ゴミ屋敷は売却可能？必要な費用や放置するリスクも知ろう

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

相続した古い家が誰も住むことなく、いわゆる「ゴミ屋敷」のような状態になってしまい、その処分に困っているという話はよく耳にします。
片付けるのが大変だからといって家を放置しておくと、その間にさらに手に負えない状態になってしまう可能性があるため、早めに処分を検討することをお勧めします。
ゴミ屋敷でも処分は可能ですので、決して諦めないでください。

今回は、ゴミ屋敷を売却する方法やその際にかかる費用について詳しく解説します。

ゴミ屋敷を売却するための3つの方法

家の中に家財や荷物、ゴミが散乱し、ゴミ屋敷のような状態になってしまった場合でも、諦める必要はありません。
ここでは、ゴミ屋敷を売却するための3つの方法をご紹介します。

残留物を処分して売却

残留物を処分できれば、通常の中古住宅として売却することが可能です。自分で片付けるのが難しい場合は、専門の業者に依頼しましょう。
一般廃棄物処理業の許可を持つ業者に依頼するのが安心です。
ゴミ屋敷の状態では買い手が見つからないこともありますが、残留物を適切に処理すれば物件の価値を回復させ、売却することができるため、高額で売れる可能性もあります。
ただし、残留物の処分には時間と費用がかかります。量や状況によっては処分費用が高くなることもあるので、注意が必要です。

残留物を処分した後、住宅をリフォームしてから売却するかどうかは不動産会社に相談してみましょう。
リフォーム済みのきれいな物件の方が購入希望者に好印象を与えますが、リフォームには費用がかかるため、最終的な収支を考慮するとリフォームしない方が良い場合もあります。

残留物をそのままにして「不動産買取」で売却

残留物の処分には手間や時間、費用がかかるため、できればそのままで売却したいと考える方も多いでしょう。
そのような場合、ゴミや家財道具などを一括で買い取ってくれる専門業者や不動産会社に売却する方法もあります。

これは、不動産会社が購入希望者を探す「不動産仲介」ではなく、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」の方法です。
ゴミ屋敷の状態で不動産買取を選ぶメリットは、早く売却できることと、残留物の処分を自分で行う必要がないことです。
不動産買取では、購入希望者を探す手間がないため、業者と価格で合意すれば最短1週間で売却が完了します。

また、残留物の処分をしなくて済むため、手間や精神的負担を大きく軽減できます。
ただし、不動産買取にはデメリットもあります。一般的な市場価格よりも60～70％程度低い価格で売却することになります。
特にゴミ屋敷の場合、残留物の処分費用などを差し引いた結果、通常の半額程度で売却される可能性もあります。
査定価格が安くなるのは仕方がないことですが、相場よりも不当に低い価格で買い取られないよう、慎重に業者と交渉を行うことが重要です。

建物を解体し更地として売却

建物を解体して更地にしてから売却する方法もあります。
この場合、ゴミの処分は一般廃棄物処理業者に依頼し、解体作業は解体業者に依頼することになります。
物件の価値がほとんどない、または建物が非常に古くて購入者がそのまま住むことが難しい場合、更地として売りに出した方が売れやすいことがあります。
理由は、新たに家を建てることを考えている人にとって、既存の建物を取り壊す手間が省けるためです。ただし、解体には費用がかかります。
そのため、土地の価格が安いエリアでは、売却後に赤字になる可能性もあります。
また、「再建築不可物件」の場合、更地にすることで逆に売りにくくなるため、慎重に検討する必要があります。
さらに、建物が残っている土地には「住宅用地の特例」により固定資産税が軽減されている場合がありますが、更地にするとこの特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなる点もデメリットです。更地にした後、長期間売却ができなければ、税負担が重くなる可能性があります。

ゴミ屋敷を売却する際に必要な費用

ご紹介した方法でゴミ屋敷を売却する場合、場合によっては「ゴミの処分費用」「リフォーム費用」「建物の解体費用」が発生することがあります。

それぞれの費用がどの程度かかるのかについてご説明します。

ゴミの処分費用

こちらは、一般廃棄物処理業者などにゴミ処分を依頼した場合の費用の目安です。

1R、１K 3～8万円程度
1DK、1LDK       5～20万円程度
2DK、2LDK       9～30万円程度
3DK、3LDK       15～50万円程度
4LDK以上           22万円程度～

ゴミの処分費用は、部屋の広さやゴミの量・内容、作業員の人数、トラックの大きさや台数、業者によって大きく異なります。
依頼する際には、必ず見積もりを確認するようにしましょう。
また、自分で片付けを行う場合でも、粗大ゴミやリサイクル家電の処分には費用がかかります。
粗大ゴミは1点あたり数百円から数千円、リサイクル家電（エアコン、テレビ、冷蔵庫、洗濯機）の処分には1,000円から5,000円程度の費用がかかります。

リフォーム費用

購入希望者を見つけて売却する場合、ゴミを片付けた後に、破損部分の修理や古くなった設備の交換など、最低限のリフォームが必要になることがあります。
リフォーム費用は、部屋の広さや作業内容によって大きく異なります。
例えば、家全体の壁紙やフローリングの張り替えには数十万円かかることが一般的で、キッチンやトイレなどの水回り設備の交換にも同様の費用がかかります。

また、購入後にリノベーションを予定している方も多いため、どの程度リフォームを行うべきかについては、不動産会社に相談することをおすすめします。

解体費用

更地として売却する場合、建物の解体費用がかかります。
以下は、構造別の坪単価の一例です。

木造：3〜5万円／坪
鉄骨造：5〜7万円／坪
鉄筋コンクリート造：5～8万円／坪

解体費用は業者や地域によって大きく異なります。事前に見積もりを確認し、納得した上で依頼するようにしてください。

ゴミ屋敷をそのままにしておくことの危険性

「ゴミ屋敷を片付けたり売却したりするのは手間がかかるし、結局誰も住まないのだからそのままでいい」と考えている方はいませんか？
しかし、ゴミ屋敷だからと言って放置するのは避けるべきです！

不動産は所有しているだけで固定資産税が発生しますし、荒れたゴミ屋敷を放置していると、行政から「特定空家」と認定され、そうなると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、土地の固定資産税が高くなってしまいます。
さらに、空き家が手入れされず、明らかに人が住んでいないと判断されると、不審者の出入りや住みつき、放火などのリスクも増大します。

もし住む予定がない空き家であれば、早めに手放すことを強くおすすめします。

まとめ

・ゴミ屋敷を売却する方法
ゴミ屋敷でも売却は可能です。ゴミを処分してから売却する方法、不動産買取を利用してゴミが残った状態で売却する方法、建物を解体して更地にして売却する方法の3つがあります。

・ゴミ屋敷を売却する際にかかる費用
ゴミ屋敷を売却する際には、ゴミ処分費用、リフォーム費用、解体費用などがかかることがあります。
これらの費用が大きくなると、売却後に赤字になる可能性があるため、どの方法を選ぶかを慎重に検討することが重要です。

・ゴミ屋敷を放置するリスク
ゴミ屋敷であっても、不動産を所有している限り固定資産税が発生します。
また、ゴミ屋敷を放置していると、行政から「特定空家」に指定され、土地の固定資産税が増加する可能性があるため、注意が必要です。
さらに、不審者の出入りや不法占拠、放火といった治安のリスクも高まります。使用予定のない空き家は、早めに手放すことをお勧めします。

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