売れにくいマンションの特徴と売却成功のためのポイント〜その1

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

少し前までは、どの地方でもマンションは比較的簡単に売却できていました。しかし、少子高齢化が進む中で、都心以外の地域ではマンションが思うように売れなくなってきています。
売れにくいマンションにはどのような理由があるのでしょうか。ご自分が所有するマンションを売却する際、少しでもスムーズに進められるよう、売れにくい理由とその対策を把握しておくことが大切です。

売れにくいマンションの特徴

買い手がなかなか見つからなかったり、希望価格を大幅に下げないと売れない物件には、次のような特徴が見られることが多いです。

立地が悪い

マンションに限らず、不動産で最も重要視されるのは立地です。
駅や都心へのアクセスが良好で、災害に強い場所など、多くの人が求める条件を備えた利便性の高いエリアは需要があります。
その一方で、公共交通機関が近くにない、または災害に弱い場所に建てられた物件は、どうしても避けられがちです。

新耐震基準を満たしていない

日本は地震が非常に多く、近年では台風や大雨による大規模な被害も頻発しています。特に、地震が住宅に与える影響は非常に大きいため、住宅を購入する際に耐震性を重視する人が増えているのは、自然な流れと言えます。
現在の耐震基準は、1981年に改正された建築基準法に基づく「新耐震基準」です。この基準では、震度6〜7程度の強い地震でも建物が崩壊・倒壊しないように、柱や梁（はり）などの構造材を適切に使用して建設することが義務付けられています。
そのため、マンションの築年数は、1981年以降に建てられたかどうかが重要なポイントとなります。それ以前に建てられた旧耐震基準の建物は、構造材が新耐震基準に比べて少なく、震度6程度の地震でも被害を受けるリスクが高いのです。
耐震性よりも、とにかく安価な物件を求める人は少ないでしょう。新耐震基準を満たしている物件の方が、売れやすいと考えられます。

管理状態が悪く老朽化が進んでいる

手入れが行き届かず、老朽化による劣化が目立つマンションは、やはり売れにくいのが現実です。
エントランスや共用部分、外壁の劣化が顕著であったり、エレベーターや駐車場などの設備が故障したままであれば、住みたいという気持ちにはなりません。大規模修繕や清掃といった適切な管理が行き届いていない物件は、購入しても長期的に安心して暮らすことができません。
「マンションは管理を買え」という言葉をよく耳にしますが、やはり管理状態が悪いマンションほど、売れにくいのです。

維持費が高い

周辺の環境や管理状態が良好であっても、売れにくい理由の一つに、管理費や修繕積立金といった維持費の高さがあります。
物件価格が周辺の相場より安くても、毎月の管理費や修繕積立金の負担が大きい場合、買い手は避けがちです。収入が大きく減少したとしても、維持費は毎月発生するためです。
管理費は共用施設の数や専有面積によって決まりますが、急激に増額されることはほとんどありません。
一方、修繕積立金は経年に伴い大幅に増額することがあります。特に築年数が経過したマンションでは、大規模修繕が必要となるため、修繕積立金が高額になりがちです。
コストに見合った適切なメンテナンスが行われているか、また十分な修繕計画が策定されているかは、購入者にとって非常に重要なポイントとなります。

空室が多い

空室が増えているマンションも、売れにくい原因となります。
住民が減少し、空室が目立つようになると、売れない状況が進行している証拠です。修繕積立金を支払う住民が減るため、必然的に一人あたりの負担が増加します。
立派な共用施設があっても、利用者が減れば活用されなくなり、維持管理費用が不足すると、管理人が雇えない、修繕ができないといった問題が生じる可能性があります。
空室が増えることにより管理状態が悪化し、最悪の場合、スラム化する危険性があることを認識しておくことが重要です。

次回は、売れにくいマンションをできるだけスムーズに売却するための対策について解説します。

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