新築・築浅物件を高く売却する方法と知っておくべき注意点

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

新しく家を購入したものの、何らかの事情ですぐに売却しなければならない時、売却に関する知識があるかどうかで、売却価格に大きな差が出ることがあります。
今回は、「新築」の定義や、新築・築浅の物件を高値で売却するためのポイント、売却時の注意点などについて解説します。

「新築」住宅の条件

「新築」住宅とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で定義されています。

『完成から1年未満で完成後誰も住んでいないこと』

完成直後だとしても1日でも誰かが住むと、それは新築物件ではなく中古物件扱いになります。また、入居前でも完成から1年が経過するとやはり中古物件となります。
日本では「新築神話」という言葉があるほど、新築住宅の人気が非常に高いです。
たとえ1ヵ月住んだだけ、未入居のまま1年1ヵ月経過しただけでも、それは中古物件と見なされます。「新築」物件として売り出すのと「中古」物件として売り出すのとでは、売却価格に大きな差が生まれます。

一方で、新築から5年以内の住宅は「築浅」と表現されることもあります。築浅物件のなかには新築に近い状態のものもあり、こちらも非常に人気があります。

新築住宅を売却する場合に、高く売るための３つの重要ポイント

新築住宅を売却する際に、より高い価格で取引を成立させるための重要なポイントを3つご紹介します。

できるだけ早く売却する

住宅は完成してから時間が経つにつれて市場価値が下がっていきます。
国土交通省の試算によれば、築５年時点での市場価値は、マンションの場合で購入時の約90％、木造一戸建てで約70％になると言われています。そのため、できるだけ早く売却することが高値で売るポイントです。
一方、近年では築浅物件の需要も増加しており、一般社団法人不動産流通経営協会の「不動産流通業に関する消費者動向調査」（2019年度）によると、築5年以内に売却した物件の7割以上が購入時と同程度、またはそれ以上の価格で売却されているという結果が出ています。
たとえ築５年を過ぎたとしても、時間が経つほど価格は下がるため、できるだけ早く売却することが重要です。

入居前なら、住まないままで売る

もしまだ一度も住んでいないのなら、そのまま住まずに売ることをおすすめします。
「少し住んでから売る準備をしよう」という方法は避けた方が良いでしょう。一度でも住んでしまうと、その瞬間に「新築」物件から「中古」物件に変わってしまいます。
「中古」物件になると大幅に価格が下がるだけでなく、「新築」物件のメリットが失われ、買い手にとって魅力が低下してしまいます。
「新築」物件と「中古」物件では、例えば以下のような違いがあります。

• 「新築」物件には適用できた固定資産税の優遇措置がなくなる
• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の期間が、新築の場合は引渡し後10年ですが、中古の場合は任意の期間になります。

築浅物件では内覧時の印象を良くする

一度入居した築浅物件を売却する時は、内覧時の印象がアップするよう、不用品を処分して室内を広く見せたり、水回りをきれいに清掃するなどしましょう。
ハウスクリーニングを依頼するのも一つの手です。
エアコンや照明器具などの住宅設備をそのまま残しておくと、買主に喜ばれることもあります。

新築・築浅物件を売却する前に、知っておくべきこと

新築物件の売却はスピード感が重要です。築浅物件も早めの売却が望ましいので、以下の点を事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの完済が必要

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、売却時には完済が必須です。ローンを完済し、物件に設定された抵当権を解除しないと売却はできません。多くの方は、物件の売却金でローンを返済するため、売却価格がローン残債をカバーできるかどうか資金計画をしっかり立てましょう。
もし売却価格がローン残債を下回る場合は、自己資金の準備が必要になります。

売却にかかる費用や税金を確認する

住宅の売却には以下のような費用や税金が発生しますので、これらを含めて資金計画を立てる必要があります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
  売買価格が800万円以下の物件の場合は最大で30万円＋消費税
  売買価格が800万円を超える場合は「取引価格×3%＋60,000円＋消費税」
• 印紙税
  売却金額に応じて税額が決まる。
• 登録免許税
  抵当権抹消登記の手数料で、不動産1個につき1,000円。
• 譲渡所得税
  不動産購入時より高く売却したなど利益が出た場合に課税される。
  所有期間によって短期（5年以内）と長期（5年超）で税率が異なり、新築や築浅物件の場合は、短期譲渡所得となり、所得税率が高くなる。

売却理由はしっかりと伝える

購入希望者はさまざまな視点から検討するため、「なぜ新築を売却するのか」「 住宅に何か欠陥があるのではないか」と考えるかもしれません。マイナスの印象を与えないためにも、売却理由はしっかりと伝えましょう。
新築や築浅物件を売却する理由として多いのは、離婚、転勤、親の介護などです。このような理由であれば、住宅そのものや周辺環境に問題があるわけではないため、安心して検討してもらえるでしょう。

まとめ

「新築」物件とは、未入居で完成から1年未満の2つの条件を満たす物件です。完成直後であっても、誰かが1日でも住んだ場合や、未入居でも完成から1年が経過した物件は「中古」物件と見なされます。
また、完成から5年以内の物件は「築浅」物件と呼ばれます。

日本では新築物件の人気が高い傾向にあり、できるだけ早く売却することや、未入居の場合は住まずに売ることが重要です。
入居歴のある築浅物件の場合は、整理整頓や清掃を徹底して、内覧時の印象を良くしましょう。

新築物件の売却はスピード感が重要です。築浅物件も早めの売却が望ましく、売却時の住宅ローン、費用、税金などについては事前にしっかりと資金計画を立てておきましょう。
また、所有期間が5年以内の場合は譲渡所得税の税率が高くなることにも注意が必要です。

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