不動産相続、マンションの場合はどうすればいいの？手続きや税金の疑問を解決！
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
「不動産相続でマンションを相続したらどうすればいいの？」
今回は、そんな疑問にお答えします。
マンションを相続する際の手続きの知識や相続税の流れ、相続したマンションを賃貸・売却する際のメリットや注意点もご紹介します。
最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。
不動産相続でマンションを相続した場合はどうすればいいですか？
マンションを遺産相続する場合の基本的な流れをご紹介します。
1．遺言書を確認する
まずは遺言書があるかどうかを調べます。相続に関する遺言がある場合は、その遺言が優先されます。遺言書は自分一人では開封せず、相続人全員が揃った場で確認する必要があります。
2．遺産総額を把握し相続税の基礎控除額を計算する
被相続人が残した遺産総額を調査し、全体の価値を把握します。相続税の基礎控除額は、被相続人と相続人の関係や相続人の数によって決まります。相続額が控除額を超えると相続税がかかります。
相続税の基礎控除やその他の控除、相続税の計算方法についてはこちらをご覧ください。
3．遺産の分割方法を決定し相続する
遺言書がある場合は遺言書に従って相続を決定し、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割を協議します。マンションの分割・相続にはいくつかの方法があります。
●現物分割：現金とマンションをそのまま分割し、公平に相続する。
●等価分割：マンションを売却し、その売却利益を分割する。
●代償分割：マンションを相続した人が、多く相続した差額をその他の相続人に現金で支払い調整する。
●共有分割：共有持分割合で１つのマンションを相続する。複数の相続人で1つのマンションを共有する。
4．相続登記手続き
マンションの名義変更の手続きをします。
令和6年4月1日より、相続登記が義務化されることになりました。
相続登記が義務化されると、土地所有者が亡くなった際に亡くなった方の配偶者や子供といった相続人は、取得を知ってから３年以内に相続登記することが必要になります。正当な理由なく怠れば１０万円以下の過料が科される可能性があります。
不動産登記の手続きについて詳しくはこちらをご覧ください。
5．相続税の申告・納付（必要な場合）
相続財産評価額が相続税の課税対象の場合は、相続税の申告と納税が必要となります。相続税申告の期限は、相続開始から10カ月以内です。 不動産を現物で相続した場合でも、相続税は現金一括で納める必要があります。
マンションの不動産相続、相続税評価額の算出方法
相続税の課税の有無や税額を計算するために、マンションの相続税評価額を確認する必要があります。マンションは、「建物の所有権」と「敷地権」という土地を使用する権利の2つで構成されており、2つの相続税評価額の合計がマンションの相続税評価額になります。
下記は、相続税評価額の算出方法をそれぞれご紹介します。
【建物部分の相続税評価額算出方法】
建物部分については固定資産税評価額が相続税評価額となります。
固定資産税の評価額は、市町村役場の固定資産税課で「固定資産税台帳」で確認できます。
建物の相続税評価額＝固定資産税評価額
【敷地権の相続税評価額算出方法】
敷地権の相続税評価額は、マンション全体の評価額と自分が所有する面積割合（持分割合）から算出されます。
敷地権の相続税評価額＝マンション全体の相続税評価額×持分割合 ※奥行きや広さなど、条件によっては価格の補正があります
マンション全体の相続税評価額は、路線価方式、または倍率方式で計算します。
路線価方式や倍率方式など、相続税評価額の詳しい計算方法をご紹介しています。
自宅用ではないマンションの場合は評価額が下がる
物件が第三者に貸与されている場合や賃貸物件の場合、所有者が自由に使えない分、評価額は下がります。
●第三者に貸している場合：自宅用としての評価額×（1ー借地権割合（30％））
●賃貸物件の場合：自宅用としての評価額×（1ー借地権割合（30％）×入居率）
賃貸か？売却か？不動産相続したマンションの活用方法
相続したマンションを今後どのように活用すればよいですか？
そこに住んでいない場合は、所有しているだけで維持費や固定資産税を払わなければなりません。状況やケースに応じて、下記の活用方法を検討しましょう。
築浅、都心、アクセスの良さなど条件の良い物件であれば賃貸も要検討
住みたい！というニーズが見込めるなら、賃貸物件として活用してみてはいかがでしょうか？
定期的に家賃収入を得ることができ、家賃収入を生む物件を老後の資産として保有することもできます。ただし、管理費や維持費、固定資産税、空室リスクがあることも忘れてはいけません。
賃貸できない物件は早期売却を検討する
入居者が見つからないマンションに住んでいない場合は、できるだけ早く売却することをお勧めします。 所有しているだけで維持費や固定資産税が発生し、時間が経つと価値が下がり売却が難しくなります。うまく売却することができれば、まとまった金額を得ることもできます。相続したマンションに住まない場合は、市場ニーズやライフプランを考慮しながら活用方法を検討しましょう。
不動産を賃貸した場合は賃貸収入、売却した場合は売却利益に対して所得税と住民税が課税されます。どちらの場合も、納税申告書を提出する必要があることに注意してください。
まとめ
●マンションを相続する際の流れは以下のとおりです。
1.遺言書の確認
2.相続総額と相続税基礎控除額の確認
3.遺産分割・相続方法の決定
4.相続登記手続き
5.相続税の申告と納税（必要ない場合もあります）
●マンションの相続税額は、建物と敷地権の評価額の合計です。建物の相続税評価額は固定資産税の評価額と同じで、敷地権の相続税評価額はマンション全体の評価額に所有割合を乗じたものです。賃貸物件としていた場合、評価額は下がります。
●相続したマンションに住まない場合は、市場のニーズやライフプランに合わせて賃貸・売却をご検討ください。賃貸収入や売却利益には所得税がかかりますので、忘れずに確定申告をしてください。
エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。