空き家の処分は、そのまま売却？解体して売却？費用の目安も合わせて紹介！

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

空き家の処分方法には、一戸建てとしてそのまま売却する方法と、建物を解体して空き地として売却する方法がありますが、状況によってどちらが良いかは異なります。

今回は、この2つの売却方法についてそれぞれ解説します。

2つの売却方法とそれぞれに必要な費用を知って、どちらの方法が良いか考えてみましょう。また、その他の選択肢についても説明します。

空き家を放っておくことで起こる問題点

誰も住んでいないからと空き家を放置するのは厳禁です！空き家の所有者は、空き家の適切な管理を継続する管理義務があります。空き家を管理せずに放置していると、次のような問題が発生する可能性があります！

・建物の老朽化、資産価値の低下

・空き家の老朽化による景観の悪化

・虫や異臭の発生原因となる

・台風や大雨などの災害で倒壊する

・壁や屋根が崩れ、通行人に怪我をさせる

・不審者が出入りし、犯罪がおこる

・放火や火の不始末で火災が発生する

特に、遠方に住む所有者は、空き家にすぐ様子を見に行くことができません。場合によっては、問題が発生していることに気付きにくく、気付いた時には問題が大きくなっているケースもあります。また、適切に管理されていない「特定空家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になることもあり、最悪の場合は強制撤去されます。もちろん、撤去費用は所有者の負担です。

【空き家の処分方法その1】建物をそのまま売却する

空き家を建物として売却する方法です。使わなくなった空き家を手放せば、管理や維持費用、固定資産税の負担から解放されます。空き家をそのまま買い取ってくれる人がいれば、建物を取り壊す費用もかかりません。

ただし、売却が決まるまでは空き家の管理を続けなければなりません。空き家の維持、管理には年間30万円以上もの費用がかかるケースもあります。

中古物件の需要が高い地域であれば問題ありませんが、地方では買い手がなかなか見つからず時間がかかることもあります。また、買い手が付きやすいようにリフォームを行うという方法もあります。

エステートプランでの売却事例

【空き家の処分方法その1】リフォームをして築15年の空き家を売却

ご両親が引っ越したあと、空き家になった実家を売りたいとご相談を受けました。水回りに問題があったので、水道の修理を行ってから販売活動を開始。築15年でしたが、綺麗で状態も良かったので、3ヶ月で買い手が見つかりました。

【空き家の処分方法その2】解体して更地として売却

空き家を解体し、土地のみを更地として売却する方法です。空き家の状態や地域によっては、土地だけの方が売却しやすく、買い手が早く見つかる可能性があります。買主が、空き家の処分やリフォームを考えることなく、土地を思い通りに使えるからです。

場合によっては、空き家付きよりも高値で売却できることもあります。ただし、解体費用は所有者の負担です。

売却前に解体費として大きな費用が必要になり、解体費用を売却代金に上乗せできるとは限りません。空き家の解体費用は、建物の構造や大きさなどによって異なります。

また、建物を解体して更地にした場合、土地の固定資産税に適用されていた「住宅用地の特例」が解除されます。土地の固定資産税は最大で6倍になり、売却に時間がかかると税負担が大きくなるので、その点も考慮しましょう。

エステートプランでの売却事例

【空き家の処分方法その2】更地にして住宅用地として売却

築年数が古く、間取りも現代のニーズに合わなかったのですが、立地が良いことから解体・売却を提案しました。小さな区画でしたが、隣家も空き家だったので、解体・売却を同時に提案。

2つの区画を合わせてちょうどよい大きさとなり、価値が上がり、売却がスムーズに実現しました。

空き家の処分費用はいくら？

　　　　

空き家の処分費用については、建物をそのまま売却する場合、解体して更地として売却する場合で売却にかかる費用に違いはありません。空き家なら管理費やリフォーム費、更地では解体費が加算されますが、それ以外はほぼ同じです。

共通して必要な費用は以下の通りです。

印紙税

不動産の売買契約書は「課税文書」にあたり、契約金額に応じて印紙税を支払う必要があります。納付は、売買契約書に収入印紙を貼付することで完了します。

【契約金額ごとの印紙税額】

10万円超、50万円以下 ：200円

50万円超、100万円以下：500円

100万円超、500万円以下：1,000円

500万円超、１,000万円以下：5,000円

1,000万円超、5,000万円以下：1万円

登録免許税

建物や土地などの登記事項を変更するときに必要な税金です。

売買による所有権移転登記の場合の税額は「固定資産税評価額×2％」となります。

譲渡所得税

売却代金のすべてが利益（譲渡所得）になるわけではなく、売却費用と不動産取得費用を差し引いた残りの金額が利益となります。

【課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）】

一定の条件を満たしていれば、譲渡所得が3,000万円以下（更地の場合を含む）の場合、譲渡所得税が課税されないという特例があります。

空き家を売却して3,000万円以上の利益を得ることは滅多にないので、特例をうまく活用して売却するのが得策です。

仲介手数料

不動産会社の仲介で空き家を売却する場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限は、ご契約金額に応じて決定されます。

200万円以下の場合：売却価格の5％以内

200～400万円以下の場合：売却価格の4％以内

400万円以上の場合：売却価格の3％以内＋6万円

（全て税別）

そのほか、空き家のこんな処分、活用方法も

上記でご紹介した以外の処分方法をご紹介します。

不動産会社に買取してもらう

不動産会社の仲介で売却するのではなく、不動産会社に空き家を直接買い取ってもらう方法です。

価格は一般販売より安くなりますが、買い手を探す手間が省け、確実に売却できることが大きなメリットです。

賃貸に出す

賃貸住宅として利用できれば毎月、家賃収入を得ることができます。しかし、賃貸では継続的にリフォームや管理を行う必要があります。

不動産会社が賃貸管理を提供するサービスなどもあります。

リノベーションして再利用する

リノベーションして店舗や事務所として利用する方法や、コミュニケーションスペースとして提供・賃貸する方法もあります。

地方自治体によっては、このような取り組みを募集し支援しています。

まとめ

・放置された空き家は、建物の老朽化や資産価値の低下、防犯や安全などのリスクをもたらします。特に、離れた場所にある空き家では、問題が発生しても気づきにくいです。

・空き家を建物として売却する場合、空き家の解体費用は必要ありません。ただし、空き家の状況や地域などの条件によっては、売却までに時間がかかる場合があります。空き家を所有している間は、管理費や諸費用、固定資産税などを支払う必要があります。

・空き家や土地を売却する際にかかる費用には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、仲介手数料などがあります。空き家や土地の状況によって譲渡所得税の控除があります。

・また、不動産会社に買い取ってもらう、リノベーションして賃貸、店舗、事務所として利用するなどの方法もあります。

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