家を売るとき、抵当権がある場合に知っておくべきこと

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

住宅ローンを利用して物件を購入した場合、その物件に「抵当権」が設定されます。
今回は、家の売却時の「抵当権」のお話です。

抵当権がついている家を売却する際のポイントや注意点についてお話します。

抵当権がついている家を売ることはできる？

抵当権とは、銀行などがお金を貸す際に万が一、返済不能となった時のために設定する担保のことです。
たとえば、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、その物件には抵当権が設定されます。

ローンの返済が滞ると物件を差し押さえて、競売にかけるなどして売却し、債権を回収します。 また、住宅ローン以外の金融機関からの借入金についても、住宅に抵当権を設定することもできます。
抵当権は不動産の所有権とは異なりますので、抵当権をつけたまま売却することも可能です。しかし、物件に抵当権がついたままの場合、新しい買主がきちんと支払ったとしても、売主のローン（住宅を含む）の支払いが遅れると、物件が差し押さえられる可能性があります。このため、ほとんどの場合、抵当権のある物件を購入する人はいません。

売却時には、売却代金で抵当権対象のローンを完済し、決済と同時に抵当権を抹消するのが一般的です。

抵当権を抹消するには

抵当権を抹消するためには、まず抵当権の対象となるローン残高を一括返済し、金融機関からの借入金をなくす必要があります。

通常、住宅ローンが返済できるように物件の価格設定をし、売却による収益は住宅ローンの返済に使用されます。
売却代金でローンを返済できない場合は、クレジットカードローンや住み替えローンなど、新たにローンを組む人もいます。

クレジットカードなどのローン

クレジットカードなどのローンを利用して、ローン返済に足りない分の費用を用意する方法です。
クレジットカードローンは担保が不要ですが、利息が高い傾向にあります。

住み替えローン

売却する家のローン残高を住宅ローンに組み入れて、新しい家を購入する方法です。
新しい家を購入する費用 + 古い家のローンの残高により、借入金額が増加します。
いずれの場合も注意したいのは、「抵当権は住宅ローンを一括返済したからといって自動的になくなるものではない」ということです。
金融機関から抵当権抹消の書類を入手し、抹消登記申請書、登録免許税（不動産 1 件につき1,000 円）等を用意し、管轄の法務局で抵当権抹消の手続きを行う必要があります。

ローンが苦しい！売却するなら任意売却も検討する

住宅ローンの支払いが滞ると、不動産を差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
ほとんどの場合、競売では通常の相場の 50～70％程度に設定されており、相場よりかなり安い価格での売却となります。
差し押さえや競売を避けるため、ローンの返済が滞る前に不動産会社に任意売却や不動産買取りなどについて相談しましょう。

任意売却

任意売却専門の不動産会社に不動産の売却を依頼し、住宅ローンの残金を保証会社と債権回収会社に分割払いしていきます。
住宅ローンがなくなるわけではありませんが、毎月の支払いは減ります。

信用情報機関に事故情報として掲載されるため、新規のローンやクレジットカードの申し込みができない場合があります。

不動産買取り

物件を不動産会社に、直接買い取ってもらう方法もあります。
買主を探すことなく、すぐに買い取ってもらえるのは大きなメリットです。
この場合も、価格は相場価格より低くなり、債権者の同意が必要になります。

まとめ

・抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に備えて設定された担保です。
住宅ローンを利用して家を購入すると、その物件に抵当権が設定され、ローンを返済できなければ家が差し押さえられます。

・抵当権が付いた状態の家を売却することは可能ですが、買主が購入代金をきちんと支払ったとしても、売主の住宅ローンが滞ると家が差し押さえられる可能性があります！一般的には、購入代金の決済時に住宅ローンを完済し抵当権を抹消するのがほとんどです。

・抵当権を抹消するには、ローン残高を一括返済し、管轄の法務局で抵当権抹消登記の手続きを行う必要があります。ローンを完済しても、抵当権が自動的に削除されるわけではないので注意してください。物件の売却代金で返済するのが一般的ですが、それでも足りない場合は、クレジットカードや住み替えローンなどを利用する方法もあります。

・ローンの返済に困っているので、不動産の買い手を見つけるまで待ちきれません！という方には、任意売却や不動産買取りなどの方法もあります。ローンの返済が完全に滞った場合、物件は差し押さえられ競売にかけられます。その前に家計の立て直しをするためにも早めに不動産会社へ相談してみましてみましょう。

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