古家付き土地と更地渡し。売却はどちら を選ぶべきか？利点と欠点

はじめに

古い空き家を売却する際、建物をそのまま残して「古家付き土地」として売却する方法と、建物を撤去して「更地渡し」として売却する方法の 2 つの選択が考えられます。
スムーズな売却を目指すには、どちらのアプローチが適しているのでしょうか。
今回は、古家付き土地と更地渡しの売却方法の違いに焦点を当て、それぞれの選択が適している状況や、メリット・デメリットについて詳しく解説します。

「古家付き土地」と「更地渡し」とは？

古家付き土地とは、その名の通り古い建物が建っている土地のことです。この場合、建物には資産価値がないため、売却は土地そのものの扱いとなります。したがって、売却価格は建物の価格を含まず、単に土地の価格のみが考慮されます。

「古家」の具体的な範囲は法的に厳密な定義はなく、建築物の法定耐用年数を超えた場合などに「古家」と見なされることが一般的です。

例えば、木造住宅の場合、築 20 年以上が一般的です。
一方、「更地渡し」とは建物を撤去し、土地のみを整地して売却する状態のことを指します。
この方法の特徴は、新しい建物を迅速に建てられることです。
古い空き家を売却する際には、建物をそのまま残して「古家付き土地」として売却するか、建物を解体して「更地渡し」にするか、迷うことがあるでしょう。

以下に、それぞれの特徴に基づいておすすめのケースを紹介します。

古家付き土地として売却した方が良い物件

・問題なく住める家
・古民家として利用価値がある家
・リフォームすれば住める家
・解体費用が土地の価格よりも高い物件
・再建築不可物件

古くても問題なく住める家やリフォームできる家は、古家付き土地として売却することがおすすめです。購入者がそのまま住んだり、賃貸として活用する可能性があります。
再建築が不可能な場合も、現状のまま売却するという選択が良いでしょう。

更地にして売却したほうが良い物件

・古すぎて住めない家
・ボロボロすぎて見た目が悪い家
・耐震性が低い家

住めないほどに古く見た目が悪い、または耐震性が低い場合は、更地渡しの方が良いでしょう。こうした建物は購入希望者への印象を悪くし、買い手がつきにくくなります。耐震性が低い場合は、住宅ローン減税の対象外となる可能性もあるため、早めの解体が望ましいです。

どの方法が適しているかは物件の状況に依存しますが、物件ごとに適切な方法を選択して売却することが重要です。

下 記の コ ラ ム では 古 家 の 売 却方 法 や 費 用目 安 な ど も ご紹 介 し て いま す の で 、ぜひ ご覧 くだ さ い 。

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古家付き土地で売却するメリット・デメリット

古い空き家を「古家付き土地」として売却する際のメリットとデメリットについてご紹介いたします。

【メリット 1】土地の固定資産税の軽減

住宅が建っている土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、土地の固定資産税が 1/3または 1/6 に軽減されます。土地を所有している間も、固定資産税の負担が少なくて済む利点があります。

【メリット 2】解体費用の節約

家を解体するには大きな費用がかかりますが、「古家付き土地」の売却では解体費用がかからずに済みます。たとえば、50坪の家なら、解体に150万～250万円ほどかかってしまうことになります。（坪単価3万円～5万円程度が相場）

解体に伴う余計な費用がないため、負担が軽減されます。

【メリット 3】住宅ローンの利用可能性

「古家付き土地」の購入では、住宅ローンを利用することが可能です。

土地のみの購入では住宅ローンを利用できません。
これにより、自己資金が少ない人でも住宅ローンを活用して購入でき、購入のハードルが下がります。ただし、借入期間が短くなる場合もあることに留意が必要です。

【デメリット 1】売れるまでの空き家管理

売れるまでの期間、空き家の維持管理が必要です。清掃や風通しの確保、草刈りなど、定期的な維持管理には手間と費用がかかり、年間 30 万円以上かかる場合もあります。

【デメリット 2】解体費用分の値引き要求

住めない古家の場合、購入後に買主が解体することになり、その際に解体費用分の値引きを要求される可能性があります。売却価格が予定よりも低くなるリスクがある点に留意が必要です。

【デメリット 3】売れにくい可能性

新築を希望する購入者にとって、古家が残る土地は魅力的でないと見なされがちです。使わない古い建物があることで、土地全体の印象が損なわれ、売れにくい可能性があります。また、建物の経年劣化により土地の状態が確認しにくくなるデメリットも考慮すべきです。

更地渡しのメリット・デメリット

更地渡しの場合も、古家付き土地での売却と同様に、メリットとデメリットが存在します。それぞれについて紹介します。

【メリット 1】古家の維持管理費がかからない

空き家を所有していると、その維持管理に手間と費用がかかります。
しかし、更地にすれば古家の解体に伴う維持管理費がかからず、負担を軽減できます。

【メリット 2】新築用の土地を探している人には売りやすい

更地は土地の広さが分かりやすく、購入後にすぐに新しい建物を建てることができるため、土地のみを探している人にとっては、古家付きよりも魅力的で売りやすい状態です。
地中埋没物の確認や土壌調査、地盤調査も行いやすい状態と言えます。

【デメリット 1】解体費用を負担する必要がある

更地にするためには建物の解体が必要であり、その解体費用がかかります。

通常はこの費用を土地の価格に転嫁して販売されることが一般的で、解体費用分だけ売却価格が高くなる傾向があります。

【デメリット 2】更地にすると土地の固定資産税が上がる

更地にすると、「住宅用地の軽減措置特例」 がなくなるため、土地の固定資産税が最大 6 倍に上昇します。更地での売却が難航し、土地がしばらく売れない状態が続くと、固定資産税の負担も大きくなります。

まとめ

・ 古家付き土地と更地渡しの違い
古家付き土地は建物を残したまま土地として売却する形態であり、土地のみの価格が評価されます。更地渡しは建物を解体し、土地のみを売却する形態で、新築を考える購入者に魅力的です。物件の状態に合わせて最適な方法を選択することが重要です。

・ 古家付き土地で売却するメリット・デメリット
古家付き土地のメリットとして、解体費用がかからず、建物があれば固定資産税が軽減され、住宅ローンの利用が可能という点が挙げられます。
一方で、建物の管理が必要であり、解体費用分の値引きを求められる可能性、買い手がつきにくいデメリットも考慮が必要です。

・ 更地渡しで売却するメリット・デメリット
更地渡しのメリットとして、新築用の土地を探している人に売りやすく、建物の維持管理が不要であることが挙げられます。
一方で、解体費用が発生し、建物がなくなることで土地の固定資産税が増加するデメリットがあります。

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