親子や親族間で不動産を売買する際の留意点。贈与や税金について。

はじめに

子や孫の経済的負担を軽減したり、相続時のトラブルを避けるため、親子や親族間で不動産を売買することは珍しくありません。さらに、相続や生前贈与にはない、売買ならではのメリットも存在します。

そのため、今回は贈与や税金に関する知識を交えながら、親子・親族間で不動産を売買する際の留意点を解説します。

親子間で不動産の売買は可能なのか？ 

親子間で不動産の所有権を譲渡する場合、一般的な手段は生前贈与や相続です。それに加えて、親子間での不動産売買という方法もあります。親子間売買という方法に戸惑う方もいますが、法的には問題ありません。

親子・親族間売買、生前贈与、相続、それぞれどんな利点・欠点があるのかを比較してみましょう。

① 親子間（親族間）売買

・利点……いつでも可能

・欠点……相続よりも費用がかさみ、買い手が購入費用を用意できなければ実行できない

② 生前贈与

・利点……いつでも可能

・欠点……名義変更に伴う登録免許税などの費用や贈与税が他の方法と比べて高額になる

③ 相続

・利点……親から子への名義変更に伴う登録免許税などが最も安く収まる

・欠点……親が亡くなるまで名義変更ができない

こうした特性から、親子間売買を選択する人々には、以下のような動機が見られます。

● 親（売主）の動機

・相続問題を回避したい

・愛着のある家を家族に譲りたい

・住宅ローンの返済が難しくなっている

● 子（買主）の動機

・親からの購入依頼がある

・親が認知症になるリスクがある

・実家に住みたい

親子間で不動産を売買できない場合とは？ 

親子間での不動産売買は基本的に可能ですが、特定の状況下では認められない場合があります。 

不動産売買は法的な行為であり、当事者が意思を持って行動できることが前提です。したがって、名義人が認知症になっている場合、本人の希望に関わらず取引は認められません。親子間での売買も同様であり、親が認知症と判断されると、売買の判断能力がないと見なされるため、不動産の売買ができない可能性があります。 

そのため、親が認知症の兆候を示す言動が見られた場合は注意が必要です。認知症の診断が確定する前に売買を進めないと、不動産の所有権移転の手続きが困難になる可能性があります。 

親子間や親族間での不動産売買は容易に行えるか？ 

一般的に、不動産の売買において不動産会社が仲介する理由は、直接取引を行った場合に詐欺や誤解などの大きな問題が生じる可能性があるからです。

親子間での取引では相手を欺くリスクは低いため、必ずしも不動産会社を介する必要はありません。直接取引を行うことで、仲介手数料を節約できる利点があります。

ただし、専門知識が必要なことに変わりはありません。適切な手続きを行い、脱税行為にならないようにするためには、不動産や税金に関する知識が必要です。

親子間・親族間で不動産売買の利点

親子間・親族間で不動産売買を行う際の利点は、以下の5つがあります。

① 相続トラブルを回避できる

不動産の相続は、現金のように容易に分割できないため、遺産分割の際に問題が生じることがあります。親が存命中に不動産を売却することで、遺産の現金化が可能となり、相続に伴うトラブルのリスクを軽減できます。ただし、相続税の増額に注意が必要です。税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

② 「贈与」よりも税負担が軽減される

生前贈与を行うと、不動産の評価額に応じて高額な贈与税がかかります。しかし、不動産取得税や譲渡所得税は、贈与税よりも税率が低いため、買主や売主の立場によって税負担を大幅に減らすことができます。

③ 家族に愛着のある家を受け継がせることができる

相続による財産の譲渡は、遺言がなければ希望通りの相続人に譲られるとは限りません。また、贈与をしようとしても、兄弟姉妹から異論が出て実行できないこともあります。

遺産分割で争いが生じると、不動産を売却して現金で分配することが必要になる場合があります。しかし、長年愛着を持ってきた我が家を手放すことを望まない場合もあるでしょう。

その点、子どもに所有権を譲る場合は、不動産を現金化するだけであり、親の財産が減ることはありません。これにより、他の相続人が公平感を持たなくても済みます。その結果、愛着のある我が家を家族に受け継ぐことができます。

④ 売主が売却後も自宅に住み続けられる

親子間の売買では、売主である親が売却後も住み続けることができます。

例えば、ローンの滞納の為、任意売却を余儀なくされている実家を子が購入すれば、売買代金で住宅ローンが完済でき、子が所有者となり親が借家人として賃貸することができます。

⑤ 外部に経済状況を知られずに済む

任意売却や競売手続が必要な状況では、広告や競売の事実が公になります。親子間の売買では、広告活動や競売手続が不要であるため、外部に経済状況を知られる心配がありません。

親子間・親族間で不動産売買する欠点

逆に、親子間売買には、どのような欠点があるのでしょうか。

①売買の手続きが曖昧になりやすい

親子間取引の場合、手続きや手順がおろそかになることがあります。たとえば次のようなことが考えられます。

・親子間だからと契約書を作成しない

・実際の金銭のやり取りが煩雑だから価格設定を怠る（あるいは相場よりも大幅に低い価格設定をする）

・登記の名義人を確認せず、名義変更も行わない

生前贈与と売買の違いは、金銭のやりとりの有無にあります。売買契約書や金銭の授受に関する書面がない場合、売買の実態がないと判断され、税務署から生前贈与とみなされます。この場合、高額の贈与税や申告漏れの加算税が課される可能性があります。

また、実際に契約を締結して金銭の授受があったとしても、親子（親族）だからと言って、相場よりも極端に安い価格で不動産を売却すると、その差額が贈与とみなされることがあります。

また、売買に先立って名義を確認することも重要です。親の名義だと思っていたら、実際には祖父の名義であったり、まったく知らない人物との共有名義だったというケースもあります。事前に必ず確認しましょう。

さらに、売買後の名義変更も不可欠です。これを怠ると、親への支払いが贈与とみなされることがあります。さらに、親の名義のままにしておくと、他の法定相続人によって売買が認められない場合もあります。

②税金の特例「3,000万円の特別控除」が適用されない

自宅を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できる特別控除が適用されます。通常の売却では、ほとんどの人が譲渡所得税がゼロ円もしくは低額で済むはずです。

しかし、この特例は、売却相手が親子、夫婦、同一生計の親族などの場合には適用されません。そのため、高額な譲渡所得税が発生する可能性があるため、注意が必要です。

親子間・親族間で不動産売買をする際の手続きの仕方

親子間でも基本的には通常の不動産売買と手続きは同様ですが、最も重要な点は「不動産価格の相場調査」と「売買契約書の作成」です。慎重に進めないと、贈与税の対象になる可能性があるため、注意が必要です。親子間売買の手順は以下の通りです。

① 登記簿謄本の取得

現在の所有者や抵当権など他の権利の有無を確認するために、登記簿謄本を取得します。

② 不動産の価格査定

不動産価格を査定するために、不動産会社に依頼したり不動産鑑定を行います。親子間売買では、市場価格との差額が贈与税の対象となる可能性があるため、市場価格を調査することが重要です。

③ 売買契約書の作成と条件の確定

一般的な売買と同様に、契約書を作成し、双方の合意を確定します。売却金の支払いと登記手続きは同時に行うのが望ましいです。

④ 引き渡しと名義変更手続き

法務局で名義変更の手続きを行います。この手続きは時間と労力がかかるため、通常は司法書士などの専門家に依頼します。登記申請後、書類に問題がなければ約1カ月で登記が完了します。

親子間売買の手順をまとめると、以下の3点になります。

・通常の不動産売買と同じ手順を踏む

・市場価格を基準に正確な価格設定を行い、正式な契約書を締結する

・全ての登記手続きが完了するまでに約2カ月かかる

トラブルを回避するための親子間売買のポイント

親子間での不動産売買には、通常、不良物件を取得するリスクは低いですが、信頼関係があるからこそ留意すべき点もあります。

① 不動産売買価格の設定が重要

前述の通り、親子間での取引だからといって売買価格を極端に安く設定すると、「みなし贈与」と見なされ、市場価格との差額に対して贈与税が課される可能性があります。

「みなし贈与」が発生するケースには次のようなものがあります。

・不動産を安価に売買した場合

・不動産の代わりに借金を返済する場合

・購入代金と登記の持分の割合に大きな乖離がある場合

市場価格との大きな乖離を避けるために、国税庁の路線価や市町村の固定資産税評価額を参考にすることが有益です。さらに、不動産会社に査定を依頼したり、不動産鑑定士に鑑定を依頼することも考えられます。

【ポイント】生前贈与との比較も検討しましょう

売買にこだわらず、生前贈与の可能性についても検討することが重要です。生前贈与の手段として「相続時精算課税制度」があります。これは、60歳以上の親から18歳以上の子・孫への贈与に適用され、贈与時に軽減された贈与税を納め、相続時に支払う相続税から控除されます。

② 売買契約の締結と他の相続人への説明

売買の正当性を主張するためには、売買契約書の存在が不可欠です。親子間であっても、後に税務署から疑いを持たれないよう売買契約を締結し、売買契約書を作成する必要があります。

また、他の法定相続人に売買の意向を事前に説明して了解を得ることも重要です。売買の決定が他の相続人に影響を及ぼす場合は、その理由や根拠を丁寧に説明し、トラブルを回避するためにも十分な配慮が必要です。

③ 名義変更の確実な手続き

売買契約締結後は、迅速に名義変更手続きを行うことが重要です。これにより、将来的なトラブルを回避できるだけでなく、税務署に対する証拠としても有効です。

名義変更手続きの前には、登記簿謄本や戸籍謄本、住民票などの書類を入手し、不動産の現在の名義人を確認してください。また、親以外の人物が所有者となっている場合は、経緯を調査し、必要な調整を行うことが必要です。

④ 住宅ローンの審査が通りにくい

親子間の不動産売買では、一般的な住宅購入とは異なり、住宅ローンの審査が難しくなることがあります。これは、税金回避の可能性を疑われる場合や、保証会社の信用を得にくいことが考えられるためです。そのため、融資が断られる確率が高くなります。

融資が不可となると、計画が狂ってしまう可能性もあるため、金融機関に相談することが重要です。

また、購入者が子供であり、当面親が住み続ける場合、自己居住目的の住宅ローンの条件に適合しないため、融資を受けることが難しいです。

融資が受けられない場合、手元に現金を用意する方法も考えられますが、現金を一括で用意できる人は限られています。この場合、比較的簡単な「生前贈与」や「通常の相続」への切り替えを検討することが選択肢となります。

生前贈与には贈与税がかかりますが、相続時精算課税制度を利用することで贈与税を軽減できます。また、不動産の価値によっては相続税の負担が軽減される場合もあります。

最良の選択が売買とは限りません。他の選択肢も検討し、無理のない判断を心がけましょう。

⑤課税リスクを把握しておく

親子間の不動産取引でも、売却額に応じて譲渡所得税や不動産取得税が課税される可能性があることを理解しておく必要があります。

まとめ

親子間での不動産取引は可能ですが、ただ親子関係であるからといって手続きを曖昧にすると、贈与税の対象になる可能性があります。

市場価格と適切に一致させ、一般的な取引と同じ基準で売買契約書を作成し、契約を締結することが大切です。

親が住宅ローンの返済で苦しんでいる場合、親子での不動産売買により、親は引き続き自宅に住み続けることができます。ただし、住宅ローンの融資は期待できないため、資金調達が最も大きな課題となります。

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