借地権付き建物の売却は可能？

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

不動産には、土地を借りて建物を建てる「借地権付き建物」というタイプがあります。
一般的な物件とはどのように異なるのか、理解している人は少ないかもしれません。
今回は、借地権付き建物を売却する際の注意点についてご説明します。

借地権が付いていても、売却は可能です

売却は可能ですが、その方法は一般的な不動産物件とは異なるため、注意が必要です。
以下の3つの方法を覚えておきましょう。

① 借地権であることを明記して売却する
② 建物を地主に買い取ってもらう
③ 更地にして、土地の借地権を地主に買い取ってもらう

① 借地権であることを明記して売却する

中古不動産市場で売却することは可能ですが、通常の物件と同様にはいきません。その際、借地権があることを明記して売り出さなければなりません。
土地自体が手に入るわけではないため、同じエリアの所有権物件と比較すると価格が低くなる傾向があります。
また、所有権物件に比べて売れにくいという点も理解しておく必要があります。さらに、地主への承諾料などの費用が発生することがあり、その場合、売主が負担することが多いです。

②建物を地主に買い取ってもらう

建物の代金を含めて、借地権を地主に買い取ってもらう方法です。地主側が有利な立場にあるため、売主としては高い価格を設定したいと思うものの、価格交渉が難航する場合があります。

③ 更地にして、土地の借地権を地主に買い取ってもらう

更地にする場合、建物を取り壊し、土地を整備する必要があるため、解体費用がかかります。
そのため、借地契約が残っている間に、建物を含めた借地権の売却について地主と交渉する方が良いでしょう。

借地権付き建物の売買におけるメリットとデメリット

借地権付き建物の売買には、一般的な不動産物件とは別のメリット、デメリットがあります。

メリット

① エリアの相場よりも低価格で売却することができる
② 土地に関する税金がかからない
③ 契約を更新できれば、長期間利用できる

①エリアの相場よりも低価格で売却することができる

借地条件があるため、相場よりも低い価格で売却できる点が大きな特徴です。
土地の所有権を持てないため、価格は自然と安くなります。このように、相場よりも安く設定されているため、購入者にとっては購入しやすくなります。

②土地に関する税金がかからない

通常、不動産を所有すると固定資産税が課されますが、土地の所有権がないため、土地に関する固定資産税や都市計画税の負担はありません。
ただし、建物に対する固定資産税や都市計画税は課税されるため、注意が必要です。

③契約を更新できれば、長期間利用できる

更新は可能ですが、借地権には契約期間があるため、最終的には土地を返却しなければならないという不安があります。
ただし、基本的には建物の老朽化や地代の未払いなど、正当な理由がない限り、契約は更新されます。

デメリット

① 地代の支払いが求められる
② 建物の改装や建て替えには地主の承諾が必要
③ 住宅ローンの審査が通過しにくい

① 地代の支払いが求められる

土地が借地であるため、毎月地主に地代を支払う必要があります。借りている土地にかかる費用はランニングコストとなるため、購入者は毎月の支出として計算しておくことが重要です。

② 建物の改装や建て替えには地主の承諾が必要

土地を借りているだけだから、建物は自由に改装できると思いがちですが、そこには注意が必要です。簡単なリフォームであれば問題ありませんが、床面積が変更される場合や利用方法が変わる場合には、事前に地主の許可が必要です。
この許可を得るために「増改築承諾料」が発生することもあり、相場は更地価格の2～4％程度とされています。

③ 住宅ローンの審査が通過しにくい

借地権付きの建物を購入する際の障害となるのは、住宅ローンの審査が通りにくい点です。所有権のある不動産であれば、物件を担保にしてローンを組むことができますが、土地が借地であるため担保として利用できず、抵当権を設定できません。そのため、ローン審査が厳しくなる傾向があります。

まとめ

相場よりも低い価格で設定することは可能ですが、借地権のため土地を所有することができず、売却が難しくなることがあります。これは、多くの人が所有権を希望しており、借地権に対して抵抗を感じる人が多いためです。売却時には、購入者が感じるメリットを十分に活かして販売することが重要です。

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