不動産を売却する際の譲渡所得税、仕組みや計算方法について

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

不動産の売却により、一度に多額の収入が得られることはありますが、その際には税金の支払いが発生する可能性があります。

今回のコラムでは、、不動産売却に伴う譲渡所得税について詳しく説明します。

初めに、譲渡所得税が何であるか、具体的にどの程度の金額が課税対象となるのかについて説明します。その後、譲渡所得税の計算方法や申告手続き、節税のための特例などについてもお伝えします。

最新情報は国税庁のHPにて確認ください。

【よくある質問】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/index.htm

【譲渡所得】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/bunya-souzoku-zoyo.htm

不動産を売却した際にかかる譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、不動産を売却し、利益が出た際にかかる税金のことです。
この税金は、不動産の売却によって生じる利益（譲渡所得）に対して課税され、所得税、住民税、復興特別所得税を含めて総じて「譲渡所得税」と呼ばれています。

不動産を売却した金額全額に対して課税されるのではなく、不動産の取得にかかった費用（取得費用）や売却に関連する費用（譲渡費用）を差し引いた後の利益、つまり「譲渡所得」に税金がかかります。

取得費や譲渡費用には、以下のようなものが含まれます。

【取得費】
・土地や建物の購入代金や建築費用
・購入時に支払った印紙税、登録免許税、不動産取得税など
・不動産の仲介手数料
・測量費、整地費、建物解体費、設備費、改良費など
※ただし、建物の経年劣化による価値の減少分は、減価償却費として差し引かれます。

【譲渡費用】
・不動産の仲介手数料
・印紙税
・建物解体費など
・名義書換費用など

※譲渡所得税は、給与所得など他の所得とは別に計算され、売却した翌年の 2 月 16 日から3 月 15 日までの期間に行われる確定申告で申告と納税が行われます。

不動産売却での譲渡所得税の計算方法と申告方法

自分で不動産の売却に伴う譲渡所得税の申告を行う場合、税額の計算も自分で行う必要があります。
譲渡所得税額は、次の式を用いて求めることができます。

譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税＝譲渡所得×税率

税率は、不動産の所有期間によって 2 種類に分かれます。

5 年以下の短期所有：39.63%（所得税 30.63％・住民税 9％）
5 年超の長期所有：20.315%（所得税 15.315％・住民税 5％）

ただし、長期所有で居住用の場合、所有期間が 10 年を超えると、譲渡所得のうち 6,000 万円以下の部分において、以下の「軽減税率の特例」を利用することが可能です。

① 課税譲渡所得 6,000 万円以下の部分 14.21％（所得税 10.21％・住民税 4％）
② 課税譲渡所得 6,000 万円超の部分 20.315％（所得税 15.315％・住民税 5％）

不動産売却の譲渡所得税の計算について

例として、以下の条件で譲渡所得税を計算してみましょう。

・20 年前に購入した居住用住宅
・売却金額 4,500 万円
・取得費 2,500 万円（減価償却費差し引き済）
・譲渡費用 600 万円

譲渡所得：4,500 万円－（2,500 万円＋600 万円）＝1,400 万円
譲渡所得税：1,500 万円×14.21％＝198.9400 万円

この場合は軽減税率の特例が適用されるため、譲渡所得税は約 199 万円となります。

譲渡所得税の申請方法

譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の 2 月 16 日～3 月 15 日の確定申告で申請・納付します。確定申告書は税務署で手に入り、期間中に税務署で作成することも可能です。

その他国税庁ホームページ内の「確定申告書作成コーナー」で作成して郵送提出、電子申告も可能です。

不動産売却時に適用される譲渡所得税の節税手段とは？

不動産の譲渡所得税には、特別な控除や特例があり、条件を満たす場合に譲渡所得税を軽減することができます。

不動産売却時に利用できる特例

以下で、代表的な特例を 4 つご紹介します。条件に当てはまるものがあれば、積極的に活用して負担を軽くしましょう。

3,000 万円の特別控除
自宅の売却の場合、譲渡所得から 3,000 万円までを控除できる特例です。去年、一昨年に同様の特例を受けていない、売却相手が親族ではないといった条件があります。

この 3,000 万円の特別控除を受けられれば、譲渡所得が 3,000 万円以下なら譲渡所得税がかからないことになります。

先ほどの計算例の場合でも、譲渡所得が 1,400 万円なのでこの特例が適用できれば譲渡所得税は 0 円です。

マイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
自宅を売却する際に、取得費や譲渡費用を上回る金額で売れないと赤字になってしまいます。

自宅の売却で赤字が生じた場合、確定申告によって他の所得（給与など）からその損失を差し引き、その分の所得税を軽減することができます。 これを損益通算と呼びます。また、差し引くことができなかった赤字は、3 年以内に繰り越して控除することができます。

10 年以上所有したマイホームに適用される軽減税率の特例
上記の計算例でも適用しましたが、さらに詳しく説明します。

この特例は、10 年以上所有している自宅を売却した場合に適用され、譲渡所得のうち 6,000万円以下の部分に対しては税率がさらに低くなる特例です。

6,000 万円以下の譲渡所得に対しては 14.21%の税率が、それを超える部分に対しては20.315%の税率が適用されます。この特例は、さらに 3,000 万円の特別控除と併用することも可能です。

マイホームの買い替えに関する特例
自宅を 10 年以上所有し、それを売却して新しい住居を購入した場合、元の家に対する譲渡所得税の課税を延長することができる特例があります。

将来、新しい住居を売却する際に、そのときの譲渡所得税と合わせて一括して課税・納付することになります。
この特例には、所有期間が 10 年以上であり、売却額が 1 億円以下であるという条件のほか、売却から新居を購入するまでの期間や築年数、専有面積などの条件もあります。

ただし、この特例は税金を減らすものではなく、あくまで税金の支払を先延ばしにできるというものです。

譲渡所得税の特例を利用するときの注意点

特例は併用できない場合があるため、注意が必要です。

例えば、3,000 万円の特別控除は、損益通算と繰越控除の特例、買い替え特例とは併用できません。また、自宅の買い替えにおいて 3,000 万円の特別控除を受けた場合、新居の購入に対して住宅ローン控除を利用することはできません。

特例の併用に関しては、どの特例が最も有利であるかを慎重に考えてから利用しましょう。

所有期間のカウント方法についても注意が必要です。
例えば、5 年以内や 10 年以内の所有期間は、売却した年の 1 月 1 日時点からカウントされます。もし売却が年の途中で行われて、「丸 5 年経った！」と思っていても、実際には 5 年以内として扱われることになるので注意しましょう。

不動産売却でかかる譲渡所得税以外の税金

不動産を売却したときには、譲渡所得税以外にこんな税金がかかります。

印紙税

不動産の売買契約書を作成する時に課される税金です。収入印紙を金融機関などで購入し、契約書に貼り付けて納付します。
税額は契約書に記載される売却金額に応じて定められています。

不動産の売却価格	印紙税額	軽減税率
10万円超、50万円以下	400円	200円
50万超、100万円以下	1,000円	500円
100万円超、500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超、1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超、5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超、1億円以下	6万円	3万円

※2024 年 3 月 31 日までの間に作成されるものに対しては軽減税率の措置があります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記を変更する際にかかる税金です。
住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されており、売却時にはこの抵当権を解除する必要があります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産 1 件につき 1,000 円です。
土地と建物の両方に抵当権がついている場合は、2 件で 2,000 円となります。
所有権移転登記の手続きは、一般的には買主が行いますので、その場合は主が登録免許税の負担をする必要はありません。

まとめ

・不動産売却によって利益が発生したら譲渡所得税がかかる
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。売却金から不動産の取得費や売却にかかった費用を差し引いた利益に対して課税されます。

・譲渡所得税の計算と申告方法
譲渡所得税の計算と申告方法については、売却金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益が譲渡所得となります。それに所有期間に応じた税率をかけて譲渡所得税を計算します。申告は不動産を売却した翌年の 2 月 16 日から 3 月 15 日までの期間に行い、申告書を提出して税金を納付します。

・不動産売却の譲渡所得税には特別控除や特例がある
自宅の売却では、「3,000 万円の特別控除」を利用して譲渡所得から 3,000 万円を控除することができます。また、不動産売却で赤字になった場合には、「損益通算と繰越控除の特例」を活用することができます。ただし、特例措置は併用できないものもあるため、どの特例を使うと最も有利なのかを慎重に考えて利用しましょう。

・不動産売却でかかる譲渡所得税以外の税金
不動産売却では譲渡所得税以外にも印紙税や登録免許税などがかかります。これらは手続きごとに納付するので、確定申告は関係ありません

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