騒音問題でマンションを手放すことに！告知義務や売却のためのコツを解説

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

騒音があるマンションを売却する際、買主に対して騒音のことを伝える義務があるのでしょうか？
物件の評価が下がる可能性があるため、できるだけ伝えたくないという気持ちも理解できますが、騒音を隠して売却すると、後にトラブルに発展する可能性も考えられます。

今回は、騒音があるマンションを売却する際の告知義務について詳しく説明し、トラブルなく売却を進めるためのポイントをお伝えします。

騒音が理由でマンションを売却する場合の告知義務

不動産の売却において、物件に不具合や問題がある場合は、買主に対して告知を行う必要があります。これを「告知義務」と呼び、物理的な損傷や問題（「物理的瑕疵」）や、過去に自殺や事件があった場所（「心理的瑕疵」）については告知義務があります。

騒音は「環境的瑕疵」に該当しますが、環境的瑕疵に関しては告知義務は課されていません。しかし、売却後のトラブルを避けるためにも、騒音については買主にしっかりと伝えることが重要です。
もし「知っていれば購入しなかった」と思われるような騒音を意図的に隠して売却した場合、後に騒音が発覚した際に契約解除や損害賠償を求められることがあります。実際に裁判に発展したケースも存在しています。

どのくらいの音が騒音に該当するのか？ 騒音の基準について

騒音の基準については、環境省の告示第64号により定められており、住宅地では昼間の基準が55デシベル（dB）以下、夜間は45dB以下とされています。デシベル（dB）は音の大きさを示す単位で、この基準を超える音は騒音と見なされます。なお、基準値は地域によって異なり、大きな道路に面している場所では基準値が高く設定されることもあります。

東京環境省は日常生活で発生する生活騒音について、以下のような大きさの目安を示しています。

風呂又は給排水音：約57～75db
洗濯機：約64～72db
掃除機：約60～76db
テレビ：約57～72db
人の話し声（日常）：約50～61db
人の話し声（大声）：約88～99db
子供のかけ足：約50～66db
犬の鳴き声：約90～100db
※東京環境庁　生活騒音より

家電の運転音や生活音は、意外に大きな音であることがわかると思います。もちろん、これらの音がそのまま隣の部屋に伝わるわけではなく、実際には壁などによって反射や吸収され、音は小さくなって伝わります。
隣の部屋から時々聞こえる会話の声や赤ちゃんの泣き声、上の階からの足音などは、通常、告知義務が求められる範囲には含まれません。ただし、常識的に考えて非常に騒音がひどい場合や、騒音が原因でトラブルが発生している場合には、告知が必要となるでしょう。
また、一般的な生活音がうるさいと感じるかどうかは人それぞれ異なります。そのため、日常的に騒音が発生している場合は、できるだけ詳細にすべてを伝えることをお勧めします。

騒音のあるマンションを売却するポイント

騒音の程度によっては、買主に避けられ、売れにくくなる可能性もあります。トラブルを避け、円滑に売却を進めるためのポイントを押さえておくことが重要です。

騒音を解消するための対策を講じる

隣人や上階の住人による騒音が原因の場合、管理組合に依頼して注意を促してもらうなど、騒音の解決に向けた対応を検討しましょう。
また、紛争解決センターや国民生活センターが提供しているADR（裁判外紛争解決手続き）を利用して、相手と話し合いの場を設ける方法もあります。

防音対策を行う

防音カーテンや遮音シート、簡易防音壁などを取り付けて防音対策を行う方法があります。ただし、大規模な防音リフォームには費用がかかるうえ、マンションではリフォームできる範囲が限られているため、注意が必要です。

騒音の内容は隠さず、きちんと伝える

トラブルを避けるためには、騒音の内容をきちんと伝えることが重要です。
騒音の頻度、発生時間、具体的な内容を文章にまとめておきましょう。可能であれば、内覧時に買主に実際に騒音を聞いてもらうと、さらに効果的です。
また、契約書や重要事項説明書に騒音について記載しておけば、「告知がなかった」といったトラブルを避けることができます。
売却活動を始める際には、不動産会社にも事前に伝えておきましょう。

値引きを前提に価格設定をする

騒音は値引き交渉を引き起こす要因となります。
最初から大幅な値引きを考えていても、最初に設定する価格はギリギリの最低価格ではなく、値引きが可能な余地を残しておくことが重要です。
「交渉で○○円の値引きが実現した」という形の方が、購入を決定する際の後押しになりやすいです。

まとめ

騒音のあるマンションを売却する際の告知義務について

騒音は環境的な瑕疵に該当しますが、極端にひどい場合を除き、告知義務はありません。しかし、売却後のトラブルを避けるためにも、騒音の存在を隠さず、きちんと伝えることが重要です。
騒音を隠して売却した場合、後に発覚すると契約解除や損害賠償を求められるリスクがあります。

騒音のあるマンションを売却する際のポイント

まずは、管理組合などに相談し、騒音問題の解決に向けて注意を促してもらうことを検討しましょう。また、防音カーテンや遮音シートなどで対策ができないかも考えてみてください。騒音が発生する時間帯や内容については、契約書や重要事項説明書に詳細に記載し、しっかりと告知しましょう。さらに、値下げして売却する方法も選択肢の一つです。

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