売却したい土地が液状化している・する可能性がある場合の売却のコツと注意点

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

地震が土地に与える影響の一つに「液状化」という現象があります。液状化が発生した土地や、液状化のリスクがある土地は、果たして売却できるのでしょうか？

今回は、液状化が発生した土地や液状化リスクのある土地を効果的に売却するためのポイントをご紹介します。

土地の液状化

土地の液状化とは

土地の液状化とは、地震などの強い揺れによって、もともと固い地盤が一時的に液体のように変化する現象です。
通常、地盤は固く、建物などを支えることができますが、液状化が発生すると、地面が沼地のように柔らかくなり、建物が傾いたり沈んだりするなど、安定性を失います。
さらに、地面に亀裂が入る、泥水が吹き出す、地下の水道管などが浮き上がるといった被害が発生する可能性もあります。

液状化の原因

液状化の主な原因は地震などの強い揺れです。
地中の砂や土は水分を含んでいます。地震によって地面が強く揺れると、その振動で砂粒がバラバラに動き、砂粒が水の上に浮かびます。その結果、土はまるで液体のように柔らかくなります。

液状化しやすい場所

液状化が起こりやすい場所は以下の通りです。
・川や池、海を埋め立てた土地
・海岸沿いや川の近く
・川が運んだ土砂が積もっている土地
・地下水位が高い場所に砂質の土が積み重なっている土地
特に、新しく埋め立てられた土地では液状化が発生しやすいです。

液状化の可能性がある土地かを調べる方法

売却を考えている土地が液状化する可能性があるかは、以下の方法で確認できます。
ハザードマップや地図、航空写真を確認
自治体では、液状化を含む災害リスクを予測したハザードマップを公開しています。
また、現在と過去の地図や航空写真を比較したり、川や海などの水辺からの距離を確認して埋立地かどうかを確認してみましょう。

過去の地形や土地条件を確認

図書館などで地形図や古い地図を調べ、過去の土地の状況を確認してみましょう。
さらに、川、河、沼、洲など、水に関連する地名は、かつて水域であった可能性があると考えられます。

インターネットの地盤情報サービスを確認

インターネットでは、以下のような土地の地盤や災害リスクに関する情報を提供しているサービスがあります。
・各自治体が公開している「ハザードマップ」や「防災マップ」
・国土交通省の地盤情報システム
・民間の防災サービス

地盤調査を依頼する

専門家に地盤調査を依頼することで、地盤の状態を把握できます（有料）。
液状化した土地は売却できる？
土地が液状化した場合、売却は可能ですが、売りにくくなるのは確かです。売却価格が相場の50〜70%程度に下がることもあります。
液状化のリスクが懸念される土地には、地盤改良工事を行って、リスクに備える方法もあります。
地盤改良工事では、建物を建てる場所に固化材や鋼管を埋め込んで、地盤を補強する方法があります。
ただし、地盤改良工事には費用がかかり、工事を行ったからといって必ずしも液状化を防げるわけではないことに注意が必要です。

液状化のリスクがある土地や液状化が発生した土地を売却する方法

液状化の事実やリスクについては、必ず買主に説明しなければなりません。事実やリスクを説明せずに売却すると、その後液状化が再発した場合にトラブルに発展する可能性があります。売主には「契約不適合責任」が課せられることがあるため、注意が必要です。

契約不適合責任について

契約不適合責任とは、売買契約に基づいて引き渡された物件が契約内容に適合しない場合、売主がその責任を負う義務のことです。売主は、買主から修繕、売買代金の減額、損害賠償、契約解除などを求められることがあります。

地盤改良工事を施す

液状化した土地は、そのままでは建物を建てることができません。そのため、地盤改良工事を行って、土地の状態を改善する必要があります。地盤改良を行うことで、相場に近い価格で売却できる可能性が高まりますが、液状化が発生した事実は必ず買主に伝えましょう。

専門業者に売却する

訳あり物件の売買を得意とする不動産業者であれば、そのままの状態でも売却できる可能性があります。通常の不動産業者では売却が難しいと感じた場合、専門業者に相談するのも一つの選択肢です。

まとめ

土地の液状化は、地震や強い揺れによって固い地盤が一時的に液体のように変化する現象です。これにより、地面が柔らかくなり、建物が傾いたり沈んだりします。主な原因は地震の振動で、特に埋め立て地や海岸沿い、砂質の土地で発生しやすくなります。

液状化した土地は売却可能ですが、売却価格は相場の50～70％程度に下がることがあります。また、地盤改良工事を行ってリスクを減らすことで、より高い価格で売却できる可能性が高くなります。地盤改良工事には費用がかかり、液状化を完全に防げるわけではないことに留意する必要があります。

液状化した土地やリスクがある土地を売却する際、通常は地盤改良工事を施すことになります。液状化の事実やリスクは、必ず買主に説明しなければなりません。事実を伝えずに売却した場合、「契約不適合責任」が生じる可能性があります。現状のままで売却を考えている場合は、専門の買取業者に相談してみましょう。

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