不動産売却時の名義変更の流れ・ポイント・注意点を解説

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

住宅を売却・購入する際には、名義変更の手続きが必要です。
今回は、不動産の名義変更について詳しく解説します！

名義変更の流れ、必要な書類や手続き、名義変更時の注意点をご紹介します。

不動産の名義変更とは

家や土地などの不動産は、必ず「誰のものか」という所有者が決まっています。
この所有権は、一般的に「名義」と呼ばれます。

「登記事項証明書（登記簿謄本）」には、不動産の住所、面積、所有者等が詳しく記載されています。
不動産の売却、相続、譲渡等により所有者が変わった場合、事実に基づいて不動産の名義変更（所有権移転登記）を行う必要があります。

不動産の名称（所有権登記）は、不動産の所有権を主張・証明する根拠となります。
変更を忘れてそのままにしておくと後々、大きなトラブルにつながる可能性があるので、手続きを忘れないようにしましょう。

不動産を売却する際の、名義変更の流れ

不動産売却における具体的な名義変更のタイミングは、実際に不動産を「引き渡す」時です。
名義変更の流れについては、以下のようになります。

① 不動産売買契約の締結
② 名義変更に必要な書類を準備する
③ 名義変更の「登記申請書」作成する
④ 不動産の「登記簿謄本」を準備する
⑤ 物件の引き渡しを行う
⑥ 不動産登記申請書を管轄の法務局へ提出する
⑦ 1～2 週間程度で登記簿謄本へ反映され、名義変更が完了します

通常、売買契約締結から物件引渡し、残金精算まで約 1 ヶ月程度の時間があります。
この間に、必要書類の準備や申請書類の作成を行い、物件の引き渡し後に名義変更を行います。

必要書類
【売主側】
・対象不動産の登記識別情報通知、または登記済権利証
・固定資産税評価証明書
・印鑑証明書
・免許証など本人確認書類
・住民票（登記住所と現住所が異なる場合）

【買主側】
・印鑑証明書
・住民票
・免許証など本人確認書類

家を売却するときの名義変更の注意点

2024年4月1日より、相続した不動産の登記が義務化されます。相続登記を正当な理由なく怠ると10万円以下の過料を科されることになりました。

不動産売買の名義変更は現在の名義人と新しい買主とで行います。
不動産の売買契約を締結する際には、「売主＝名義人」である必要がありますが、親から相続した不動産の名義は変更されておらず、名義は親名義のままとなっているケースが多いです。

この場合、不動産の売買契約を締結する前に、まず不動産の名義を親から子（売主）に変更する必要があります。

相続した家の売却・名義変更について詳しくはこちら。
故人の家を売却したい。どうしたらいいですか？

自分で名義変更をおこなうことはおすすめできません

必要書類を揃えて法務局に申請書を提出すれば、自分で不動産の名義変更を行うことも可能です。

しかし、不動産の売買・登記には専門的な知識が必要であり、手続きを間違えたりルールを守らないとペナルティがある場合があります。無理に自分で行おうとせず、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

不動産の名義変更には以下の費用がかかります。

登録免許税（名義変更費用）

家：売却価格の 2％
土地：売却価格の 1.5％
商習慣として、登録免許税は買主側が負担することが一般的です。

印鑑証明書・住民票等の取得費用

数千円程度。売主、買主がそれぞれ準備します。

司法書士報酬

名義変更の手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬がかかります。
不動産の売却価格にもよりますが、費用は数万円程度です。
これも、買主が支払うのが一般的です。

不動産の名義変更は、まずは不動産会社に相談してみましょう！

家や土地を売買する場合、不動産の名義を変更する必要があります。
不動産の名義変更には、多くの書類の作成や細かい手続きが必要となりますので、まずは担当の不動産会社にご相談ください。

親から相続した家の名義を変更せず、現所有者（売主）が登記名義と異なる場合も多くありますので、売買前にはまず不動産会社へ相談をして必要な手続きなどを確認すると安心です。
司法書士への依頼も、不動産会社で手配することができます。

まとめ

・不動産の名義変更とは「所有権移転登記」です。不動産が誰のものであるかを主張・証明するものですので、忘れずに手続きを行い事実と合わせておく必要があります。

・不動産売却時の名義変更は、物件の引き渡し時に行います。引き渡し前に必要書類と登記申請書を準備し、物件の引き渡し後、速やかに法務局へ申請してください。名義変更は約 1～2 週間で登記簿に反映されます。

・名義変更の期限は決まっていません。ただし、実際の所有者と登録名義が異なるとトラブルの原因となりますので、引き渡し当日にすみやかに名義変更の手続きを行ってください。また、売買時には売主の名義となっている必要があります。親から相続した家の名義が親の名義では売却できないため、事前に売主への名義変更が必要です。

・不動産の名義変更には登録免許税がかかります。これは通常、買主が負担するのが一般的です。所有権移転登記の手続きは自分でも可能ですが、専門的な知識が必要となりますので、司法書士等に依頼することをお勧めします。まずは、不動産会社に相談しましょう！司法書士の手配も不動産会社で行うことができます。

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