家を売りたいけど赤字！損失をどう抑える？
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
「家を売りたいけど赤字になりそう…」そんな悩みから家を売るのに踏み切れない方も多いと思います。
住宅の売却が赤字になることもありますが、赤字の場合は確定申告をすることで税金の還付を受けることができる場合があります。
今回は、家を売って赤字になる場合に知っておきたいお話です。また、家の売却が赤字になった場合の税金や赤字額をできるだけ減らす方法もご紹介します。
最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。
家の売却、赤字になるのはどんな場合？
家を売却する際に、売却価格が購入価格よりも低い場合は、赤字です。
例えば・・・
■マイホームを購入したが、数年後に転勤となり売却した。
■家を売却して住宅ローンを返済しようとしたが、完済できず残債が残った。
■購入価格とほぼ同額で中古住宅を売却できたが、仲介手数料などを差し引くとマイナスになった。
家を売るには、不動産仲介手数料や印紙税などの費用がかかりますので、単に「買った時よりも高く売ったから利益が出た！」というわけではありません。
物件の売却価格から、物件の購入にかかる費用【取得費用】と、物件の売却にかかる費用【譲渡費用】を差し引いた場合、赤字となります。
不動産を売却した際の赤字を、譲渡損失といいます。
譲渡損失＝不動産の売却金額－（取得費＋譲渡費用）※マイナスになる場合
一般的に、家は経年劣化により価値が下がっていくため、購入価格以上で売れることは少なく、売却しても赤字になることはよくあることなのです。
赤字になると税金はどうなる？還付を受けるためには？
自宅を売却して赤字になった場合、翌年に確定申告を行うことで税金の還付を受けられる場合があります。
譲渡損失のマイナス分を、その他の所得から差し引くことで課税所得が減額され、所得税額が下がることで、納めすぎとなった所得税が戻ってくるのです。
これを、損益通算といいます。
その他の所得には、給与所得、事業所得、退職所得、一時所得が含まれます。
マイナス額が大きく相殺できない場合は、最大その後 3 年間控除を繰り越す事ができます。
優遇措置の特例には、「住宅を買い替えずに売却する場合」と「買い替えを目的として売却する場合」の 2 種類があります。
1．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
家を売却して、譲渡損失が出た場合の特例です。
【条件】
■マイホームの売却であること
■5 年以上所有している家であること
■譲渡先が家族や同居の親族でないこと
■10 年以上の住宅ローンがある家であること
2．居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
買い替えのために家を売却し、譲渡損失が出た場合の特例です。
【条件】
■マイホームの売却であること
■5 年以上所有している家であること
■譲渡先が家族や同居の親族でないこと
■売却した年の前年 1 月 1 日から売却した翌年 12 月 31 日までに新しい家を購入すること
■新しい家を購入した翌年 12 月 31 日までに住み始めること
■購入物件の床面積が 50 ㎡以上あること
■10 年以上の住宅ローンを組んで購入すること
両方ともそれぞれ上記の条件を満たした上で、翌年 2 月 16 日～3 月 15 日までに確定申告が必要です。
家を売却した時に活用できるその他の税金優遇特例とは併用できないので注意しましょう。
■3,000 万円の特別控除
■10 年以上所有物件売却の軽減税率の特例
■特定の居住用財産の買換えの特例
会社員の場合、当年度は所得税が源泉徴収されますので、翌年に確定申告をして損益通算特例を受けると、超過分の所得税が還付されます。売却益があっても税制の優遇措置が受けられる場合がありますので、自宅を売却した場合は確定申告を忘れずに行いましょう。
不動産を売却した際の確定申告についてはこちらでも詳しくご紹介しています。
家や土地を売却する時の確定申告を確認しましょう！
赤字を未然に防ぐための方法は？
住宅の売却で赤字を回避し、赤字額を抑えるためには、少しでも高い金額で売却することが重要です！
そのため、売りたい物件やエリアに詳しい信頼できる不動産会社に仲介を依頼し、メディア掲載や広告掲載など積極的な営業活動を行ってもらいましょう。
少しでも高い価格をつけてもらえるように、家の中の整理整頓を心がけ、可能な範囲でハウスクリーニングを依頼しましょう
また、意外と大きな費用となるのが不動産仲介手数料です。不動産仲介手数料の上限は、物件の売却価格によって決まります。一般的な売却活動に伴う広告宣伝費は通常、不動産会社が負担します。余計な出費を防ぐために、具体的にどのような計算や内訳なのかをしっかりと把握しておくようにしましょう。
家を高く査定してもらうコツについてはこちらで詳しくご紹介しています。
お家を｢高く｣売りたい！査定のタイミングや注意点
まとめ
・不動産を売却した際に、売却価格から購入費用と不動産の譲渡費用を差し引いたものがマイナスになった場合の赤字を譲渡損失といいます。住宅を売却する際、購入価格よりも安い価格で売却したり、売却代金で住宅ローンを完済できなかったりすると赤字になります。物件が購入価格と同額で売却されたとしても、譲渡費用を差し引くと赤字になるケースがほとんどです。
・家を売却して赤字になった場合、一定の条件を満たして翌年に確定申告を行うことで、税金の優遇措置を受けられる場合があります。特外には、家を売却した場合と、家を売却して買い替えた場合の 2 種類があります。譲渡損失は、その他の所得から控除することができ、控除できない金額はその後、最大 3 年間繰越控除することができます。
・家を売却する際に赤字を避け、赤字額を少しでも減らすためには、できるだけ高く売却することが重要です。信頼できる不動産会社に仲介を依頼し、積極的に営業活動を行ってもらいましょう。不動産仲介手数料についてもきちんと内訳を把握しておきましょう。
エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。