離婚によって共有名義の持ち家を売却する際のポイント

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

夫婦として新たな一歩を踏み出したものの、性格や価値観の違いなどで離婚に至ることは少なくありません。日本では3組に1組が離婚すると言われており、離婚が決まった場合の対応策を知っておくことはいざというときに役立ちます。特に、持ち家が夫婦の共有名義であれば、多くの人が売却を検討するでしょう。この記事では、一般的な売却方法や注意点について説明しますので、該当する方はぜひご覧ください。

共有名義のままでいることの問題点

住宅が共有名義である場合は少なくありませんが、離婚が決まった際に共有名義のままだと財産分与が円滑に進まないことがあります。また、共有名義のままでいるとさまざまな問題が発生する可能性もあります。離婚時には共有名義を解消することが重要ですが、そのままにしておくとどのような問題が生じるかを確認してみましょう。

離婚後も家を介して関係が続く

家が共有名義のままだと、離婚後も家を介して関係が続くことになり、その状態を負担に感じることがあるかもしれません。夫婦どちらかの単独名義であれば、離婚と同時に家との縁も切れ、名義人のものとなります。共有名義の場合、離婚後に同居を続けるケースは少ないですが、誰かに貸す場合には相手の同意が必要ですし、売却時には相手との合意が必要となります。そのため、家が二人のつながりの一部となり、離婚後も関係が続く可能性があるのです。

ローン残債がある場合、離婚後も支払いが続く

住宅ローンの残債があると、共有名義であれば離婚後も二人で返済を続ける必要があります。共有名義の際にはペアローンや連帯債務が一般的ですが、残債があると返済義務は離婚後も継続します。残債があると、固定費として支払いが続き、ご自身が住まなくなった場合でも「不要なものに対してお金を払い続ける」ことになり、経済的な負担が大きくなります。

維持費が発生する

将来的に売却や賃貸を考えている場合でも、その間は家のメンテナンスを怠らずに行う必要があります。また、家は固定資産であり、毎年固定資産税や都市計画税が発生します。どちらか一方がその家に住む場合は理解しやすいかもしれませんが、どちらも住まない場合はこれが「無駄な出費」と感じることもあるでしょう。ローンの残債がある限りその状況は続きますし、ローン残債がなくても売却や賃貸には時間がかかるため、しばらくは維持費が必要となります。

共有名義を解消するためには

離婚が決まった時に、共有名義のままにしておくと多くの問題が生じる可能性があり、共有名義を解消することが望ましいです。共有名義を解消する方法はいくつかありますが、ここでは比較的一般的な方法を紹介します。

どちらかがもう一方の持ち分を買い取る

離婚後もどちらか一方がその家に住み続ける場合によく選ばれる方法です。子どもの学校区や勤務先の都合などで転居が難しい場合には、この方法が適しています。ただし、相手の持ち分を取得するためには法務局で名義変更の登記を行う必要があり、その際に「登録免許税」が発生します。また、分与される財産が過大な場合や、離婚を利用して贈与税や相続税を逃れようとした場合には「贈与税」が課せられることがあります。贈与税が発生すると「不動産取得税」もかかる可能性があり、さらに持ち分を譲渡する側には「譲渡所得税」がかかる場合があります。ただし、居住用不動産の場合は、譲渡所得（不動産譲渡によって得られた利益）が3000万円以下であれば譲渡所得税がかからない特例もあります。

二人で協力して売却し、売却代金を分け合う

離婚後にどちらもその家に住まない場合は、売却するのがよいでしょう。共有不動産は「夫婦共有名義」のままで売却可能ですが、手続きには二人の協力が必要となります。面倒かもしれませんが、これを最後の共同作業と捉え、協力して取り組みましょう。相手と直接顔を合わせたくないという場合は、弁護士や司法書士など代理人を立てて売却を進める方法も考えてみてください。売却代金は原則として2分の1ずつ分けますが、購入時に多くの頭金を出した方が多く受け取る場合や、養育費や慰謝料の代わりにする場合もあります。

まとめ

夫婦が家の名義を共有している場合、離婚時には多くの問題が生じることがあります。相手の持ち分を買い取る、協力して売却しその代金を分け合う、自分の持ち分だけを第三者に売却するなどの選択肢がありますが、売却経験が豊富な不動産会社や、専門知識がある弁護士、司法書士など専門家に早めに相談するのが良いでしょう。専門家からは、役立つ助言を得られるかもしれません。

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