土地の実勢価格の調査方法や特徴を詳しく解説！路線価や公示地価との違いは何？

はじめに

自ら所有する不動産を売却検討する際、ますます市場相場を知ることが重要です。その過程で、多くの場面で「実勢価格」という言葉に出会うことでしょう。

実勢価格とは、具体的な不動産取引が成立した際の価格を指します。他にも公示地価や基準地価など、土地の市場価格を示す指標がありますので、これらの違いや意味を理解して、不動産相場についての知識を深めましょう。

今回は土地の実勢価格に焦点を当て、その特徴や調査方法、他の価格指標との違いについて詳しくご紹介します。

土地の実勢価格について

実勢価格は、土地の売買において極めて重要な価格指標です。市場相場に近い金額を示すため、土地の売買を検討する際には、これを正確に把握しておくことが不可欠です。

1.実勢価格とは、実際の取引価格

実勢価格とは、市場で実際に行われた土地の売買取引に基づいて算出される価格であり、これは過去の取引実績をもとにしています。
周辺の土地の資産価値を測る有益な指標となるばかりでなく、不動産会社が土地価格を見積もる際にも実勢価格が利用されます。
需給バランスによって変動する市場価格の一種であり、土地に需要があれば価格が上昇し、市場の取引価格も高値が期待できます。

ただし、実勢価格は過去の取引を基に算出される平均価格であり、年数が経過すると地価が大きく変動する可能性があります。また、土地の形状や方角などの条件によって価格に差が生じることもあります。目安としては有用ですが、将来の取引価格を予測するものではないことに留意してください。

なお、SUUMO や HOME’S などの不動産ポータルサイトで確認できるのは、売主が設定した販売価格です。この価格から値引き交渉が行われることもあるため、実勢価格とは異なることに留意してください。

2.国土交通省のデータベースで調べる

土地の実勢価格を調査する代表的な手段の一つは、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」を利用することです。このシステムを使用すると、特定の地域における過去の土地取引事例を確認できます。

土地総合情報システムでは、以下のような項目が参照可能です。

地域　　　最寄駅 　　　取引額 　　　坪単価　　　面積 　　　

前面道路　　都市計画　　　建ぺい率　　容積率 　　　取引時期

他にも土地の実勢価格を調査する手段は存在しますので、様々な方法を検討してみてください。

3.レインズで調べる

「レインズ」は、全国の物件情報が掲載されている宅建業者専用のシステムです。このシステムは宅建業者のみが閲覧できますが、「レインズマーケットインフォメーション」という一般向けのサイトでは、過去の成約情報が公開されており、約 11 万件以上（2020 年 3 月時点）の取引情報を検索できます。

情報はリアルタイムではなく、過去の取引データですが、調査したい土地周辺の成約情報を元に、実際の市場価格を把握することができます。

4.不動産会社に査定してもらう

不動産会社に依頼して査定を算出してもらうことも可能です。
査定額は「売却が保証される金額」ではなく、周辺の相場を基に土地の特有な要素も考慮されるため、より適正な価格を知る手助けとなります。

調査する時期と発表する時期をおさらいしましょう。
〈公示地価〉
評価時期：毎年 1 月 1 日時点／発表時期：毎年 3 月下旬
〈基準地価〉
評価時期：毎年 7 月 1 日時点／発表時期：毎年 9 月下旬
〈路線価〉
評価時期：毎年 1 月 1 日時点／発表時期：毎年 7 月 1 日

ここから分かる通り、評価時期と発表時期の間には最低でも 2 カ月以上のタイムラグが発生しています。
一方、実勢価格は過去の取引価格を基にした平均価格のため、すぐに価格更新され、リアルタイムで確認できます。
実勢価格と他の地価では、これだけ更新・確認できるスピードが異なることを覚えておきましょう。

まとめ

今回は土地の実勢価格の特徴や調べ方のほか、国や自治体が公表する地価の指標について紹介しました。
土地の売買には非常に大きな資金が動きます。
適切な価格で土地を売買するためには、公示地価、基準地価、路線価、実勢価格のそれぞれの役割の違いをしっかり把握し、知識を身につけた上で進めるようにしましょう。

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