2022.09.08 不動産の税金

土地を売却する時の税金と節約する方法

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

不動産の売却には様々な税金がありますが今回は、土地の売却にかかる税金に焦点を当てます。

土地を売却する際にかかる税金の種類と税額、税金を抑える方法について、また相続した土地を売却するケースについても併せてお伝えします。

最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。

土地を売却した時にかかる主な税金は、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の 3 種類です。

不動産の売買契約書は「課税文書」に分類され、売買契約書を発行する側が印紙税として指定の金額を納税する義務があります。

納税方法としては、窓口などで支払うのではなく、契約金額に応じた額の収入印紙を売買契約書に貼付します。
必要な収入印紙の代金は、物件の売却価格によって異なります。

※令和 6 年 3 月 31 日までの契約の場合は軽減税率が適用されます。

不動産の登記内容を変更する際に必要となる税金です。
建物や土地を売却する時は、土地の所有権移転登記をしなければなりません。

売買による土地の所有権移転登記を行う場合の税率は「固定資産評価額×2％」となります。
※令和 7 年 3 月 31 日までに登記を受ける場合は軽減税率が適用され、「固定資産評価額×1.5%」となります。

不動産を売却すると、譲渡所得税として、売却利益に応じて所得税と住民税がかかります。
この所得税・住民税は、給与などその他の所得とは別に計算されます。
売却益は、不動産の売却価格から不動産の取得と売却にかかった費用を差し引いたもので、売却益に不動産の所有期間ごとの税率をかけて税額を決定します。

売却益＝売却代金－（売却費用＋購入費用）

・短期所有：所有期間 5 年以下の土地を売却した場合　所得税：30％住民税：9％
・長期所有：所有期間 5 年超の土地を売却した場合　所得税：15％住民税：5％

譲渡所得税は、土地の売却の翌年 2～3 月に確定申告をして納税。
住民税に関しては、5 月頃に納付書が届きます。

親や親族から相続した土地を売却する場合、まずは相続した時点で相続税が課税され、売却時に印紙税と登録免許税、売却により利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。

ただし、相続不動産の売却益を計算する際には、取得費用として元の所有者（被相続人）が、不動産を購入した時の費用を含めることができます。

相続不動産の売却益＝売却代金－（売却費用＋被相続人の不動産購入費用）

また、相続開始から 3 年以内に相続不動産を売却した場合は、相続税額の一部も取得費用として加算する事ができます。

相続不動産の売却益【取得加算の特例】
＝売却代金－（売却費用＋被相続人の不動産購入費用＋相続税額の一部）

譲渡所得税率は不動産の所有期間によりますが、相続不動産の所有期間は被相続人の所有期間に準じた税率が適用となります。

不動産の取引価格が高いため、売却に対する税金が高くなる傾向にあります。
税金や税率を抑える特例・特別控除について学び、節税に取り組みましょう。

前回のブロックで紹介したように、不動産の所有期間が 5 年を超えるかどうかで譲渡所得税率が異なります。
大きな違いがあるので、よく確認してください。

・5 年以下の短期所有の場合……所得税：30％住民税：9％
・5 年超の長期所有の場合……所得税：15％住民税：5％

また、直前まで住んでいた家屋や土地を売却した場合、保有期間が 10 年を超える場合、譲渡所得 6,000 万円までに所得税 10％、住民税 4％が課税されます。

※令和 19 年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の 2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。（2022.8 加筆修正）

直前まで住んでいた家や土地を売却した場合、譲渡所得から 3,000 万円を控除することができます。売却益が 3,000 万円以下の場合、譲渡所得税は課税されません。

●相続した空き家の売却特別控除
被相続人が住んでいた家や土地を空き家として相続し、売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から 3,000 万円を控除することができます。

・土地を売却する際の主な税金は 3 つあります。契約書に貼る印紙税、不動産登記を変更するための登録免許税、売却益にかかる譲渡所得税です。

・相続した土地を売却する場合にも、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、相続には相続税がかかります。売却益の計算では、相続税額の一部や被相続人が土地を購入した費用を取得費用として計上することができます。※一部相続税額の計上には条件があります。

・土地の売却条件によっては、譲渡所得の特別控除や特例があります。たとえば、長期所有による特例やマイホーム売却による特別控除です。譲渡所得税は高額になるのでぜひ知っておきたい情報です。

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