シニアの住み替えは一戸建てかマンションか？
物件選びのポイントと注意点

はじめに

こんにちは、エステートプランです！
例えば、子どもが自立して部屋に余裕がある、定年後にもっと便利な環境で暮らしたいなど。生活環境の変化に伴い、多くのシニアが住み替えを検討し始めます。

では、住み替えるとしたら一戸建てとマンション、どちらが良いでしょうか？
安心して老後を過ごすには、一戸建てとマンションのどちらが良いか、それぞれのメリット・デメリット、住み替え時の注意点について解説します。

賃貸と買い替え、どちらを選択するか？

買い替えを考える前に、賃貸物件に住むという選択肢もあります。まずは、賃貸のメリットとデメリットを見てみましょう。

〈メリット〉まとまったお金を用意しなくて良い
買い替えの場合、資金が不足している場合は住宅ローンを利用しますが、退職した、または退職間近の場合、住宅ローンはかなりの負担になります。
その点、賃貸は多額の資金を必要としません。住宅を売却して得たお金は、退職後の貯蓄として利用できます。

〈デメリット〉高齢者は賃貸が借りにくい
最大のネックは、高齢者の入居を断られるケースが多いことです。
高齢者の年収の低さや健康への不安から、賃貸物件を貸すのをためらう大家さんも少なくありません。
特に高齢者の場合、孤独死が懸念されます。
審査を通過して入居できても、マンション経営を辞めたり、老朽化により建物を解体するなど、退去しなくてはならない事情が発生することも考えられます。

その結果、新しい家を見つけることはさらに困難になります。
これらの点を考えると、持ち家の方がずっと住み続けられるので、シニア世代にとっては安心です。

シニアがマンションに住むメリットとは

シニア世代がマンションに住むメリットを見ていきましょう。

1.交通の便が良い商業地に物件がある
都市の駅前エリアは容積率の高い商業地域に指定されることが多く、小売店や飲食店などの商業施設と高層マンションが共存する市街地が形成されています。
近くには買物施設や病院、銀行など生活に必要な施設が充実しており、交通の便も良いので車がなくても移動に困ることはありません。

2.日当たりと眺望が良い
定年後は家で過ごす時間が増えます。
そのため、日当たりと眺望の良さが重要なポイントとなります。バルコニーからは開放的な景色と緑が楽しめ、一日の大半を過ごすリビングの日当たりが良ければ、快適な生活を送ることができるはずです。
反面、日当たりが悪い場合や景色が冴えない場合は気分が滅入ってしまうこともあるでしょう。

3.バリアフリーの生活ができる
年齢を重ねると身体機能が低下し、階段の上り下りや小さな段差でも負担になってしまいます。このため、一戸建てでは定年退職後、2 階を使わなくなった方が多くいます。
マンションにエレベーターがあれば、移動はスムーズです。リビングスペースには段差がほとんどないので、使わない部屋ができず足元も気になりません。

4.建物のメンテナンスを心配しなくていい
戸建住宅の場合、屋根、外壁、外構、庭などに目を配る必要があり、劣化などの状況に応じて保守・修繕工事を行う必要があります。その都度、専門家を手配して予算を考えるのは大変です。一方、マンションの場合、建物の修繕は管理組合が行うので、個人の負担や手間はありません。

5.セキュリティが充実している
一戸建てにお住まいの方は、セキュリティ対策は自己責任で行います。
分譲マンションの場合、建物全体でセキュリティが管理されているので安心して生活できます。

6.利便性の高い物件は売却しやすい
シニア世代は、子供への相続の可能性や、将来の老人ホームへの入居の可能性を考慮する必要があります。
便利な立地のマンションは資産価値が高いのでもし住まいを手放す事態になっても、スムーズに売却して現金化できます。
高値で売却できる可能性が高いので、お子さんが相続しても後々の扱いに困りません。

シニアがマンションに住むデメリット

シニアにとってメリットばかりのようなマンション住まいですが、デメリットとしては何があるのでしょうか？

1.月々の管理費と修繕積立金が必要
マンションでは、共用部分の維持管理にかかる管理費と、将来の大規模修繕に備えた修繕積立金を支払う必要があります。
これは月々の費用であり、築年数の古いマンションでは結構な額になることもあります。

2.建て替えになると負担額が大きい
自然災害による著しい劣化や損傷により、マンションの建て替えが必要になる場合があります。
たとえ修繕でマンションを長持ちさせることができると思っても、反対意見があっても、区分所有者及び議決権の 4/5 以上の賛成があればマンションは建て替えられることになります。
住民が負担する建て替え費用は相当な額になるので、シニア世代には捻出が厳しいかもしれません。
退去を余儀なくされる不測の事態が発生する可能性があることに注意してください。

3.水害に弱い
台風などで洪水が発生した場合、低地のマンションでは河川の逆流現象により下水の排水機能が停止することがあります。
実際、超大型台風の影響を受けた地域では、低層階のトイレや台所の排水口から逆流した下水が噴出する事例が発生しています。
また、災害により停電が発生した場合、エレベーターが使用できなくなります。
階段しか使えず、高層マンションの上層階の住人が苦労したというニュースは記憶に新しいかもしれません。

4.上の階や隣家の生活音が気になることがある
マンションに住んでいると、掃除機や洗濯機の音、テレビの音、子供の足音など、上の階や隣から聞こえる生活音が気になることがあります。
それまで一戸建てに住んでいた人にとっては、耳慣れない生活音にストレスを感じるかもしれません。

5.入居者が少ないことがある
マンションは、投資目的で購入されることもあります。
このようなマンションの場合、実際に住んでいる人は少なく、同じフロアでも顔を合わせる人がほとんどいない場合もあります。

シニアが一戸建てに住むメリット

次に、シニア世代が住み替えで戸建てを選ぶメリットについて見ていきましょう。

1. 自分の判断で建物や外装をリノベーションできる
一戸建て住宅の手入れの時期や内容については、所有者に全権があります。
外壁や外構の修繕工事やリフォームは、気になったときに自由に依頼でき、必要がなければセールスが来ても断ることができます。

2.土地を資産として残すことができる
家は経年劣化しますが、手放さない限り土地は無くなりません。
一戸建てを所有している場合、土地という財産を将来子供たちに残せるのは大きなメリットです。
ただし、田舎の土地は相続した子供にとって扱いが難しい場合もあるので、立地にもよると言えます。

3. 敷地内に駐車場・駐輪場を作ることができます
一戸建てでは、自分の敷地内に駐車スペースや駐輪場を確保できるので、気軽に車を所有・利用することができます。必要に応じてカーポートも設置できます。

4.ガーデニングを楽しめる
一戸建てには庭があります。
土いじりが好きなシニアも多く、ガーデニングや野菜作りができる一戸建ては、毎日の暮らしに豊かさと楽しさをもたらしてくれます。

5. 家を自由に装飾できます
マンションの玄関ドアやバルコニーは「共用部」。したがって、自分の住戸でさえ飾ることはできません。
一戸建ては、家全体をイルミネーションで飾ったり、窓や玄関を飾ることも自由です。

6. ご近所付き合いがスムーズにできる
一般的にマンションは隣人との交流が少ない傾向にありますが、一戸建ては地域のイベントなどで顔を合わせる機会が多く、コミュニケーションをとりやすい環境です。

7.ペットは自由に飼える
多くのマンションはペットの飼育は不可です。
一戸建てでは、近隣の迷惑にならない範囲で自由にペットを飼うことができます。

シニアが一戸建てに住むデメリット

シニア世代が住み替えで戸建てに住む場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

1.上階への行き来が負担になる
高齢になると足腰が弱くなる高齢者も多く、階段のある家では 2 階への上り下りが大きな負担になります。そのため、2 階を全く利用しななくなる人も多いです。年齢を重ねると、使えないスペースができやすくなります。

2. 玄関に段差がある
一戸建て住宅の地盤は、排水等の関係により路面より若干高くなっており、床面は地盤より50cm 以上高い位置に設置されています。

このため、道路から玄関までのアプローチには、どの家にも数段の段差があります。建物の中でも玄関ホールの土間と床の間にはどうしても段差が生じてしまいます。若い頃は気にならなかった段差も、シニアになると苦しくなるかもしれません。

3.家のリフォーム工事は自己判断が必要
家の老朽化やそれに伴うトラブルが気になっても、修繕するかどうかの判断は素人には難しいものです。あるいは、セールスマンが訪ねてきて、リフォームの契約を取ろうとするかもしれません。

リフォーム工事の実施については、マンションは管理組合が行うので簡単ですが、一戸建ては自己判断となります。苦手なことや知識がなくても、業者の手配から見積もりの確認まですべて自分でやらなければならないので、精神的な負担は大きくなります。

4. 交通の便が悪い場合があります
住宅地は閑静な住宅街にあることが多く、駅から離れていることもあります。

豊かな自然と静けさを求めて田舎を選ぶと、車がないとどこにも行けないかもしれません。車を運転できなくても日常生活に影響がないか、事前に交通アクセスを確認しておきましょう。

5.近くに商業施設や病院がない
住宅地は住宅や小規模店舗が多く、大型ショッピングモールや総合病院、金融機関などの施設は遠く離れていることが多いです。
定年後には病院に行くことも多いため、周辺環境が充実しているかどうかも住まい選びの重要なポイントです。

シニアがマンションの住み替えで注意すべきポイント

では、シニアがマンションを選ぶ際のポイントや注意点は何でしょう？

1.築年数が浅い物件を選ぶ
マンションで毎月かかるコストには、管理費や修繕積立金があります。
これらの費用は、築年数が古くなるほど高額になる傾向があるため、少しでも負担を軽減するには、築年数の浅い物件を選んだ方がいいでしょう。

比較的に新しい物件は、耐震性にも優れています。少なくとも自分たちが住んでいる間は、老朽化による建て替えの可能性はほとんどないので、住み続けられる安心感は大きいと思います。

2.修繕積立金の状況確認
修繕積立金は、大規模修繕のための資金です。
修繕積立金が不足している物件については、大規模修繕が近づくにつれ、積立金が増額される可能性があります。

そのため、入居するかどうかを決める際には、大規模修繕の実績があるかどうか、資金に余裕があるかどうかを必ず確認してください。

3.遮音性能の確認
一戸建てに住んだことがある人にとっては、マンション特有の振動音や排水音は耳障りかもしれません。
入居後にストレスを感じないように、入居前に振動対策や遮音性能を確認する必要があります。

4.余裕のある資金計画を立てる
高齢になると収入が減り、医療費が増えます。

そのため、住宅ローンを組まないのが懸命です。ローンの条件を満たしていても、老後にローンを完済するのはリスクが高すぎます。できるだけ、今住んでいる家の売却額内で買える物件を探しましょう。

シニアが戸建ての住み替えで注意すべきポイント

経済的に無理をしないように気をつけるポイントは、戸建に住み替える場合も同じです。
他に、どのような注意点があるか見ていきましょう。

1.ダウンサイジングや平屋も選択肢に
子供が巣立ったシニア世代にとって、かつて住んでいた家は大きすぎるはずです。よりコンパクトな家に引っ越す「ダウンサイジング」を検討してください。体に余計な負担をかけずに生活できる、平屋に住むという選択肢もあります。

2.手入れが不要な外構にする
ガーデニングが楽しめる戸建ては、日々の生活を豊かにします。
ただし、自分で管理できる植物にとどめてください。
大きく育つ背の高い木を植えることは、後で大きな負担になります。

3.売却しやすい物件を選ぶ
そこを終の棲家に選んだとしても、いずれは去る時が来ます。
相続した子供が困らないよう、将来売却する可能性も考えて売却しやすい物件を選びましょう。

4.段差の少ない物件を選ぶ
日本には完全に平らな家はありませんが、年をとるにつれて段差の少ない家を選ぶ方が安全です。坂道に隣接する物件は、道路から玄関までのアプローチに段差が多いため、極力避けるべきです。できるだけ段差の少ない物件を選ぶと住みやすく、将来的にスロープを設置しやすくなります。

まとめ

・老後の住み替えは戸建てとマンション、どちらが良いのか。答えはあなたの価値観によって異なります。暮らしやすさを考えると、段差が少なく利便性の高いマンションが勝者ですが、管理費や修繕積立金も見逃せません。一戸建ては土地を資産として残すことができるので、相続するお子さんの将来にプラスになります。

・人生 100 年時代の今、シニア世代であっても住み替え後の生活は決して短くはありません。年齢を重ねても安心して暮らせるよう、住み替えは無理をせず、住み心地の良い物件を選びましょう。

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