと考えている方がほとんどだと思いますが、場合によっては売却価格がローン残高よりも低くなる場合も少なくはなく、その場合は現金を用意して不足分を補わなければなりません。事前の査定金額などからある程度の予測をたてて、マイナス分の現金を用意する必要性が出てくる場合に備えましょう。
まとめ
- 住まいを売却する時には仲介業者だけの力に頼るのではなく、事前にプロのハウスクリーニングを依頼したり、リフォーム等で付加価値を上げたり、メリットを購入検討者へ伝えるなど、売主側の努力が実ると家が早く高く売れる可能性アップに繋がります。
- 家の売却には仲介手数料や登記費用、印紙代、税金などの費用がかかってきます。これらの価格は売却価格によって変わります。不動産会社選びは、信頼できる会社に依頼するのが鉄則です。売りたい不動産物件がある地域で、多くの実績や知識を持つ不動産会社を選ぶと良いでしょう。
- 家を売却しようと思ったら、まず不動産会社と媒介契約結んで買主を探してもらい、購入が決定した後は価格と諸条件の交渉を行い、売買契約の締結、住宅ローンの審査、決済、引き渡しとなります。
- 住宅ローンの残債がある住まいを売却することは可能ですが、決済時にはローン残高の全額を一括で返済しなければならないので、お金の手配などに気を付けましょう。
エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。