任意売却の６つの方法
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
任意売却とは、さまざまな理由で住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者と協議の上で住宅を売却する方法の一つです。通常の競売とは異なり、債務者（住宅所有者）が自分の意志で不動産を売却することができます。これにより、競売による売却よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、また、売却後の残債についても交渉ができる場合があります。
任意売却と一口に言っても、いくつかの種類があります。まずは、任意売却の選択肢をしっかりと理解し、その上で進めることが大切です。今回は、任意売却の種類についてご説明します。
任意売却の6つの方法
任意売却は、その状況に直面して初めて知ることが多いでしょう。
任意売却には6つの方法があり、どの方法が最適かは状況によって異なります。
以下に、任意売却の方法をご紹介します。
- 単純売却
- 買い戻し
- 買取
- 親子間売買
- 売却後賃貸
- 抵当権抹消請求
これら6つが主な任意売却の方法であり、それぞれに特徴があります。
1.単純売却
任意売却の中で、最も通常の売却に近い方法が「単純売却」です。
① 不動産の売却告知
② 買い手が見つかったら引っ越し
③ 物件の引き渡し
④ 代金の清算
⑤ 住宅ローンの支払い
売却の進行方法は、通常の売却と大きな違いはありません。
単純売却は、任意売却の中でも比較的価格を維持しながら売却できる方法であり、少しでも高く売ることを目指す場合にはおすすめです。
唯一の難点は、買い手が見つかるタイミングが予測できないため、引っ越しの計画が立てにくい点です。ただし、この問題は通常の売却でも共通しているため、事前に考慮しておくことが大切です。
2.買い戻し
「買い戻し」とは、その名の通り、一度売却した後に、買い主から再度購入する方法です。
この方法の大きな特徴は、一度売却した後でも賃貸契約を結ぶことで、引き続きその物件に住み続けられる点です。引っ越しをしなくて済むのは、非常に大きなメリットと言えるでしょう。
また、後日支払えるタイミングで買い戻すことができるため、状況に応じて柔軟に対応可能です。
「住宅ローンが払えなくて売却するのに、そんな方法が取れるの？」と思うかもしれませんが、例えば「数年後に退職金でまとまった金額を得られる」といった場合には、買い戻しを検討する余地があります。
ただし、重要なのはその予定が確実であることです。曖昧な収入見込みでは、買い戻しが実現しない可能性があるため、その点には注意が必要です。
3.買取
「買取」は、できるだけ早く売却を完了させたい方に適した方法です。
最も迅速に売却できる方法ですが、その反面、売却価格が低くなるというデメリットがあります。
例えば、競売の日程が迫っている場合、単純売却のように買い手を探す時間は取れません。
売却価格は下がりますが、買取業者にすぐに売却することを優先したい方には、この方法が適しています。
4.親子間売買
「親子間売買」とは、文字通り親子や兄弟、親戚などの親族間で行う不動産の売買方法です。この方法では、金銭的な問題や精神的な負担を軽減でき、売却後も同じ家に住み続けることができるため、その点についての相談もしやすくなります。
ただし、金銭的なトラブルを避けるためには、売買条件や金額を明確にし、慎重に進める必要があります。
5.売却後賃貸
「売却後賃貸」は、前述の「買い戻し」に似た方法です。
不動産を売却しつつ、引き続きその家に住みたい方が選ぶ方法となります。
近年では「リースバック」という形で知られており、売買契約と同時に賃貸契約も結びます。
売却後は、購入者が大家となり、自分は賃借人としてそのまま住み続けることができます。
ただし、住宅ローンがなくなる代わりに家賃が発生するため、そのメリットを十分に考慮した上で決定することが重要です。
6.抵当権抹消請求
任意売却は、債権者の同意を得た上で行うことが前提となります。
しかし、債権者からの同意が得られない場合は、通常の任意売却ではなく「抵当権抹消請求」という手続きが必要です。
どうしても債権者の同意が得られない場合には、この方法が唯一の選択肢となり、最終手段と言えるでしょう。
このように、任意売却には6つの異なる方法があり、状況に応じて最適な選択肢が変わります。
まとめ
任意売却は、各家庭の事情によりやむを得ず選ばれることが多い方法です。
ご紹介した6種類の任意売却の中で、もし時間に余裕があるのであれば、できるだけ高い価格で売却できる可能性がある「単純売却」がおすすめです。
その方法のメリットとデメリットをしっかり理解し、最適な選択をしましょう。
エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。