家や土地を売却する時の確定申告を確認しましょう！

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

確定申告、していますか？

給与所得のみので会社が年末調整を行うサラリーマンの場合でも、家や土地を売却して利益が出た場合は確定申告が必要です。
売却で損をしても、確定申告をすることで節税できる場合があります。

今回は、家や土地を売却する際の確定申告についてです。
確定申告の必要性と内容を知って節税しましょう！

最新情報は国税庁のHPにて確認ください。

【よくある質問】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/index.htm

確定申告とは？

1 年間の所得金額から国に納める税金を計算し、申告・納税をする手続きです。
個人の場合、1 月 1 日から 12 月 31 日までの年収を申告し、翌年の 2 月 16 日から 3月 15 日までに税務署に納付する必要があります。

【確定申告が必要な人】

・株式等の配当所得をお持ちの方
・不動産貸し付けなどの収入がある方
・事業所得のある個人事業主
・退職金を受け取った方
・不動産の譲渡・売却による収入のある方
・森林の伐採や譲渡による収入がある方
・生命保険などの一時的な収入がある方
・その他雑所得のある方
・給与所得者の一部

給与所得しかないほとんどのサラリーマンの場合、年末調整は会社が行います。
聞き慣れないかもしれませんが、年収 2,000 万円以上の方、2 ヵ所から給与を受け取っている方、給与以外の副業収入が 20 万円以上の方は届出が必要です。

家や土地を売却したら、確定申告をしましょう！

住宅の販売価格から、住宅の売却にかかる諸費用を差し引いて利益がある場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。

課税譲渡所得＝売却額－購入価格－譲渡費用

（※家の売却費用については「家を売る際の手数料や諸費用を詳しく解説」でもご紹介しています。）

譲渡所得があった（＝家を売却して得た利益）があった場合、翌年の 2 月 16 日から 3 月 15日までの間に確定申告をする必要があります。

住宅の購入価格または売却費用が住宅の売却価格よりも高く、住宅の売却による損失がある場合、譲渡所得は発生しないため譲渡所得税は課税されません。
しかし、確定申告をすることで、給与など他の収入と損益通算をすることができ、納税額を減らせる場合があります。つまり、家や土地を売却した場合は、利益の有無に関わらず「確定申告をするべき」と言えます！

不動産売却の確定申告で特例措置を受けることができます

確定申告をするためには、収入額を計算したり、確定申告書を書いたり、売上高を証明する書類を添付する必要があり、かなり面倒な作業になることは間違いありません。
しかし、きちんと確定申告を行うことで、税金の特例措置を受けることができます。

譲渡所得（利益）があった場合

家や土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して譲渡所得税を支払わなければなりません。
ただし、自宅を売却した場合には、さまざまな特例措置があり実際の利益からさらに所得を控除することができます。

■3,000 万円特別控除の特例
自宅を売却して得た利益は 最高3,000 万円まで譲渡所得税が免除されます。

■所有期間による軽減税率の特例
10 年以上所有している住宅を売却すると、一定の条件のもとで軽減税率が適用されます。

■買い替えの特例
買い替え場合、古い家の売却価格から新しい家の購入費用を差し引いて税金を計算できます。※特別控除 3,000 万円との併用はできません。

譲渡所得税額の計算方法や特例措置に関しては、こちらでも詳しくご紹介しています。
不動産の売却益とは？計算法やかかる税金、節税対策について

譲渡所得税の確定申告に必要な税務書類

確定申告書
譲渡所得の明細書、売却した不動産の金額および発生したその他の費用を記載します。

譲渡損失（マイナスになった）がある場合

逆に、家を売却して損失が出た場合、その損失の金額を他の土地や建物の譲渡所得の金額から控除でき、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することができます。

譲渡損失金額は下記の計算式で求められます。

譲渡損失金額＝不動産売却金額－購入金額－購入時の諸費用

確定申告に必要な書類を確認しましょう

確定申告時に、提出する主な書類をご紹介します。
譲渡益・譲渡損の有無、特例措置の適用の有無により、必要書類が異なりますのでご注意ください。

・確定申告書
　【譲渡所得がある場合】譲渡所得の明細書
　【譲渡損失がある場合】譲渡損失の明細書、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の計算書、その他添付書類

　【不動産売却についての書類】売買契約書、代金受領書、仲介手数料、固定資産税清算書などのコピー
　【不動産取得時の書類】売却した家を購入した時の売買契約書、仲介手数料、固定資産税清算書、増改築の契約書や領収書などのコピー

・不動産登記全部事項証明書
・除票住民票
・住宅ローン残高証明書 など

もし 2 月 16 日から 3 月 15 日までの間に、納税義務があるのに確定申告をしないと、納期限の翌日から完納までの日数に応じて延滞税がかかります。
延滞税の税率は、延滞期間により年 7.3%～14.6％にもなります。

確定申告をすると、逆に払い過ぎた税金が還付される場合もありますので、期限内に確定申告を忘れずに行いましょう！

まとめ

・住宅を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかりますので、売却した翌年の 2 月 16日から 3 月 15 日までの間に税務署で確定申告を行い、申告・納付する必要があります。

・自宅を売却した場合、確定申告を行うことで、譲渡所得税の計算のもととなる譲渡所得を控除するさまざまな特例措置を受けられます。住宅の購入費用が売却価格よりも高く、売却による損失があっても、損益通算により税金が安くなる場合があるため、利益の有無に関わらず確定申告を行うべきです。

・確定申告の際には、売却価格と売却にかかった費用がわかる書類、購入にかかった費用がわかる書類、不動産登記全部事項証明書、除票住民票、住宅ローン残高証明書などを添付してください。譲渡所得があるのか譲渡損失があるのか、どの特別措置を受けるかによって、添付書類が異なります。

・納税義務があるにも関わらず、2 月 16 日から 3 月 15 日までの間に納税申告書を提出しないと延滞税が課せられます。確定申告を行うことで、払いすぎた税金が還付される場合もありますので、期限までに確定申告をするようにしてください。

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