不動産の「相続放棄」、その判断や注意点について

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

相続は、必ずしも価値のある財産とは限らず、人里離れた田舎の土地や、誰も住んでいない古い空き家など、相続したくない不動産もあるでしょう。
そんな時は、ひとつの方法として「相続放棄」を考えてみましょう。

今回は、不動産の相続放棄について解説します。

不動産の相続放棄を検討した方が良いケースや、よくあるトラブル事例、不動産相続放棄の方法や流れ、相続放棄が難しい場合の対応について紹介します。

相続放棄をした方がいいケースとは？

相続では、現金や預金のほか、株式などの有価証券、土地や建物などの不動産も相続財産となります。
遠く離れた不便な田舎の土地や、誰も住まない古い建物を相続しなければならない場合、困る場合もあります。

使わない土地や建物でも、相続すると固定資産税や管理費がかかります。

特に建物の場合、住んでいないからと言って荒廃したままにしておくわけにはいかないので、メンテナンスにお金がかかります。
「そしたら、更地にしよう！」となると、固定資産税が上がってしまいます。
（住宅が建っている土地は、特例措置で固定資産税が低い）。

そんな「困った不動産」がある場合は、相続放棄を検討するのも一つの方法です。ただし、財産の一部のみを相続し、財産の一部を放棄することはできません。

不動産を相続した後に発生する税金や費用と、現金や預金などのプラスの相続分を天秤にかけ、マイナスのコストが大きくなれば相続放棄を検討しましょう。
不動産の価値以上の借金がある場合なども、相続放棄したほうがいいケースと言えるかもしれません。

不動産の相続を放棄すると決めた場合、その流れと方法

不動産相続の放棄方法と、手続きの流れをご紹介します。

1）相続放棄の期限は相続開始から 3 ヶ月以内

相続には期限はありませんが、相続放棄には期限があります。
相続を放棄するためには、被相続人が死亡し財産を相続することを知ってから 3 か月以内に家庭裁判所に申立てをする必要があります。

2）相続放棄申述書の提出

不動産の相続を放棄するためには、「相続放棄申述書」を作成し、必要書類とともに家庭裁判所に提出する必要があります。
申述書の様式は裁判所のホームページからダウンロードが可能です。

必要書類と手数料
・相続放棄申述書
・申述人の戸籍謄本
・被相続人の除籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・収入印紙 800 円

提出先：被相続人の住所管轄の家庭裁判所

3）裁判所からの照会書に記入、返送する

相続放棄申述書を提出すると、相続放棄について裁判所から照会書が届くので、回答し返送しましょう。
照会される内容は、被相続人との関係や相続開始日の確認、既に処分済の相続財産はないか、などです。

4）裁判所から受理通知書が届く

照会書を返信し、問題がなければ相続放棄の申述が受理され、受理通知書が郵送で届きます。申立から受理までは、申述書や照会書の内容に不備や問題点がなく、スムーズに進んだ場合で 1～2 ヶ月程度かかるでしょう。

もし受理されなかった場合は、相続放棄不受理通知書が届きます。
納得がいかない場合は、2 週間以内に高等裁判所へ即時抗告をすることができます。

相続放棄の申立は相続人が行うほか、司法書士や弁護士に代行を依頼ができます。
専門家へ依頼をする場合の費用は 3 万円～20 万円程度。
どうするか考える時間も含めると、申立の期限は意外と短いので専門家へ依頼することをお勧めします。

　

不動産を相続放棄するのが難しい場合の対処法

遺産の一部をすでに処分または使用している場合は、その相続は承認されたものとみなされその後、相続を放棄することはできません。

前述のとおり、相続の放棄には期限があり、被相続人の死亡後 3 か月以内に手続きをしなければなりません。
正確には、相続人になったことが分かった時点からとなりますが、その間に相続がプラスになるかどうかを判断する必要があります。

相続放棄はできなかったが、
「住む予定のない不動産を相続して、固定資産税だけ払うのは困ります…」
そんな場合の対処法をご紹介します。

売却して現金化するか賃貸として収入を得る

自分にとって利便性が低い土地や家であっても、必要な人がいるかもしれません。
隣に住んでいる人に安く売るという方法もあります。
駐車場や家族の家の建設に活用されるかもしれません。

都会から引っ越したい人に田舎の土地を安く譲ったり、貸したりする方法もあります。
土地が広すぎる場合は、分割した方が買い手を見つけやすいかもしれません。

寄付をする

近隣の所有者や自治体、町内会などに寄付する方法もあります。
土地を自治体に寄付するには、土地が一定の条件を満たしている必要があります。
審査を受ける必要がありますので、まずは自治体にご相談ください。

不動産の相続が決まった後に、よくあるトラブルを想定しておきましょう

不動産を含む財産を分割して複数人で相続する場合、財産を売却してその代金を分配する場合や、相続人のうちの 1 人が不動産を相続する代わりに、残りの相続人が不動産の価値相当の別の財産（現金など）を相続したりすることになります。

このような場合、トラブルが発生する可能性があります。

・将来的に不動産の価値が上がる可能性があるので、不動産を相続する代わりに現在の価値に相当する現金を受け取るだけでは納得できないとなるケース

・不動産を相続した人が賃貸として管理し、その人だけが家賃収入を得るというのは納得できないとなるケース

・家を売って現金化し、お金を分けて相続したい人と家を売らずに住みたい人で意見が分かれるケース

相続人が複数いる場合、分割相続が難しい不動産の相続はトラブルになりがちです。
相続の内容は、相続人全員で話し合って「遺産分割協議」で決める必要があります。

相続前にこのようなトラブルを想定しておき、そうなった場合の対処法も考えておきましょう。

まとめ

・不動産の相続放棄は可能です。ただし、財産の一部のみを相続し、財産の一部を放棄することはできません。不動産を相続した後に発生する税金や費用と、現金や預金などの相続のプラス部分を天秤にかけ、マイナスの部分が大きくなれば相続放棄を検討しましょう。

・不動産の相続を放棄するためには、相続の開始を知ってから 3 ヶ月以内に裁判所に相続放棄の申立てをしなければなりません。相続放棄の申立書に収入印紙と必要書類を添えて、被相続人の住所管轄の家庭裁判所に提出します。

・申立て期間はわずか 3 ヶ月で、検討期間を考えると時間がありませんので、司法書士や弁護士などの専門家に依頼することをお勧めします。

・すでに財産の一部を処分または使用している場合、相続人であることを知ってから 3 カ月以内でなければ、相続を放棄することはできません。不動産を放棄することができず、管理が難しい場合は、不動産の売却、賃貸、寄付を検討しましょう。

・土地や建物は分割が難しいので、相続人が複数いるとトラブルになりやすいです。不動産をそのまま相続するか、不動産ではなく現金で相続するかの意見の相違や、現金の場合は金額に納得いかないなどのトラブルが多いです。

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