基礎にひび割れがある家は売却できる？
原因と対策、売り方のコツを解説

はじめに

こんにちは、エステートプランです！
平成３０年（２０１８ 年）に発生した北海道胆振東部地震では最大震度 ７を記録し、多くの建物に被害をもたらしました。
日本は地震大国として知られており、いつ地震が起こるかわからないので、他人事ではありません。地震が原因であるかどうかにかかわらず、家を売却することを決定したときに、家の基礎にひび割れや亀裂が見つかることは珍しくありません。

売る前に直した方がいいのか、隠すと問題になるのか悩むところですが、必要以上に気にする必要はありません。土台のひび割れや亀裂の程度によって適した売り方があります。

この記事では、土台にひび割れや亀裂が入った家を売却する際の知識と注意点を解説します。

0.5mm 以上の基礎のひび割れ・亀裂は売却価格に影響します

コンクリートは本来、ひび割れを起こしやすい性質を持っています。そのため、基礎にひび割れがあっても、すべてが販売に影響するわけではありません。問題は、建物の構造を劣化させる可能性のあるひび割れです。住宅に悪影響を与えると判断された場合、販売価格が下がります。

では、ひび割れがどの程度になると販売価格に影響するのでしょうか？

住宅の性能を測るひび割れには公式の目安があり、基礎に 0.5mm 以上の幅のひび割れがあれば瑕疵になる可能性が高くなります。幅寸法に加え、深さが 20mm 以上でサビ汁がある場合は瑕疵が存在する可能性が高いとされています。

基礎にこのような亀裂がある場合は、売買契約時の重要事項説明書にその旨を記載し、買主に通知しなければなりません。ひび割れ幅は自分で測ることもできます。0.5mm を測るには、ホームセンターに 500 円程度で購入できるクラックスケールという定規のようなものを使う方法があります。

もう 1 つの方法は、0.5mm の太さのシャープペンシルの芯を該当する部分に当てます。ヒビの厚みや深さが 0.5mm 未満であれば、販売価格への影響は少ないので安心して大丈夫です。

基礎の亀裂・ひび割れの原因と対策

基礎のひび割れの原因は何でしょうか。原因によっては、売却価格が下がるだけでなく売却後、契約不適合として損害賠償や契約解除を求められる場合がありますので、基礎のひび割れが起こる原因と対策を解説していきます。

【原因その 1】基礎工事の施工不良による亀裂・ひび割れ

手抜き工事などの施工不良により、基礎にひび割れが起こるケースがあります。

基礎は家を支える最も重要な部分です。ここでひび割れが発生すると、基礎の強度が不足していると考えられ、大地震が発生すると家屋の倒壊につながる可能性があります。

具体的にどのようなケースがあるのでしょうか。

① 鉄筋の本数が少ない
鉄筋は、鉄筋コンクリート構造物の強度を高める役割を果たします。
必要な本数は構造計算で算出されますが、鉄筋の間隔を設計より広げたり、径の細い鉄筋を使用したりすると、コンクリートが負担に耐えられなくなります。必要な鉄筋が不足するとひび割れが発生し、倒壊の危険性が高まります。

② 鉄筋の位置が表面に近すぎる
鉄筋を覆うコンクリートの厚さは、一般的に鉄筋表面で 5cm 程度と決められています。
施工ミスでこの厚さが足りず鉄筋を地表近くに配置すると、雨水が浸入して鉄筋が錆びます。さびが発生すると、赤褐色のさび汁が発生するだけでなくさびが鉄筋を膨張させ、ひどい場合にはコンクリートが剥がれて鉄筋が露出することもあります。

また、鉄筋をコンクリート面に近づけて配置すると、鉄筋コンクリート構造物本来の特性が発揮されません。基礎が設計強度に達していない可能性もあります。

③ 質の悪いコンクリートを使用
本来、建材は JIS 規格に基づいた製品の使用が義務付けられていますが、場合によっては建設費を抑えるために質の悪いコンクリートを使用することもあります。

現場で練り上げたコンクリートや JIS 規格外の工場から出荷された製品は、品質が悪く強度が不足し、割れたり劣化しやすくなります。

④ コンクリートの施工不良
コンクリートは、その強度を維持するために一定量の水を必要とします。
しかし、一部の請負業者は、コンクリートを基礎に流し込む時間を短縮するために、水を追加したり雑な建設を行ったりします。これも強度不足の一因です。

【基礎工事が不十分な場合の対策】

施工不良により基礎にひび割れが発生した場合、基礎が設計に必要な強度に達していない可能性があります。

この場合、単に修理するだけでは問題は解決しません。

非破壊検査で基礎コンクリート内部の鉄筋の本数を確認するほか、シュミットハンマーでコンクリートの強度を確認し、必要に応じて基礎を補強しなければなりません。

【原因その 2】不同沈下によるひび割れ・亀裂

基礎に問題がなくても地盤が軟弱なため、家屋が沈下したり、基礎にひびが入ったりすることがあります。地盤が部分的に沈下すると家屋も影響を受けて傾きます。

不同沈下が進むと基礎のひび割れに加えて、「外壁にひびが入る」「内壁のクロスが分断する」「建具の開閉が難しくなる」「床に置いたものが転がる」などの現象が現れます。基礎にひび割れがあり、これらの現象が発生している場合は、不同沈下が進行していると判断する必要があります。

【不同沈下が原因の場合の対策】

不同沈下が原因で基礎がひび割れし、住宅が傾いた場合は、ジャッキアップなどの方法で建物自体を持ち上げて工事を行います。

沈下修正には、鋼管杭を支持地盤まで圧入して建物を支持する方法や地盤改良など、様々な工法があります。

基礎に亀裂・ひび割れのある家を売却する方法

基礎にひび割れがある家は、安全面で売れにくいことは想像に難くないでしょう。

では、どうすればスムーズに売却できるのでしょうか。

① 基礎に亀裂・ひび割れが生じた場合は必ず告知する
基礎のひび割れは見栄えが悪いため、修繕後売却する場合があります。ただし、購入希望者にそうした事実を隠してはいけません。
告知なく売却した場合、買主は後で契約不適合に対する損害賠償を請求することができます。
ひび割れが入っていた事実と修理履歴を明らかにしておけば、売却価格の交渉があったとしても、長期的には大きなリスクを回避することができます。

② 重大な欠陥は修復する必要があります
ひび割れのある家はなかなか買い手がつかないのが現実です。ある程度、売却価格が下がったとしても、内覧の際に土台にひびが入ったり、家が傾いていることに気が付いたりすると、購入を躊躇したり断念したりする可能性が高くなります。

そのため、深刻なヒビは事前に補修しておけば、スムーズに売却することができます。修理の費用を販売価格に追加することはできませんが、売却できずに何年も過ごすよりは良い選択です。決して無駄な費用ではありません。

また、不具合箇所を修理することで、既存住宅売買瑕疵保険が使えるというメリットもあります。
この保険に加入していれば、売却後に住宅に瑕疵が見つかった場合でも、買主が請求する修理費用を保険金で賄うことができ、買主は安心して購入することができます。

③ 価格交渉に柔軟に対応
基礎にひび割れのある家は、積極的に買いたがらないものです。
買いたい人が現れた時、売却価格の交渉に入った場合、大きな譲歩をすることがスムーズな売却につながります。
または、販売価格を維持したまま「修理費として●●万円を負担」という形で販売することで購入希望者の目に留まります。

④ 買取専門の会社に買取してもらう
基礎にひび割れがある等の「訳あり物件」も、買取専門の不動産会社が買い取ってくれます。
ひびが入った家は売れないのではないかと不安な方、修繕費の余裕がない方は一つの選択肢としてご検討ください。
買取専門の不動産会社は、そんな家を買い取り、リノベーションすることで新たな価値を生み出すノウハウを持っています。
売り方を熟知しているからこそ、意外と高値で買い取ってもらえます。

まとめ

・基礎に幅 0.5mm 以上、幅に関わらず深さ 20mm 以上のヒビ割れは販売価格に影響します。このようなひび割れの原因としては、基礎の強度不足や不同沈下が考えられます。構造劣化につながるひび割れであれば、そう簡単には売却は進みません。

・重大なひび割れは事前に修理し、既存住宅売買瑕疵保険に加入するなど、買い手の不安を少しでも軽減するための対策を講じましょう。

・修繕費が払えないなどの事情がある場合は、訳あり物件も取り扱っている買取専門の不動産会社に相談する方法もありますので、併せてご検討いただければと思います。

・エステートプランでは、各種不動産売却のご相談も承っております。 基礎にひび割れや亀裂が入った家の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。