土地の売却時に知っておくべき前面道路との接道

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

所有している土地の売却を検討している場合、前面道路との関係を考えたことがありますか？前面道路との接道が十分ではないと、査定額が下がったり売却が難しくなることがあります。今回のコラムでは、前面道路との接道が土地の査定にどのように影響するのかを解説します。今後土地の売却を予定している方は参考にしてみてください。

土地の査定額はどのようにして決まるの？

査定額の決まり方を理解しておくと、土地を売却する際におおよその売却価格を予想しやすくなります。査定額が左右される主な条件を詳しく見ていきましょう。

土地の面積

土地の面積は査定額に大きな影響を与えます。一般的に、面積が広いほど査定額が高くなる傾向があります。広い土地であれば、平屋や二階建ての住宅を建てたり、駐車場を広く設けることができるなど、非常に魅力的で使い勝手の良い土地となります。また、広い土地は店舗や事務所として利用することも可能で、用途の幅が広がります。さらに、広さが十分にある場合には、二世帯住宅やアパートの建設も検討できるかもしれません。

土地の形状

土地の形状は査定額に大きな影響を及ぼしますので、所有する土地の形をもう一度確認してみましょう。一般的に、整形地利用しやすく、建物の建設にも適しています。長方形や正方形の土地は建物を建てやすいですが、三角形や台形、旗竿状の土地は建設が難しく、間口が狭くなる可能性があるため、査定額が低くなることがあります。

最寄駅からの距離や立地

通勤や通学、日常生活を考えると、最寄駅までの距離は非常に重要です。最寄駅まで徒歩20分以上かかるよりも、10分以内で到達できる方が、日々の生活の利便性が格段に向上します。特に最寄駅が都心に近い場合は、立地の良さが評価され、査定額が上昇する可能性があります。

間口や奥行

土地の面積と関係が大きい間口や奥行きも、査定額に大きな影響を与える要素です。
間口が広い物件では、土地や建物の価値が高いとされ、査定額も上がります。一方、間口が狭いと査定額が低くなる可能性があります。
また、奥行きが短い土地は建物までの距離が短いため査定額が高くなりがちですが、奥行きが長い土地では建物までの距離が長く、専用通路の設置が必要になることがあるため、査定額が低くなることがあります。一般的には、道路から建物までの距離が短く、アクセスが良い土地ほど査定額が高くなる傾向があります。

前面道路の広さや接道の状況

前面道路の状況も査定額に大きな影響を与えます。
土地が道路に面していることは、建物を建設するための基本条件ですが、前面道路との接道幅が狭いと査定額が低くなる傾向があります。
逆に、前面道路との接道幅が広い場合や、道路と間口の接道幅が広いほど、査定額が高くなる可能性があります。
土地の立地によって前面道路の幅や接道幅は異なりますが、特に広く接道している場合は、査定額が高くなる可能性があるとしょう。

接道義務と査定額の関係

「接道義務」という言葉をご存知ですか？建物を建設する際には、建築基準法により、必ず前面道路と接道していることと定められています。接道義務とはどのようなものなのか、また前面道路の幅員によって査定額にどのような影響があるのかを見ていきましょう。

2m以上の接道が必要

基本的に、前面道路と土地が2m以上接道していなければ、その土地に建物を建てることはできません。このような土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、建物の再建築が不可能なため、売却しても買い手が見つかりにくくなることが多いです。そのため、駐車場として利用するなど、建物を建てる以外の利用方法を考える必要があります。

4m未満では査定額が下がる

前面道路との接道が2m以上でないと建物は建てられませんが、4m以下の場合であっても査定額に影響があるとされています。
接道幅が4m以下だと、間口が狭かったり、奥行が長く公道から自宅までの距離が長くなるため土地の価値が予想以上に下がる可能性があります。

私道負担が必要になることも

前面道路との接道幅が4m以上でない場合、私道負担（別名「セットバック」）が必要になることもあります。セットバックとは、敷地を後退させて道路との接道幅を広げる措置です。接道幅が狭い場合には、セットバックを行うことで土地の価値を上げる方法もあります。なお、セットバックの工事には約50万円の費用がかかるとされています。

まとめ

土地の査定額は、前面道路とどのくらい接道しているかが重要です。
前面道路との接道幅が4m未満の場合、土地の価値が下がることが多いため、必要に応じてセットバックを行い土地の価値を上げる工夫が必要かもしれません。

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