賃貸中の物件でも売却できる？売却方法と注意すべき点
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
所有している賃貸物件の売却を考えたことはありますか？
入居者がいる場合、賃貸物件を売却できるのか、また入居者にどのように伝えるべきかなど、疑問に思うことが多いかと思います。
今回は、賃貸中の物件を売却する際に確認すべき事項、売却方法、必要な書類、そして売却の流れについて詳しく説明します。
賃貸中の物件を売却する方法
所有している賃貸物件に入居者がいる場合でも、売却は可能です。主な方法として、以下の3つがあります。
- オーナーチェンジ（OC物件）として売却
「オーナーチェンジ」では、所有者が変わるだけで、入居者に退去をお願いする必要はなく、そのまま住み続けることができます。この方法で売却された物件は「OC物件」と呼ばれることもあります。 - 入居者に物件を売却
現在住んでいる入居者に物件を直接売却する方法です。売却価格や条件については、入居者と交渉して決めることになります。 - 入居者が退去した後に売却
入居者が退去した後に物件を売却する方法です。この場合、退去後にリフォームを行い、より高い価格で売却することも可能です。
これらの方法を選択する際には、それぞれに注意すべき点がありますので、売却前にしっかりと確認しておくことが重要です。
賃貸中の物件を売却する前に確認すること
売却に関して、入居者の許可を得る必要はありませんが、売却前に入居者に「購入の意思があるか」や「退去の予定や意思があるか」を確認することが重要です。
もし入居者が物件を購入する意思がある場合、不動産会社を仲介せずに売買を行うことも可能です。この場合、仲介手数料が発生せず、売却活動の手間も省けるというメリットがあります。
しかし、個人間の取引となるため、価格や条件が口約束になりやすく、トラブルを避けるためには十分な注意が必要です。不安な場合は、手数料が発生しますが、不動産会社に依頼して契約書を作成してもらうことをお勧めします。
一方、入居者が退去予定である場合、内覧ができるという利点がありますが、次の入居者がすぐに見つからなければ、買主に家賃収入が入らないというデメリットもあります。
入居者が居住したまま売却する場合
入居者に購入や退去の意思がない場合、物件は賃貸中のままで売却が進められます。
2020年4月に改正された民法により、賃貸物件が譲渡された場合、賃貸人（オーナー）の地位は基本的に不動産を譲り受けた新しい所有者に移ることが明記されました。
新しいオーナーとの契約が完了すると、新オーナーは、旧オーナーと入居者が結んでいた賃貸借契約の条件を引き継ぎます。したがって、入居者は家賃を新オーナーに支払うことになります。また、入居者にはオーナーが変更されたことを通知する義務があります。
通知書には「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」として、オーナー変更の事実、変更の時期、承継する内容、振込先が変わる場合はその詳細も記載し、書面として作成します。
また、敷金は新オーナーに引き継がれるため、返還義務が新しいオーナーに移ることも記載し、入居者に署名・捺印をもらうのが一般的な方法です。
入居者が居住したまま売却する場合のメリットとデメリット
【売主側のメリット】
早期に売却できれば、すぐに現金化できる。
売却期間中に入居者がいれば、家賃収入を得ることができる。
【売主側のデメリット】
入居者がいる物件は、空室の物件と比較して購入希望者が限られる。
【買主側のメリット】
入居者がそのまま住んでいる場合、購入後すぐに家賃収入を得ることができる。
物件の利回り計算がしやすい。
【買主側のデメリット】
入居者がいるため、内覧ができない。
改装や建て替えには制約があり、自由に行うことができない。
構造や水回りの修繕が必要となる場合がある。
入居者が退去後に売却する場合
入居者が退去の意思を示していれば、そのまま売却手続きを進めることができます。ただし、借地借家法に基づき、「正当な事由」がない限り、立ち退きを求めることはできません。また、立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月分とされています。
入居者が退去後に売却する場合のメリットとデメリット
【売主側のメリット】
• ハウスクリーニングやリフォーム、修繕を施した状態で売却できる。
• 内覧が可能なため、売却がスムーズに進む。
【売主側のデメリット】
• リフォームや大規模修繕が必要な物件は、買い手を見つけるのが難しくなる。
• 入居者が退去の意思を示さない場合、立ち退き交渉や立ち退き料の支払いが必要となる。
【買主側のメリット】
• 内覧が可能なため、実際に物件を確認した上で購入を決められる。
• 自由に改築や建て替えができる。
【買主側のデメリット】
• 改築や建て替えには追加の費用がかかる可能性がある。
入居者に売却する場合
入居者に売却する場合、集合住宅では入居者が複数いるため、売却が難しいことが多いですが、一戸建てや区分マンションでは売却できる可能性があります。物件を気に入っていて購入を希望する入居者は意外と多いため、まずはその希望を確認してみると良いでしょう。
仲介手数料が不要で、売却活動にかかる手間も省けます。また、内覧対応や立ち退き交渉、立ち退き料の支払いが発生しないなど、さまざまなメリットがあります。
賃貸中物件の売却時に必要な書類と注意点
入居者との合意が得られたら、次は売却に必要な書類を整えましょう。
不動産会社の査定を受ける前に、通常の不動産売却で必要とされる書類に加え、以下の書類を準備しておくことで、スムーズに進めることができます。
賃貸中物件を売却する際に準備する書類と注意点
・入居者との賃貸契約書
・管理会社との管理委託契約書
・物件の写真、図面、リフォームや修繕履歴がわかる書類
オーナーチェンジの場合、契約書に記載された家賃や敷金などの条件や、現在の入居者に関する情報を新しいオーナー（買主）に伝える必要があります。そのため、入居者との賃貸契約書を準備します。
もし、入居者に家賃の滞納などの問題がある場合、新しいオーナーが不利な立場に立つ可能性があります。このようなトラブルが原因で物件の売却が難しくなったり、価格に影響を与えることもあるため、売却前に問題を解決しておくことが重要です。
問題を解決せずに売却を進める場合、新オーナーにその情報を告知せずに物件を引き渡すと、後に訴訟に発展する可能性もあります。そのため、トラブルがあれば必ず事前に伝えることが大切です。
賃貸中物件を売却時の注意点
賃貸物件の契約時には、敷金や保証金を預かっている場合が多いでしょう。
賃貸中の物件を売却する際に特に注意が必要なのは、これらの敷金・保証金の取り扱いです。
預かった敷金・保証金は修繕費用に充てられ、残りは入居者に返還する義務があります。
返還義務は入居者の状況によって異なります。具体的には以下の通りです。
入居したまま売却する場合：新オーナーに返還義務が引き継がれます。
退去後に売却する場合：旧オーナーが返還義務を負います。
入居者に物件を売却する場合：旧オーナーが返還義務を負います。
返還義務や引き継ぎが適切に行われていない場合、入居者が退去する際に、ハウスクリーニング代などを巡るトラブルが発生する可能性があります。
賃貸物件を売却する際に入居者がいる場合、事前に新オーナーに対して「敷金・保証金」の引き継ぎが確実に行われるよう確認しておくことが重要です。
また、家賃の滞納がある場合、旧オーナーは敷金・保証金から滞納分を差し引き、その残額の返還義務を新オーナーが引き継ぐのが基本です。
賃貸中物件の売却の流れ
賃貸物件を売却する際の基本的な流れをご紹介します。
入居者の意向を確認する（購入希望・退去希望の有無）
賃貸契約は通常、契約期間終了時に自動更新されます。そのため、購入や退去の希望があるかどうかを確認するのは、契約期間満了の最低6ヶ月前には行うべきです。
入居者が退去を希望している場合は、空き家になってから売却活動を始めるのが理想的です。物件を購入したいと考えている人にとっては、内覧ができる方が安心して購入を検討できます。
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼する前に、自分で賃貸物件の相場を調べておくと良いでしょう。相場を把握した上で、複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額を比較しやすくなります。
物件の将来の収益見込みに基づいて価格が設定されるため、相場や収益性を確認しておくことは安心につながります。
媒介契約を結ぶ、売却活動を開始、価格交渉・買付申込み、物件の引渡し
これらの段階は、契約を結んだ不動産会社が中心となって進めていきます。信頼でき、条件に合った不動産会社と媒介契約を結ぶことが重要です。
売却の理由はしっかりと伝え、業者には詳細をきちんと説明しましょう。親身になってくれる不動産会社であれば、老朽化などの難しい理由でも適切なアドバイスをしてくれます。
価格設定は、値下げ交渉を想定して、余裕を持った金額で設定することが望ましいです。不動産会社に任せっきりにせず、担当者と密に連絡を取りながら進めることをお勧めします。
入居者にオーナー変更の通知を行う（入居者がそのまま住む場合）
売却方法に記載した通り、入居者がそのまま住み続ける場合、新旧オーナーの連名で「賃貸人の地位変更通知書」を作成し、以下の事項を伝えます。
• 新旧オーナーの名前・住所・連絡先
• オーナー変更日（所有権移転登記の日）
• 既存の賃貸契約が新オーナーに引き継がれること
• 敷金の返還義務が新オーナーに引き継がれること
• 家賃の振込先変更について
入居者に通知内容を確認してもらい、同意書に署名・捺印をしてもらいます。この同意書によって、敷金や家賃の取り扱いが明確になり、同意書は新オーナーが保管することになります。
賃貸中物件を売却する際のデメリットと対策方法
賃貸中物件の売却には、以下のような制約が考えられます。
- 入居者がいると、購入希望者が内覧できない 入居者が退去しない限り、購入希望者は物件の状態や劣化具合を把握できません。そのため、価格交渉で値引きされる可能性が高くなります。
【対策方法】
リフォーム履歴や室内写真を準備する
リフォーム箇所を明確に示し、購入希望者に安心感を与えるために、室内の写真も用意しておきましょう。これにより、物件のイメージがしやすくなります。
設備不良の責任範囲を明確化する
室内の設備や故障に関する保証内容を、「付帯設備表」などで明記しましょう。引き渡し後にエアコンなどの設備が故障した際に誰が責任を負うかを事前に決めておくことで、新オーナーは安心できます。
- 居住中物件を希望する購入者は少ない 居住中の物件を購入したいというニーズは少ないため、成約率を高めるための工夫が必要です。
【対策方法】
わかりやすい「レントロール」を作成する
「レントロール」とは、入居者のプロフィール情報や賃貸契約内容をまとめた資料です。売主は、入居者の詳細がわかりやすい資料を用意し、購入者に安心感を与えることが重要です。家賃滞納の有無などを確認されるため、情報をしっかり整備しておきましょう。
売却理由を明確にする
購入者は「なぜこの物件を売却するのか」「何か問題があるのか」といった点を気にすることが多いです。疑念を持たれないように、事実に基づいた理由を簡潔に説明することが重要です。
まとめ
賃貸中物件の売却方法は3つ
1.入居者に物件を売る
2.入居者がそのまま住み続ける状態で売却する
3.入居者に退去してもらってから売却する
売却を進める前には、入居者に購入の意思や退去予定があるかどうかを確認しておくことが重要です。
賃貸物件売却時に必要な書類と注意点
賃貸中の物件を売却する際には、事前に「入居者との賃貸契約書」「管理会社との管理委託契約書」「物件の写真、図面、リフォーム・修繕履歴などの書類」を準備することが求められます。また、旧オーナーから新オーナーへ物件の所有権が移転する際には、「敷金・保証金」の取り扱いについて、どちらが返還義務を負うのかを明確にしておくことが重要です。
賃貸物件売却の流れ
まず、入居者に購入や退去の意思を確認した後、不動産査定を依頼します。適切な不動産会社と媒介契約を結んだ後、売却活動が始まります。価格交渉や買付申込みが行われ、契約が成立したら、旧オーナーから新オーナーへの引き渡しが行われます。入居者が住んだまま売却する場合は、手続き終了後にオーナー変更の通知を行うことを忘れないようにしましょう。
賃貸物件売却のデメリット
入居者が住んでいる状態では、購入希望者が物件を内覧できないため、価格交渉での値引きが発生しやすくなる可能性があります。また、居住中物件を探している購入者は少ないため、成約率を上げるための工夫が必要です。室内写真やリフォーム履歴を提供することで、購入希望者に安心感を与えることができます。また、「レントロール」を作成し、入居者の情報をわかりやすく伝えることも効果的です。
エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。