土地の売買価格、高く売るためには？

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

せっかく土地を売るならば、できるだけ高く売りたいものです。
土地の売却価格には、家と同じように「相場」があります。
あなたの土地の売却価格がどのくらいなのか、相場をしっかり把握して売却に望みましょう。

今回は、土地の売却相場の調べ方についてのお話です。
できるだけ高く売却するために意識すべきタイミングや、土地売却にかかる費用についてもご紹介します。

土地の売却相場の調べ方

土地の売買相場は、初めて土地を売るときにどうやって調べたらいいのかわからないものですが、土地の売却相場を調べるのは意外と簡単です。

土地の相場は、「実勢価格」「路線価」「基準地価」の 3 つの土地評価基準に基づいて評価されます。それぞれの意味と確認方法を順番にご紹介します。

条件の似た土地の「実勢価格」をチェックしましょう！

同じエリアの同程度の面積の土地が、現在どのくらいで取引されているかという実際の価格のことで、これがいわゆる「時価」となります。

実勢価格は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で確認できます。
これは、不動産を購入した人を対象としたアンケートに基づいているため、かなり実際の数字に近いと言えます。

また、不動産情報サイトや不動産情報チラシをチェックすることで、同じエリアの相場を簡単に調べることができます。
ただし、この場合は「売りたい価格」なので取引時の価格交渉により、実際の販売価格は表示金額より 10％ほど安くなることが多いです。また、インターネットを利用してエリアや条件を入力する「一括査定」や、不動産会社に実際に土地を見て査定を依頼する「訪問査定」により、精度の高い相場を確認することが可能です。

実勢価格がわからない場合は、「路線価」から計算してみましょう！

「路線価」とは、道路に面した宅地の 1 ㎡あたりの価格で、固定資産税や相続税を計算するために出される価格です。

実は、先ほどご紹介した「土地総合情報システム」の情報は、実際のアンケートに基づいたものですので、地域や条件によっては売りたい土地に近い土地の情報が少ない場合があります。
近隣に似たような土地の実勢価格が見つからない場合は、この路線価を参考に土地の相場をチェックしてみましょう。路線価は国税庁のホームページで調べることができます。路線価は税金計算のための価格ですので、実勢価格より 30～40％低くなります。

路線価による土地の価格相場を出す計算式は以下のとおりです。

土地の相場価格＝前面道路の路線価÷0.8×1.1

人気エリアは、1.3 倍、地方は 0.8 倍となり条件によっても変わります。
ちなみに北海道の場合、札幌市などの都市部だと、立地条件の良いところでは 3 倍以上、土地の流通の少ない地方では 0.3 倍という数字が実勢価格に近くなることもあります。
一般的には、前述のように都市部で 1.3 倍、地方では 0.8 倍で計算すると参考価格が得られることが多いです。

国や自治体が用いる「基準地価」

国や自治体が公共事業用地を取得する際の基準となる地価です。
これは、国土交通省の「土地総合情報システム」で確認でき、実勢価格より 30～40％安い価格となっています。
実勢価格、路線価を調べても、似たような条件の地価が見つからない場合は、基準地価を参考にしてください。

また、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」を使えば、基準地価・路線価・固定資産税評価額・公示価格の 4 つの公的な土地価格をまとめて調べることができます。

土地をできるだけ高く売る方法

土地の価値は、地形やエリア、大きさなどの条件によって決まりますがタイミングによっても左右されます。

真っ先に思い浮かぶのは「春」です。
不動産取引の場合、転勤や転校、進学が多い春や秋に市場が活発になると言われていますが、実際には、土地を購入してから家を建てるのに時間がかかりますので、売買に季節はあまり関係ありません。むしろ、経済・社会情勢の変化により価格が変動する可能性があります。

駅やショッピングモールの建設により、エリアの利便性が向上すればエリアの価値が高まり、売却価格が上昇する可能性があります。
また、消費税が増税され住宅ローンの金利が上がりそうな場合も、「その前に買ってしまおう！」と市場が活性化し、高値で売却できることもあります。
逆に、消費税増税直後や、ローンの金利が下がりそうな場合、新たな補助金や控除が導入されたりすると、買い控えにより価格が下落する可能性があります。
地価自体は土地の価値ですが、売却価格の相場は需要と供給で決まるため、経済や社会情勢のチェックも重要です。

土地の売却にかかる費用と相場

土地の売却には、費用と税金がかかります。
売却価格に連動して費用が高くなるので、事前に知らないと驚いてしまうかもしれません。

土地を売却する際の費用や相場をご紹介します。

仲介手数料

不動産業者を利用して土地の買主を探す場合、売買契約成立時に仲介手数料が必要になります。
仲介手数料は売却価格によって異なります。上限額は法律で定められていますが、ほとんどの場合、上限額がそのまま手数料価格となります。

・200 万円未満：売却価格の 5％
・200 万円以上 400 万円未満：売却価格の 4%＋2 万円
・400 万円以上：売却価格の 3%＋6 万円

住宅ローンの完済と返済手数料

土地や建物に住宅ローンが残っている場合は、売却時に完済しなければなりません。
金融機関によっては、ローン残金を一括で支払う場合、数万円の手数料が発生する場合があります。

土地境界画定測量費用

土地を売却する際には、事前に測量を行い、土地の面積や隣地との境界線を確認する必要があります。
測量費用は 35 万円～45 万円程度が相場となります。

登記費用

不動産を売却するには、不動産登記の変更が必要となりますので、変更手数料（登録免許税）が必要です。
不動産 1 物件につき 1,000 円です。

印紙代

売買契約書には収入印紙を貼り、印紙代を払う必要があります。
印紙税も契約金額によって異なります。
例えば、100 万円～500 万円以内の契約は 2,000 円、500 万円～1,000 万円以内の契約は10,000 円です。
2014 年 4 月 1 日から 2024 年 3 月 31 日までの間に作成された契約には、軽減税率が適用されます。

譲渡所得税

土地を購入した時よりも高く売れて利益が出た場合、その利益に対して所得税がかかります。

譲渡所得税＝［売却価格－（土地の購入価格＋取得にかかった費用）］×税率

税率は土地の所有期間によって異なり 5 年以内の短期所有の場合は、所得税 30％＋住民税9％、5 年を超える長期所有の場合は、所得税 15％＋住民税 5％となります。
マイホームの土地を売却した場合には、最高 3,000 万円の特別控除があります。

まとめ

・土地の売却相場は、自分で調べることができます。国土交通省の「土地総合情報システム」を利用して、実際に売却された「実勢価格」を調べたり、不動産情報サイトやチラシで確認することも可能です。

・売りたい土地と条件が似ている土地の実勢価格が見つからない場合は、「路線価」や「基準地価」も参考にしてください。ただし、これらの価格は実際の価格よりも 30 ～ 40% 安い価格なので注意してください。

・地価は需要と供給によって変動します。エリアの利便性を増せば、売却価格は当然上がりますし、増税や金利アップの前でも市場が活性化して高値で売れる可能性があります。また、経済・社会情勢のチェックも重要です。

・土地の売却には費用がかかります。不動産会社に支払う不動産仲介手数料や測量費用などはご存知かと思いますが、売却価格によっては住宅ローンの一括返済手数料や、売却時に利益が出た場合の所得税など、思わぬ出費が発生する可能性がありますので、ご注意ください。

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