収益物件の最適な売却のタイミングとは？

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

収益物件には様々なタイプがありますが、一棟アパートを所有している場合、空室が発生すると収益性が大幅に低下してしまいます。満室を前提に計画を立てていると、空室が出た際には資金繰りが厳しくなる可能性もあります。こうした状況や他の要因で、収益物件を売却する選択をした際のメリットや、売却に適したタイミングについて、詳しく解説します。

収益物件を売却するメリット

「賃料」という収入が得られる状況にもかかわらず、物件を手放すのはもったいないと感じることもあるでしょう。全室が空室の場合は「売却した方が良い」と思えるかもしれませんが、いくつかの部屋が埋まっていると、売却をためらうこともあるかもしれません。ここでは、収益物件を売却する際に得られるメリットについてご説明します。

比較的高い金額で売却ができる

保有する収益物件の種類によりますが、条件が良かったり、築年数が浅かったりする場合には、通常の売却と同様に高値で売却できる可能性があります。
また、仲介で買い手が見つからない場合には、不動産会社に直接買い取ってもらうという方法も選べます。不動産買取は市場価格の約8割程度の金額になることが多いですが、物件の状態にかかわらず買い取ってもらえる可能性が高いため、確実性が高いと言えるでしょう。さらに、投資において重要な「利回り」が高いほど、希望価格で売却できる可能性も高まります。

入居者がいても売却は可能です

必ずしも入居者がいない状態で物件を売却しなければならないわけではありません。たとえ全室が満室であっても、その状態で売却することは可能で、さらに多くの利点もあるためおすすめです。賃貸中の物件を売却することを「オーナーチェンジ」と言い、この方法には、購入後の投資計画が立てやすいことや、買主が新たに入居者を探す手間が省けるというメリットがあります。買主にとっても、全室空室の物件よりも、すでに賃貸が成立している物件の方が利回りの計算がしやすく、手間なく収益を得られる点で魅力的です。

収益物件を売却すべき時期 

保有している収益物件を手放す際に最も重要なのは、売却のタイミングです。いくつかの売却すべき時期がありますので、現在の状況に合致するタイミングや、今後そのような状況が予想されるタイミングでの売却を検討することをおすすめします。

全室が入居したとき

満室であれば、当然収益が得られるため、「なぜこのタイミングで売却？」と思われるかもしれません。しかし、経済状況や市場の動向によっては、常に収益物件が売れやすいとは限らないため、満室である今が売却の一つのタイミングと言えるでしょう。もちろん、満室の状態を維持できる要因があれば、無理に売却する必要はありませんが、空室と満室を繰り返している場合は、売却を考えることでリスクを回避できる可能性が高いです。

築年数が10年前後の時とき

マンションについては、築年数が増すごとに資産価値が徐々に減少していきます。経年劣化が見られるため、建物である限り、修繕を行っても資産価値の下落は避けられないとされています。一般的に、マンションは築年数が5年を過ぎると価値が減少し始め、21年経過すると価値が横ばいになることが多いです。したがって、築年数が5年以上で15年未満の時期が売却の最適なタイミングと考えられます。また、マンションの大規模修繕が行われる時期も、売却の目安として重要です。

世間全体の景気が良くなっているとき

全体的な景気が良くなったり物価が上昇したりする時期は、一般的に人々の財布の紐が緩んでいると見なされます。そのため、「価値のある資産を手に入れたい」という需要が高まり、売却を行えばすぐに買い手が見つかるだけでなく、希望の価格で契約できる可能性も高まります。収益物件の広告やチラシを多く目にするようになった場合、マンションオーナーが売却を検討していると考えられるため、これは売り時のサインと言えるでしょう。

近隣で都市開発が予定されているとき

保有しているマンションのある都市やその近隣で都市開発や開発計画が進行することを耳にした場合、売却のタイミングとして考えてよいでしょう。都市開発が進むと、土地の価格や不動産の評価額が自然に上昇するため、想定している価格、あるいはそれ以上での売却が期待できる可能性があります。

まとめ

売却することで得られるさまざまなメリットがあり、さらに適切なタイミングで出すことで、買い手が見つかりやすくなったり、高値で売れる可能性が高まります。現在の状況や利回りを考慮した上で、最適なタイミングで売却することが望ましいでしょう。

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