空き家を自分で管理できますか？管理の流れや代行サービスをご紹介します

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

親から相続した空き家に誰も住んでいない、将来、住む予定のない空き家であっても、所有者は管理を続けなければなりません。

今回は、空き家の管理についてお話します。

空き家を管理しなければならない理由、放置することのリスク、自分で管理する際に必要な作業と流れをご紹介します。

自身で管理するのが難しい場合は、代行サービスを利用するか、売却するという方法があります。空き家のリスクと管理について知り、最善の方法を検討しましょう。

空き家の管理が所有者の責任となる理由とは？

誰も住んでいない空き家を相続するときは、住む予定がないからといって放置してはいけません。空き家に誰も住んでいなくても、所有者は適切に管理しなければなりません。空き家の管理が必要な理由を３つご紹介します。

建物の劣化や資産価値の低下を防ぐ

誰も住んでいない空き家はすぐに劣化してしまいます。雨漏りやカビ、壁や屋根の劣化、損傷に気づかないままに劣化がどんどん進んでいきます。建物の老朽化や損壊がひどくなればなるほど、建物の資産価値が下がってしまいます。

防犯、安全性の問題

誰も住んでおらず、持ち主もあまり見に来ない家では、不審者が住み着いてしまう可能性があります。不審者の徘徊や火の不始末で火災の可能性があるなど、防犯上の不安も。また、老朽化した家屋の屋根や壁が崩れ、通行人がケガをする可能性もあるでしょう。

このような事故が発生した場合、空き家の所有者が責任を負います。日本は台風や地震など、自然災害の多い国ですので、いつこのような事故が起きても不思議ではありません。

「特定空き家」に指定されるリスク

2015年には、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が制定されました。この法律は、所有者が空き家を適切に管理する義務があると定めています。管理が行き届いておらず、地域に悪影響を与える空き家が放置されていると「特定空き家」に指定されます。

・固定資産税の軽減措置の対象外となり、税金が最大6倍になる

・空き家が強制執行で壊される可能性があり、解体費用は所有者負担となる

・解体費用を払えない場合、土地を売却して支払わなくてはいけないケースもある

　　

空き家を自分で管理する場合の作業内容と手順

空き家の管理の必要性をご理解いただけたでしょうか。では次に、空き家を自分で管理する場合の作業内容と手順をご紹介します。

空き家の管理で最初にすること

まず、空き家を長期所有するためにおこなう基本的な作業をご紹介します。

■貴重品・荷物の搬出

空き家には、審者や泥棒が侵入する可能性があります。万が一、泥棒が入った場合に備えて貴重品を持ち出してください。

■郵便受けを閉じる

ポストに不要なチラシが入らないようにガムテープなどで覆います。

■畳を上げる

畳は湿気を吸収するためカビが発生しやすい素材です。畳がある場合は、床から外して壁に立てかけておきましょう。

■水抜き

冬になると、貯水タンクや水道管の水が凍結して破裂することがあります。

■台風に備えて庭の物を整理

庭に置いてある物置や物干しさお、鉢植えなどを撤去しておきましょう。

定期的におこなうこと

空き家は、月に1回程度の頻度で換気と掃除をしましょう。大まかな作業内容と流れをご紹介します。

【1】ご近所の方へあいさつ

作業を始める前に、あなたが空き家の所有者であることを近所の人に伝えて、あいさつをしましょう。ご近所の方と顔見知りになり、連絡先を教えて伝えておけば、もしものトラブルにもスムーズに対応できます。

【2】換気、風通し

空き家が劣化する一番の原因は湿気によるカビです。まず、家のドアや窓を開けて部屋を換気します。靴箱やタンスがある場合は、それらのドアも開けてください。

【3】水通し

下水道は長期間使用しないと水道管が乾燥し、悪臭の原因となることがあります。水道が通っている場合は、5分ほど水を流してください。水道の契約を止めてしまった場合は、水をペットボトルに入れて持ち込んで流しておくとよいでしょう。

【4】室内の清掃、ごみ拾いや草むしりなどの家の周りの清掃

空き家の清掃や確認に行くときには、こんな道具を持っていきましょう。

・雑巾・ごみ袋・ほうき・ちりとり・バケツ・軍手・マスク・スリッパ

・掃除用の水（水道が通っていない場合）

部屋を掃除する際、電気がついている時は掃除機、電気がついていない時はほうきを使います。動物や鳥の糞が散乱していないかも確認してください。家の周りのゴミ拾いや庭の草むしりも大切です。自分の家の周辺エリアまで確認するようにしましょう。

【5】内装や外装、屋根などに損傷や劣化がないか確認

家の内外から目視で雨漏りやひび割れ、外壁の屋根や雨戸の損傷を確認しましょう。ひび割れや損傷はそこから建物の劣化につながるので、早めに修繕してください。

【6】施錠を確認して終了

清掃、確認後は、すべての窓やドアの施錠を確認してください。

【7】台風や大雨が降った後には確認が必要です

老朽化した建物は、台風や大雨で被害を受けることがあります。天候が落ち着いて完全が確保された後に、必ず空き家の様子を見るようにしてください。

空き家の管理を代行会社に委託する方法もあります

空き家の清掃や状態確認などの定期的なメンテナンスを、所有者に代わって代行する会社もあります。忙しくて空き家の管理が難しい場合や、遠方に住んでいて定期的に訪問するのが難しい場合は、管理会社に空き家の管理を依頼するとよいでしょう。

費用は、月額5,000円~10,000円程度です。

清掃や警備など、サービスの内容により費用が変わります。特に、遠方にお住まいで空き家の様子を見に行けない方は、空き家が荒れる前に依頼することをお勧めします。距離によっては、交通費や宿泊費に比べて、そう高くはない場合も多いです。

空き家の売却も検討ください。売るなら早めの売却がオススメです

自分では管理が難しい空き家を売却するのも一つの方法です。売却して手放せば、管理の手間や費用もかからず固定資産税の負担もなくなります。建物は時間の経過とともに資産価値が下がるので、売却の可能性がある場合は早めに検討するのがよいでしょう。

相続から3年後の12月31日までに、相続した空き家を売却すると売却益に対する税金の優遇措置もあります。

エステートプランでも空き家の売却をサポートします！

空き家の売却事例をご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

■相続した遠方の実家を売却

実家を相続しましたが、自宅から離れており、住むことも管理することも難しく、売却の依頼をされました。建物が古いため、一戸建てとして売却するか、建物を解体し更地として引き渡すという２パターンで販売活動を行いました。

販売から5ヵ月後、更地での引き渡し契約が無事に成立し、お客様にもご満足いただけました。

■傷みの激しい空き家を売却

実家を相続したものの、経年劣化による傷みが激しく、これ以上の管理は難しいとのご相談でした。今回のケースは、「買取」で対応させていただきました。建物内の不要な荷物の処分も当社で負担し、諸費用を差引いても現金化でき、お客様に喜んでいただけました。

難しい条件の空き家売却も、誠心誠意、対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。

まとめ

・空き家に誰も住んでいなくても、所有者は空き家を管理しなければなりません。適切な管理は、建物の劣化や資産価値の低下を防ぎ、地域の防犯や安全を守ります。適切な管理をせずに「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税が高くなり、最悪の場合、強制的に解体され、解体費を請求されることもあります。

・空き家の管理には、換気、水通し、掃除が重要です。外壁や屋根に水漏れ、ひび割れ、損傷がないことを確認してください。定期的な清掃や管理は、少なくとも月に 1 回行う必要があります。

・ご自身での管理が難しい場合は、管理会社に管理を依頼する方法もあります。月々の費用はかかりますが、空き家が荒れてしまうくらいなら依頼する価値があります。

・管理できない空き家がある場合は、売却も検討してください。管理の手間やコストはもちろん、固定資産税の負担からも解放されます。売ると決めたら、少しでも早い方がいいです。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。