売れにくいマンションの特徴と売却成功のためのポイント〜その2

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

少子高齢化により、地方では売れないマンションが急増しています。
前回の記事 では、売れにくいマンションには「立地が悪い」「新耐震基準を満たしていない」「管理状態が悪い」といった共通の特徴があることをお伝えしました。
今回は、そのようなマンションでも売却を成功させるために、どのような対策を講じるべきかについて解説します。

売れにくいマンションを売却するために

地方の売れにくいマンションを売れるようにするための改善策を考えてみましょう。

住民全員の合意を得て修繕工事を実施する

物件の老朽化が目立つ場合、まずは修繕工事を実施することが重要です。
ただし、修繕工事は個人の判断だけで行うことはできません。住民同士で意見を交換し、物件の価値を高めるためにどのような修繕が必要かを話し合った上で、管理組合に工事を依頼する必要があります。
工事が必要な箇所や内容、依頼する業者についても、住民全員が納得できる選択をすることが大切です。

リフォームやリノベーションを行い、物件の魅力を高める

築年数が経過したマンションは、間取りや設備が古くなり、使い勝手が悪くなることが多いです。これは購入者にとって懸念材料の一つです。
そのため、古さを改善するために部屋のリフォームを検討することが効果的です。特に、床や壁紙の張り替えや、水回り（キッチンや浴室）の交換を行うことで、印象は大きく変わります。
さらに、和室を洋室に改装したり、細かい間仕切りを取り払って間取りを変更するなど、思い切ったリノベーションを行えば、新築のように生まれ変わることも可能です。
リフォームやリノベーションには費用がかかりますが、建物の外観とは異なり、内装や設備は個人の判断で新築に近い状態にすることができます。

不要な設備や施設を省いて管理費を減額する

管理費が高いマンションには、立派な共有施設が多く備わっていることがあります。例えば、キッズルームやプール、ジムなどがその一例ですが、住民が年齢を重ねるにつれて、これらの施設はあまり利用されなくなります。
現在、ほとんど使用されていない場合、実質的には不要な管理費を払い続けていることになります。そのため、無理に施設を維持せず、撤去を検討することを管理組合に相談してみましょう。
施設を撤去することで管理費を削減できれば、新しい住民にとっても大きなメリットとなります。

修繕計画を見直して維持費を削減する

築年数が経過したマンションでは、修繕積立金が大きな負担となりがちです。この負担を軽減できるよう、改善策を講じることも重要です。
修繕積立金は長期的な修繕計画に基づいて設定されますが、管理組合が十分に計算を行わずに決定している場合もあり、何となく支払い続けているケースもあります。もし、高額な工事費を請求する業者に依頼していれば、その分修繕積立金も高くなります。
相見積もりを取って、工事費が適正な業者を選定したり、修繕計画を見直して過剰な修繕を見送ったりすることで、毎月の修繕積立金を少しでも減らせる方法を検討しましょう。
管理費や修繕積立金は毎月必ず発生するコストです。負担が軽くなれば、購入希望者が見つかりやすくなり、売却時にも有利に働きます。

不動産会社と協力して進める売却対策

マンションの住民が協力して行動することは大切ですが、個々の働きかけや意思だけでは限界があります。
不動産会社は売却の専門家です。信頼できる不動産会社に協力を仰ぐことは、スムーズな売却を進めるために欠かせない要素です。

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションの売却を不動産会社に依頼する際は、まず複数の会社に価格査定を依頼するのが一般的です。その中から、豊富な売却ノウハウを持つ不動産会社を選ぶことが重要です。
提示される査定額は、不動産会社によって異なります。売主としては、最も高い査定額を提示した会社を選びがちですが、そこには注意が必要です。「高値で売れる」と強調する不動産会社は、専任媒介契約を結ばせようとする意図がある可能性が高いため、慎重に判断しましょう。
スムーズな売却を実現するためには、相場に合った「売れる価格設定」が重要です。相場からかけ離れた価格設定をしてしまうと、売却期間が無駄に延び、最終的に「この価格では売れません」と大幅な値下げを提案されることになりかねません。
査定額の根拠をしっかりと説明してもらい、売却に強い不動産会社や信頼できる担当者がいる会社を選ぶことが大切です。

物件が所在するエリアに精通した不動産会社を選ぶ

不動産会社には、得意なエリアと不得意なエリアがあります。そのため、売却物件が所在するエリアで長年の経験を持ち、売却実績も豊富な不動産会社を選ぶと、信頼性が高いと言えます。
エリアに精通している不動産会社は、地元の取引先も多く、周辺地域の魅力を購入希望者にしっかりと伝えることができる可能性が高いです。

価格設定を見直す

売り出しても問い合わせが全くない場合、価格設定が高すぎる可能性があります。
一般的に、相場に見合った価格、あるいは少し低めに設定した方が売れやすくなります。まずは価格を適正に見直し、これによって問い合わせや内覧の反応を増やすことができるでしょう。
もし内覧者は訪れているのに購入に至らない場合、原因は部屋の清掃状態や物件の見せ方、内覧時の対応にあることが多いです。掃除や整理整頓は基本として、リフォームやリノベーションを検討することも一つの方法です。
物件が売れない原因を客観的に分析し、不動産会社と連携して適切な対策を講じることが重要です。

売却期間が長引く場合は、買取を依頼する

あらゆる対策を講じても売却の兆しが見えない場合、不動産会社に買取を依頼する方法も選択肢の一つです。
不動産会社は、築年数の古い物件でも再生するノウハウを持っています。買取を利用すると、売却価格は相場の7〜8割程度になることが一般的ですが、売れにくい物件でも短期間で現金化できる点は大きな利点です。
売却活動に行き詰まりを感じたり、新居の購入のために早急に売却を進めたい場合には、不動産会社による買取が有効です。買取の場合、内覧対応が1回で済むため、忙しい方や遠方に住んでいる方にも適しています。査定額に納得できれば、通常は1〜2週間で契約から決済まで完了します。

まとめ

売れにくいマンションには、築年数が古い、立地が不利など、いくつかの理由があります。また、古い物件では管理費や修繕積立金などの維持費が高くなることが多く、そのためランニングコストの負担が大きい点も敬遠される要因です。

売却対策としては、リフォームやリノベーションのように個人でできる改善策と、管理組合に修繕工事を依頼したり、維持費を削減する提案を行うなど、住民同士で協力して取り組む方法があります。

いずれにしても、マンションの売却には不動産会社の協力が欠かせません。地元に強く、信頼できる不動産会社を選び、売却活動を進めることが重要です。手間をかけずにできるだけ早く現金化したい場合には、不動産会社による買取を検討するのも一つの方法です。

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