離婚で家を売るべき？財産分与、ローン残債、売却手続きなど解説！

はじめに

こんにちは、エステートプランです！
一生を共にするつもりで結婚したとしても、残念ながら離婚を選ばなければならない場合があります。日本では 3 組に 1 組の夫婦が離婚すると言われています。
離婚をしたら今まで住んでいた家はどうすればいいのでしょうか？
今回は、離婚における「家」の財産分与についてお話します。家の財産分与の方法やケースごとの注意点、家の売却が決まった場合の手続きの流れなどをご紹介します。

離婚時の財産分与は、家や土地も対象となります！

離婚の場合、結婚後に夫婦で築いた財産は、配偶者間で均等に分割する必要があります。現金のほか、株、保険、年金、自動車、不動産など。これまで暮らしてきた家や土地も例外ではありません。

婚姻中に購入した家や土地は、仮に家や住宅ローンが夫（妻）だけの名義だったとしても、夫婦の共有財産として財産分与の対象となります。

ただし、次のような家は財産分与の対象にはなりません。

・結婚前に購入した家
・親から夫または妻が相続した家
・夫か妻が結婚前の貯蓄で購入した家

不動産は現金のように分割することができず、不動産の所有者、住宅ローンの名義人と保証人、ローンの残額はいくらか・・・など、権利は複雑です。
また、分配金の基準となる不動産の評価額についても、時期や評価方法、住宅ローンの残高等により変動する場合があります。
離婚の際の財産分与をめぐる争いは多いですが、不動産の分配について悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

離婚で家を売却するケース・住み続けるケースの注意点

離婚で家を財産分与する場合、一般的には下記の 2 つの方法があります。

・家を売却して収益金を分配する
・どちらか一方が家を受取、相手には家の価値の半分を現金で支払う

それぞれのケースの具体的な例と、それぞれのケースで注意すべき点をいくつか紹介します。

家を売却して収益金を分配する場合

住宅の財産分与では、売却益を分配することをお勧めします。売却代金で住宅ローンを返済し、残りを 1：1 で割ります。
住宅ローンが残っている家を売却するには、ローン残高を全額返済する必要があります。売却価格が住宅ローン残高よりも低い場合は売却できませんのでご注意ください。

どちらか一方が家を譲り受け、相手に評価額の半分を支払う場合

不動産を売却せずに財産分与をするケースもあります。その場合、家の名義とローンの名義に注意してください。

【1】夫名義の家に、夫が住み続ける場合
夫が家を受け取り、妻に分配金相当の現金を支払うことで財産分与とします。
家の価値から住宅ローンの残高を差し引いた後、その半分を妻に支払います。
その後、夫は本人名義の家に住むことになり、これまで通り住宅ローンを返済する形で問題はなくなります。

【2】妻が夫名義の家に住み続ける場合
夫の名義で購入した住宅を妻が譲り受けるケースです。
この場合の対応は 2 つあります。

一つは、家の名義と住宅ローンの名義を妻に変更することです。この場合、【1】と同様に、妻は住宅ローン残額を差し引いた家の価値の半額を夫に支払い、妻は名義変更後の住宅ローンを支払います。
しかし、妻の収入がない、または少ない場合は、ローン名義を変更することはできません。その場合、二つめの対応として妻が夫名義の家に住み続け、夫が住宅ローンを払い続けるケースもあります。

夫の経済的負担が大きいため、他の財産分与を増やしたり、相当する家賃を妻から夫に支払ったりして調整します。この場合、夫のローンの支払いが滞ると、家が競売にかけられ妻が家を出なければならないリスクがあります。また、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は返済義務が生じます。

【3】夫婦が夫名義の家に同居し続ける場合
子供の生活などを考え、離婚後もそのまま同居を続けるケースも少ないながらあります。一緒に住み続けたとしても、財産分与は行わなければなりません。この場合、家の名義と住宅ローンの名義を夫のままにすると、ローン残高を差し引いた家の価値の半額を、財産分与として夫から妻へ支払わなければなりません。

離婚時の家の価値の調べ方、売る方法や手続きの流れは？

離婚で財産分与をしたい場合は、家を売却し売却代金を分配することをお勧めします。思い入れのある家でも所有していると、後でローンの支払いなどのトラブルになる可能性があるからです。

以下のような流れで売却の検討を進めましょう。

不動産の売却価格を調べる

まずは査定をして、その物件がいくらで売れるのかを確認しましょう。不動産の査定方法には、物件データに基づく「簡易査定」と、実際に現地を確認する「訪問査定」の 2 種類があります。

まずはネットの一括査定を利用すると便利です。複数の査定結果からおおよその相場を把握した上で、不動産会社に訪問査定を依頼し、詳細な査定金額を算出します。

査定方法の詳細については、こちらもご覧ください。
不動産の売却、査定価格の算出方法を解説！

住宅ローンの残高とローン名義を確認する

家を売却しても、住宅ローンを清算した後にお金が残っていなければ、分配することはできません。具体的な財産分与額を算出するためには、住宅ローン残高の確認が不可欠です。また権利関係を明らかにするために、不動産の名義も確認しましょう。

住宅ローンが残っている場合は、売却時に住宅ローンを一括返済する必要があります。売却価格がローン残高よりも低い場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。自己資金の準備ができず、住宅ローンを清算できなければ、家を売ることができません。

住宅ローンが完済できない場合は、「任意売却」で家を売ることもできます

売却価格がローン残高を下回っていても、家を売却する方法はあります。それが、任意売却です。

任意売却とは、住宅ローン契約先の金融機関の同意を得た上で、不動産の抵当権を外して売却を進める方法です。残りの住宅ローンは引き続き分割で支払います。
しかし、ローンの支払いが滞った履歴が信用情報に登録される、いわゆる「ブラックリスト」の状態となり、その後数年間は新たなローン契約ができなくなります。任意売却にはデメリットもありますが、離婚時に不動産を売却する方が後々のトラブルが少なくなります。住宅ローンの残高が多く、一般売却が難しい場合は任意売却も検討しましょう。

任意売却についてはこちらでも詳しくご紹介しています。
家を売りたいけど残債が…、 残ったローンをどう清算するの？

まとめ

・離婚の場合、夫婦の財産は均等に分割する必要があります。結婚後に購入した住宅や土地が対象です。不動産の名義、住宅ローンの名義が夫（妻）のみでも関係ありません。

・不動産の財産分与には、物件を売却してその代金を分割する場合と、夫婦の一方が家を受け取り、分配金を相手方に現金で支払う場合の 2 種類があります。家を引き継ぐ場合は、住宅ローンの名義に注意してください。ローン名義が相手方名義のままであると、相手方のローン返済が滞った際に住宅が競売にかけられるリスクがあります。

・家を売却して分配する場合、売却時に住宅ローンの残額を全額返済する必要があります。売却価格がローン残高よりも低く、差額分の自己資金を用意できない場合は、任意売却という方法もありますので検討しましょう。

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