不動産を生前贈与するメリットとは？
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
財産を家族に渡す相続以外にも、「生前贈与」という方法があります。
今回は、不動産の生前贈与についてのお話です。
不動産の相続と生前贈与の違い、生前贈与のメリット、生前贈与の手続方法などをご紹介します。気になる贈与税についてもご説明します！
最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。
不動産を相続ではなく、生前贈与にするメリットとは
生前贈与とは、生前に自分の財産を誰かに譲渡することです。
亡くなってから始まる相続とは違い、生前に贈与の内容やタイミングを決めることができます。
不動産を相続せずに贈与するメリットは次のとおりです。
【1】誰にどの不動産を贈るかを相談でき、贈与者の意向も反映できる
生前におこなう贈与なので、贈与者と受贈者（贈与を受ける人）で時間に余裕を持って相談し、贈る内容を決めることができます。
一般的な相続の場合、遺言書に故人の遺志を遺すことも可能ですが、相続人全員が同意すれば、遺言の内容に沿わずに遺産分割協議により相続内容を決定することも可能です。
とはいえ、不動産は分割が難しいため、相続をめぐるトラブルが起こりやすいのも事実です。生前に贈与者の意思で不動産を譲る相手を決めておけば、相続トラブルの回避にもつながります。
【2】節税できる可能性について
近くの駅の建設や交通網の拡充などにより、将来的に価値が上昇する可能性のある不動産の場合、評価額が低いうちに贈与することで、価値上昇分の税金を軽減できる可能性があります。ただし、一般的に贈与税は相続税よりも高くなりがちです。
不動産取得税や登録免許税は相続よりも贈与の方が高く設定されているので、税金の総額や費用、将来の土地評価額などをしっかりと確認してから検討しましょう。
また、詳しくは後述しますが、贈与者と受贈者の続柄や年齢、贈与の内容によっては、「相続時精算課税制度」を利用することで、贈与税の総額を軽減することができます。
不動産の生前贈与の手続き方法やポイント
【1】不動産贈与契約書を作成する
基本的に、生前贈与は口約束のみでも成立します。
ただし、後々のトラブルを避けるため、贈与前に「不動産贈与契約書」を作成することをお勧めします。（契約書がない場合、贈与の内容によっては過剰な節税対策とみなされ「実際に贈与されないのではないか？」とみなされ税務署から認められない場合があります。）不動産契約書には次の内容を記載してください。
・贈与者（贈る人）と受贈者（受取人）の氏名
・どの不動産を贈与するのか・登記をするための費用は誰が負担するのか
直筆の署名と実印の押印には、法的拘束力があります。
正式な贈与契約書が交換されると、後で取り消すことはできません。もちろん、受贈者も贈与を受けることに同意した上で作成しましょう。
【2】不動産の名義変更の手続きを行う
贈与完了後、対象不動産の名義変更手続きを行います。（所有権移転登記）登記申請書、必要書類、収入印紙を管轄の法務局に提出します。
【所有権移転登記手続きに必要な書類】
・登記申請書
・不動産の登記識別情報通知（登記済権利）
・贈与者の印鑑証明
・受贈者の住民票
・不動産の固定資産評価証明書
・不動産贈与契約書
【所有権移転登記手続きに必要な費用】
・登録免許税：不動産評価額の 2%
贈与による所有権移転登記には、不動産の固定資産評価額の 2％の登記免許税の納付が必要です。その金額分の収入印紙を購入し、登録申請書に添付してください。ちなみに、相続による所有権移転登記の場合の登録免許税は、固定資産評価額の 0.4％です。
贈与は相続よりも費用がかかることに注意してください。
【3】贈与税・不動産取得税の申告
贈与を受けた年の翌年の 2 月 16 日から 3 月 15 日までの間に、贈与税と不動産取得税を確定申告で申告・納付する必要があります。贈与税については、後ほど詳しく説明します。贈与の場合の不動産取得税は、固定資産評価額の 3％です。
非居住用建物の場合は 4%になります。相続の場合は、不動産取得税は課税されません。こちらも贈与の方が高い税額となります。
不動産の生前贈与で発生する贈与税とは？相続税との違いは？
生きている間に財産を贈与された場合、その総額に応じて贈与税が課税されます。贈与総額から基礎控除額 110 万円を控除し、課税価額により控除額と税率が決まります。
【贈与税一般税率】
| 基礎控除（-110万円）後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | － |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
※祖父母や父母など直系尊属が20歳以上の子や孫への贈与を行う場合は、特例税率が適用されます。
【特例贈与財産用特例税率】
| 基礎控除（-110万円）後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | － |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45% | 265万円 |
| 4,500万円以下 | 50% | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55% | 640万円 |
※国税庁ホームページより
相続税では、基礎控除は3,000万円＋（相続人数×600万円）
相続税率は、1,000万円以下10％、1,000万円超～3,000円以下15％ですので、贈与税のほうが税率が高いということがわかるでしょう。
相続税についての詳しい解説はこちらをご参考ください！
生前贈与の贈与税で受けられる控除
すべての贈与財産が課税対象となるわけではありません。
贈与税の控除について見ていきましょう。
暦年課税の基礎控除額110万円
贈与税は、毎年110万円の基礎控除が適用されます。
1年間で110万円までの寄付は贈与税の対象外です。
110万円以上の贈与は、110万円を差し引いた金額が課税価格となります。
不動産110万円未満の贈与なので完全非課税になることはあまりありませんが、生前贈与がある場合は注意が必要です。
また、同等の不動産や現金を複数年に分けて分割贈与した場合は、生前贈与ではなく定期贈与とみなされ、控除の対象とならない場合があります。
居住用不動産贈与における配偶者控除
基礎控除額110万円に加えて、結婚20年以上の配偶者間の住宅用不動産の贈与は、最高2,000万円まで控除されます。
居住用の住居（または購入費用）を贈与し、翌年3月15日までに実際に居住し、継続して居住する予定であることが条件です。
同じ配偶者からの贈与に対して一生に一度の適用となります。
相続時精算課税制度
60歳以上の親が20歳以上の子供に贈与を行なった際に選択できる制度です。
相続時精算課税を選択した場合、贈与税が総額2,500万円まで免除され、残額に対して一律20％の贈与税が課税されます。限度額2,500万円までの複数年利用が可能です。
このとき、贈与税が免除される最大2500万円は、贈与者が死亡したときに相続財産に加算され、相続税が課税されます。
一度、相続時精算課税制度を選択した方は、その後の全期間において暦年課税の110万円控除を受けることはできません。
相続税は、贈与税に比べて控除額が高く税率も高いため、同じ価値の財産であれば贈与者の死亡後に相続税を計算すると、税額の合計が低くなることがあります。
今後、値上がりしそうな不動産の節税効果も期待できます。
まとめ
生前贈与とは、生前に財産を誰かに譲渡することです。メリットは贈る相手と受け取る側が生きているうちに内容を話し合って決めることができる点です。将来、価値が上がる可能性のある不動産の場合、評価額が低いうちに贈与することで節税できる場合があります。
・生きているうちに不動産を贈与する際のトラブルを避けるために、贈与契約書を作成し贈与が正しく行われたことを役所に証明し、適切な控除を受けることをお勧めします。契約書に基づく贈与を受けた後、法務局で不動産の名義変更を行い、確定申告で贈与税と不動産取得税の申告を行います。
・生涯贈与には贈与税がかかります。一般的に、贈与税は基礎控除額が少なく相続税よりも高くなります。贈与税の控除には、暦年課税の基礎控除110万円、住宅用不動産の贈与に対する配偶者控除、続時精算課税制度があります。不動産以外に生前贈与するものがあるとすれば、その点も考慮する必要があります。
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