不動産の売却による損失が生じた場合に、税金負担を軽減するための譲渡損失の繰越控除特例とは？

※記事の内容は、掲載時点での最新情報です。現在、改正されている可能性があります。

はじめに

こんにちは、エステートプランです！
不動産を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得となり、一定の金額に応じて課税されます。
しかし、逆に損失となった場合、その損失は譲渡損失として課税されないだけでなく、特定の条件を満たせば他の収入と相殺して税金を減らしたり、次の年の収入に繰り越して控除できることをご存知でしょうか。
今回は、不動産売却での損失を税金で補填するための特例について具体的に解説していきます。

譲渡損失とは

譲渡損失とは、一体どのようなものでしょうか。
不動産を売却すると利益が出た場合、その利益である「譲渡所得」を計算し、確定申告を行う必要があります。譲渡所得にかかる税金は、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた金額です。
例えば、3000万円で購入した不動産を4000万円で売却した場合、譲渡所得は1000万円になります。この金額には所得税と住民税がかかります。逆に、3000万円で購入した不動産を2000万円で売却した場合、1000万円の損失が発生します。
日本では新築物件が好まれる傾向がありますので、中古物件が元の価格より高く売れることはまれです。多くの場合、不動産を売却すると譲渡損失が発生します。
土地や建物の譲渡損失は通常、他の所得と合算することができず、翌年以降に持ち越すこともできません。しかし、一定の条件を満たせば、合算が可能になる特例を利用することができます。

譲渡損失が発生した際に利用可能な特例

譲渡損失が生じた場合に利用可能な特例について、具体的に見てみましょう。

所得税・住民税が軽減する

この特例が適用されると、所得税と住民税が軽減されます。
通常、所得税・住民税は、その年に得た給与などの個人の所得合計に基づいて計算されます。
通常、土地や建物の譲渡による損失が発生した場合、その損失はその年の他の所得と合算することはできません。しかし、特例が適用されると、その損失を他の所得と合算することができるようになります。
これが損益通算と呼ばれるものです。
例えば、ある年に土地や建物の譲渡による1,000万円の損失が発生したとします。その年の給与所得が400万円であれば、その損失を給与所得から差し引くことにより、所得はマイナスとなり、課税の対象とはなりません。

譲渡損失の繰越控除

特例が適用されると、さらに「控除後も赤字が残っている場合、翌年以降に持ち越す」ことができます。
前述のケースで考えると、給与所得400万円から譲渡損失の1,000万円を差し引いた後、残りは600万円の損失です。この残りは、翌年も損益通算可能です。
これを持ち越し控除と呼び、特例が適用されると「翌年以降3年間」にわたって所得から差し引くことができます。この特例は、譲渡損失が発生した年の翌年から最大3年間適用されるため、最大4年間にわたって損益通算できます。

買い替え目的で売却した場合

買い替えが目的で売却した場合、特例の適用要件について詳しく見ていきましょう。
譲渡損失に関する特例には2つのタイプがあり、そのうちの一つが「買い替え目的での売却に関する特例」です。

この特例は、「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と呼ばれます。
この特例の主な適用要件は以下の通りです。

1. 売却する不動産が自己居住用の建物であること
2. 売却した不動産が取得してから5年以上経過していること
3. 売却時に当該不動産が空き家の場合は、空き家になってから3年を経過する日の属する年内であること
4. 新居への入居予定が1年以内であること
5. 買い替え資産の登記簿面積が50㎡以上であること
6. 繰越控除に関しては、合計所得が3,000万円を超える場合、その年の控除を受けることができない
7. 特例の適用を受けられるのは売却資産の土地の面積が500㎡以下の部分のみ

重要なポイントは、「取得してから5年以上経過したマイホームの買い替え」であることです。詳細なルールについては、国税庁のウェブサイトなどで確認しましょう。

買い替え以外が目的の売却の場合

もう一つの特例は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。
これは、買い替えを目的としない場合でも利用できるもので、例えば実家に戻る場合や賃貸住宅に移る場合に適用できます。
この特例の要件は、所有期間が5年を超えたマイホームであり、合計所得が3,000万円以下の年に限られるという部分は買い替え目的の場合と同じですが、以下の点が異なります。

1. 売却前日に住宅ローンの残債があること
2. 損益通算可能な譲渡損失は、住宅ローン残債から売却額を差し引いた額または譲渡損失の額のうち、いずれか少ない方の金額

例えば物件を2,000万円で購入し、住宅ローンの残債が1,500万円ある状態で、1,000万円で売却した場合を考えてみましょう。（ここでは譲渡費用などは無視します）
譲渡損失は、1,000万円−2,000万円＝−1,000万円となります。
一方、住宅ローンの残債から売却額を差し引くと、1,500万円−1,000万円＝500万円となります。
損益通算可能な額は、これらのうちより少ない方となりますので、500万円が採用されます。
この特例では、「住宅ローンの残高や残債の有無」が重要です。

譲渡損失の特例を適用した場合の課税対象の計算方法

次に、以下の条件で売却した場合の具体的な計算方法を説明します。

• マンションを6,000万円で購入
• 10年後に買い替え目的で3,850万円で売却
• マンションの譲渡費用は350万円
• 建物についての減価償却分は考慮しません（実際には必要ですが、ここでは除外します）

譲渡損失を算出します。

先に述べた通り、譲渡損失を求める計算式は次の通りです。
【課税譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用−特別控除】
ほどのケースに適用すると、計算は以下のようになります。
3,500万円（売却価格）−6,000万円（取得費）−350万円（譲渡費用）＝−2,850万円
この売却による譲渡損失は2,850万円であることがわかります。

買い替え時に活用できる譲渡損失の繰越控除について考えてみましょう。

この場合、売却はマイホームの買い替えを目的としているため、「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が適用されます。
この特例を受けると、譲渡損失が発生した年に損益通算が行われ、さらに余剰があれば翌年から3年間にわたって繰越控除が可能です。
例えば、売主の給与所得が500万円だった場合を考えてみましょう。

売却した年：500−2,850＝−2,350万円 → 課税対象なし
2年目：500−2,350＝−1,850万円 → 課税対象なし
3年目：500−1,850＝−1,350万円 → 課税対象なし
4年目：500−1,350＝−850万円 → 課税対象なし
5年目：繰越控除不可 → 給与所得500万円が課税対象となる

給与所得500万円に対する所得税と住民税は、通常30～35万円程度です。この金額が4年間にわたって全額還付されると考えると、かなりの節税効果があります。

特例を活用するには、確定申告が必要です。

不動産の売却で利益が出た場合、確定申告が必要ですが、損失が発生した場合は必要ありません。 ただし、特例を適用するためには確定申告が必要ですので、特例の条件を確認して、必ず確定申告を行いましょう。

「売却した年」の確定申告が必要

特例の適用を受けるためには、損失が発生した年に確定申告をする必要があります。また、繰越控除を受けるためには、その都度、該当する年に確定申告が必要です。
確定申告は、通常、翌年の2月1日から3月15日の間に税務署で行います。所得税の申告に伴って、住民税も自動的に計算されます。
税務署への訪問が難しい場合でも、現在はオンラインでの確定申告（e-Tax）が可能ですので、利用を検討してみてください。

確定申告時に必要な書類

確定申告に必要な書類は、特例の種類によって異なります。
【自宅を売却する場合】

• 確定申告書
• 各特例に関する金額の明細書（確定申告付表）
• 各特例に関する金額の計算書
• 自宅であることを証明する書類（登記事項証明書など）
• 5年以上居住していることを証明する書類（登記事項証明書など）
• 買い換えた不動産に関する書類（購入年月日や面積が分かる登記事項証明書など）

【自宅以外の不動産を売却する場合】

• 確定申告書
• 各特例に関する金額の明細書（確定申告付表）
• 各特例に関する金額の計算書
• 自宅であることを証明する書類
• 5年以上居住していることを証明する書類
• 売却した不動産に関する書類（住宅ローンの残高証明書など）

譲渡損失を避けるための対策

譲渡損失の特例を利用すれば、大きな額の税金が還付されるかもしれませんが、できれば譲渡損失を避けたいものです。
そこで、高額な不動産を売却して譲渡損失を出さない方法について解説します。

複数社から見積もりを取る

複数の不動産会社に査定を依頼することは、不動産を売却する際の基本です。その理由は次の通りです。
・複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことで、相場観をつかむことができます。
・複数の不動産会社と媒介契約をすることで競争原理が働き、高値での売却が期待できます。
査定や媒介契約自体は無料ですので、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。なお、複数の不動産会社と媒介契約する際には、「一般媒介契約」を選択する必要があります。

売却したい物件に精通した不動産会社に相談する

複数の見積もりを取った後、売却の依頼先は「売りたい物件に精通した不動産会社」を選ぶようにしましょう。
なぜなら、不動産会社にはそれぞれ得意な分野があるからです。
・戸建住宅とマンション
・シングルタイプとファミリータイプ
・広範囲にネットワークを持つ不動産会社と特定エリアに強みを持つ不動産会社

自分が売りたい物件のタイプを得意としている不動産会社の方が、高額での売却が実現しやすくなるでしょう。
なお、エリアに関しては、例えば「広範囲にネットワークを持つ大手不動産会社」と「特定のエリアに強みを持つ地元の不動産会社」両方と媒介契約を結ぶことで、より多くの方を対象にできる可能性があります。

まとめ

今回は、不動産売却時の譲渡損失について解説しました。
所有期間5年を超えるマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、一定の条件を満たしていれば、損益通算や繰越控除の特例の適用を受けることができます。
損失が発生した場合、確定申告は義務付けられていませんが、申告することで税金が大幅に軽減される可能性があるため、特例の適用を受けられるかどうかを必ず確認しましょう。
また、特例の適用を受けて損失を取り戻すことはできますが、譲渡損失が生じないようにすることが最良です。
複数の不動産会社から見積もりを取り、売却物件を得意とする不動産会社に依頼するなど、工夫してできるだけ高額での売却を目指しましょう。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。