家の耐用年数は何年くらい？価値は耐用年数によって決まるのでしょうか？〜その1

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

一戸建て住宅の耐用年数は何年くらいでしょう。新築で購入しても、時間が経つと少しずつ老朽化していくため、今後何年住むことができるのか気になるところですが、適切な手入れを行うことで、住める期間は変わってくると思われます。
古くなるにつれて、不動産としての価値も減少します。それでは、「耐用年数」は「家の価値がどのくらいの期間維持されるか」を示す指標なのでしょうか。今回は、家の耐用年数とその価値、さらに売却時の方法について解説します。

家の耐用年数とは

耐用年数とは、簡単に言えば「使用可能な年数」です。
建物の耐用年数には、一般的に以下の4つの考え方があります。

法定耐用年数

税務的に見た場合の減価償却資産（この場合は住宅）が使用可能な年数を指します。

物理的耐用年数

建築材料自体が使用可能な期間を指します。これは、建物の構造が老朽化や劣化することに伴い、性能の限界を示すものです。

社会的耐用年数

建物や設備が社会の変化に適応できる期間を指します。この期間が過ぎると、たとえ物理的には使用可能でも、所有者や利用者が「もう住めない」「使えない」と感じ、社会的な要因によって、訪れる寿命のことです。

経済的耐用年数

維持管理費をかけながら性能を保てる期間を指します。適切な改修を行えば耐用年数は延びますが、劣化が進むにつれて改修費用が増大し、最終的には建て替えた方がコストが抑えられる時期が訪れます。つまり、「建物が経済的に利用可能な最大の期間」を意味します。

家の耐用年数と実際の寿命は違うのか

日本の一般的な木造住宅の寿命は約30年とされています。
これは国土交通省が公表した2008年から2013年に取り壊された住宅の平均築年数が32.1年であるという調査結果によるものです。（出典：「我が国の住宅ストックをめぐる状況について（補足資料）」）
しかし、この結果は単に「取り壊された木造住宅」の築年数であり、その中にはまだ使用可能な状態の住宅も含まれており、逆に取り壊されずに現存している住宅は含まれていません。つまり、実際の状況を正確に反映しているとは言えないデータです。

木造住宅の平均的な寿命は30年から80年

日本で一般的な一戸建て住宅は木造で、法定の減価償却年数は22年ですが、実際の物理的耐用年数は約80年とされています。この数値は、骨組みや基礎に使用される木材の耐久性に基づいています。もし適切に乾燥され、木材が腐食していなければ、80年以上住み続けることも可能です。
中古住宅は法定耐用年数を超えると価格が下がりがちですが、適切なメンテナンスが施されていれば、その耐久性を最大限に引き出し、家の価値をある程度維持することができます。
住宅の実際の寿命は、メンテナンスによって大きく変わります。適切なタイミングでの修理やリフォームを行うことで、寿命を超えて長く住むことも可能です。

家の価値はいつまで維持されるのか

どんなにこだわりのある戸建て住宅でも、築年数が経つにつれて価値は下がっていきます。ただし、価値があるのは築何年までと一概には言えず、実際には「売りに出した際に買い手がつく」限り、その家には価値があると言えます。
不動産会社の査定価格よりも、「購入希望者が支払う意欲のある価格」が、その家の真の価値といえるでしょう。

法定耐用年数を超えると価値がなくなるのか

木造住宅の法定耐用年数は22年であり、この年数が一般的に古い家と見なされる境界線となります。
しかし実際には、築22年で家の寿命が尽きるというわけではなく、たとえ古くても住宅として問題がなければ十分に価値があります。だからこそ、中古住宅は市場に流通しているのです。

メンテナンスをして価値を維持する

住宅を長持ちさせ、価値を維持するためには、適切なメンテナンスが不可欠です。単に掃除をするだけではなく、外壁や設備機器、水回りなどを定期的に確認し、ダメージは早期に修理・補修することが重要です。
部分的な修繕に加え、築年数に応じて大規模なリフォームを行うことで、家の価値を保つことができます。

家の価値を決めるのは築年数だけではない

家の価値は住宅そのものだけではなく、立地条件にも影響されます。利便性の高い場所は資産価値が高いため、築年数が経過していても高値で売却できる可能性があります。例えば、近くに新しい駅ができる予定の地域などは期待が持てるでしょう。
逆に、最寄りのバス路線が廃止されるなど公共交通機関からの距離が遠くなると、築年数が浅い物件でも価値が下がることがあります。家の価値を決める要因は、築年数だけではないのです。

次回は、家の状態に応じた売却方法について解説します。

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