接道義務とは何ですか？
家を売る時の注意点を徹底解説
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
不動産を売却する際に気をつけたいことの一つに、接道義務があります。接道義務とは、「幅 4m 以上の道路に土地の端が 2m 以上接していなければならない」というルールです。
家を売却する前には、これらのルールを満たしていることを確認する必要があります。
今回は、接道義務とは何かなど、家を売る際に知っておきたい土地と道路の関係について解説します。
接道義務について
建築基準法とは、建物を建てる際に守らなければならないルールです。
この中に「接道義務」があります。
接道義務とは、都市計画区域内に建物を建築する場合、その敷地が「幅員 4m 以上の道路に 2m 以上接していなければならない」というルールです。この規制は、消防車や救急車などの緊急車両の円滑な通行と活動を確保し、緊急時の避難経路を確保することを目的としています。
人や車の往来がスムーズになれば、周辺の交通量が増えて活動しやすいなどのメリットもあります。
一般的な宅地の多くは接道義務を満たしていますが、原則として敷地が全く道路に面していない場合や、道路が接していても道幅や接道幅が規制に満たない場合は、原則として建物は建てられません。
建築基準法で定められた道路とは
そもそも、接道義務を満たす「建築基準法で定められた道路」とは、どのような道路のことでしょうか。その種類には以下のようなものがあります。
・道路法による道路（建築基準法第 42 条 1 項 1 号）
・2 号道路（建築基準法第 42 条 1 項 2 号）
・既存道路（建築基準法第 42 条 1 項 3 号）
・都市計画法などにより 2 年以内に造られる予定の道路（建築基準法第 42 条 1 項 4 号）
・位置指定道路（建築基準法第 42 条 1 項 5 号）
・みなし道路（建築基準法第 42 条 2 項）
以下、それぞれ解説していきます。
①道路法の道路
一般的に公道と呼ばれ、国道や都道府県道、市町村道を指します。
幅員が 4m 以上の一般的な道路とお考えください。
②２号道路
宅地造成など一定規模以上の開発を行う際に、土地の中に通された道路です。
都市計画法による開発許可を受けて建設された道路であることから、開発道路とも呼ばれています。
6m 以上ですが通行上、支障がない場合は 4m 以上の幅員で認められることもあります。また、市道に隣接する開発道路の場合、開発完了後に市が管理を承継し、市道となることが一般的です。
③既存道路
建築基準法が施行された 1950 年（昭和 25 年）11 月にすでに存在していた道路で、幅員 4m以上であれば建築基準法上の道路とみなされます。
道路の多くは私道ですので、既存道路に隣接する土地を購入して建物を建てる場合は、その道路の所有者と、上下水道や都市ガス管を通すことができるかを確認してください。
④計画道路
道路法、都市計画法、土地区画整理法などにより、2 年以内に完成する予定の道路を指します。
道路が計画段階または開発段階にあり、まだ存在していなくても、道路はそこにあると見なされます。
⑤位置指定道路
私道のうち、「一定の条件を満たすものとして特定行政庁から指定された道路」です。広大な土地に複数の建物を建てる場合、必然的に敷地の奥に接道義務を満たさない土地ができてしまいます。
これをクリアするために必要なのが、位置指定道路の設定です。
通常、造成地内に建設された道路を「敷地延長」と呼びますが、実際には個人の所有する土地を道路と同様に扱い、接道義務を果たします。
ただし、敷地の奥に複数の建物を建てる場合は、すべて 2m 以上の接道幅を確保する必要があります。
実際、このように道路との接続義務を満たしている土地もありますが、この私道が位置指定道路として扱えるのであれば、その部分の幅員が 4m 以上あれば十分です。
⑥2 項道路
幅員 4m 未満でも、一定の条件を満たせば例外的に認められるのが 2 項道路です。
例えば、敷地に隣接する道路の幅員が 3m であっても、敷地内 1m を道路とみなせば 4mの幅員を確保し、建物の建設が可能です。敷地を後退させることをセットバックと呼びます。
家を売却する際の接道義務についての 3 つのポイント
家を売却する際には、敷地が接道義務を満たしているかどうかを確認することが重要です。
チェックポイントは次の 3 つです。
① 都市計画区域内かどうか
都市計画区域内では接道義務が発生します。
そのため、まず売りたい土地がこのエリアにあるかどうかを確認してください。調べ方は役場の都市計画課、または市区町村によっては Web サービスで調べることができます。
② 接道している道路の種類
次に、接道している道路の種類を確認してみましょう。
上記の都市計画に関する Web サービスや、役所の建築指導課で確認できます。
道路法上の道路の場合は問題ありませんが、既存の道路の場合はどのような権利があるか確認する必要があります。
また、敷地が私道によって拡張されている場合、接道義務をどのように果たすかについて、より詳細に調査する必要があります。
③道路の幅員と接道幅
最後に、道路の幅員と接道幅を確認しましょう。
特に、敷地延長している私道の場合は、「私道部分の所有権は誰のものか」「接道幅 2m が確保されているか」を確認する必要があります。
また、2 項道路に接する土地はセットバックの必要性により、建設可能な建物に制限を課す場合があります。
接道義務に関する注意点
その 1●旗竿地の場合
接道義務は、「幅員 4m 以上の道路に 2m 以上接している」必要があるため、現場が旗竿地の場合は旗竿の幅に注意が必要です。これは単に接道幅が 2m 以上あればよいということではなく、入口から敷地までのすべての幅員が 2m以上あることを意味します。
竿部分の幅員が一部でも 2m 未満の場合、接道義務を満たしているとは見なされません。整備された旗竿地は通常、適切に計算されますが、分筆によって作成された土地の場合、部分的に幅が 2m 未満になる場合がありますので、注意して確認してください。
その 2●共有持分道路の場合
私道で敷地延長の場合、道路部分を共有するのが一般的です。この共有持分は、土地の造成地にはしっかり計算されていても、年月が経つにつれ、この所有権が変動することは珍しくありません。
接道義務を果たせなくなっている場合もあるので注意が必要です。
接道義務を満たさない土地はどうなるのか？
①原則として建物を建てられない
接道義務を満たしていない土地には、新たな建物を建てることができません。現状ある建物は、制約のなかった時代に建てられたもの。解体して更地にすると今の建築基準法が適用されるので住宅はもちろん、アパートやマンション、店舗など一切の建築物が建てられません。
建物が建てられないとなると、資材置き場や家庭菜園にしか活用できなくなってしまいます。
②売却価格が大幅ダウン
①の通り、接道義務を満たさない土地は活用方法がかなり限定されるため、周辺の土地と比べて売却価格は大幅に安くなってしまいます。
物件にもよりますが、相場の 1 割～3 割程度まで下がることもあります。
➂但し書き道路物件として許可を得られることもある
敷地が接道義務を満たしていなくても、「但し書き道路」と認められれば建築許可が取れる場合があります。これには、次の条件が適用されます。
・敷地周辺に公園、緑地、広場等の大きな空き地がある場合、または 2m 以上の大きな空き地に接している場合。
・敷地が農道等の公道（幅員 4m 以上）に 2m 以上接している
・避難と安全のための十分な幅員を備えた道路に有効に接している
ただし、「但し書き道路」の適合を受けられるかどうかは、敷地の状況や自治体の判断によります。上記に当てはまる方は、まずは役所の窓口にご相談ください。
接道義務を満たしていない土地を売却する方法
接道義務を満たさない土地には建物を建てることができないため、売却価格は周辺の土地に比べて大幅に安くなります。
但し書き道路の規定も利用できない場合のポイントを見ていきましょう。
① セットバックする
敷地前の道路の幅員が 4m に満たず、道路への接道義務を果たせない場合、道路幅員が 4mになる位置まで建物を建てずに空けておくセットバックという方法が可能かどうか検討してみましょう。
これは、敷地の一部を道路とみなして建築許可を取得する方法です。不動産会社や住宅会社に相談すれば、可能かどうかすぐに調べられます。
② 隣接地を購入するか隣地の所有者に売却する
接道義務を満たしていない土地のうち、敷地延長部分が 2m の接道幅を確保できない場合、セットバックでも問題を解決できません。その場合は、隣接地を購入するか、逆に隣接地の所有者に購入していただくことをご検討ください。
これで接道義務を満たせれば、そのまま販売することができますし、合筆した後に改めて接道義務を満たすように分筆してから売却することもできます。
隣接地をそのまま購入するほか、接道義務を満たすのに必要な分だけを買い取る方法も考えられます。接道義務を果たさない土地は利用価値が非常に低いため、売却しても通常二束三文程度です。
隣地の所有者と土地の売買契約が成立し、建替えや売却が可能な土地になれば、活用の幅が一気に広がります。そのため、隣接する土地の所有者に売却しても、相場の価格で買い取ってもらえる場合もあり、双方にメリットがあります。
③ 専門業者に売却する
接道義務を果たさない土地は、個人では売却することが困難な場合でも、専門の業者が買い取る場合があります。
専門業者はそのような土地を安く購入し、その地域の隣地の土地を買い取ることで、マンション用地として売却することができるためです。
まとめ
・所有している土地が接道義務を満たしているかどうかは、土地活用を左右するかなり大きな問題です。
・売却を検討する際、土地が接道義務を果たしていないと売却価格が大幅に下がり、その後の対処方法も変わってきます。後で慌てないように、まず接道義務を果たしているかどうかを確認する必要があります。また、接道している道路の種類によっては、土地の取り扱いが難しい場合があります。
・接道義務を果たさない土地の売却を検討している場合や、そのようなお悩みがある場合は、最初から不動産会社に相談してみるのが安心です。
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