空き家の解体費用は？解体・更地にせず売る方法について

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

相続した空き家の管理が大変だから解体したい！だけど、解体費用はどのくらい？

今回は、そんな疑問にお答えします。空き家の解体費用の目安、解体のメリット・デメリット、コストを抑える助成金やローンについてご紹介します。

一般的な空き家の解体費用の目安

空き家の解体費用は、建物の構造や大きさ、立地によって異なります。建物の構造ごとの解体費用の坪単価目安は以下のとおりです。

・木造：4～5万円/坪

・鉄骨造：6～7万円/坪

・鉄筋コンクリート造：6～8万円/坪

例えば、20㎡の建物の場合の相場は下記のようなイメージです。

・木造：80～100万円

・鉄骨造：120～140万円

・鉄筋コンクリート造：120～160万円

さらに、建物以外にベランダ、門、カーポート等の撤去費用、作業用の足場作り、安全確保のためのガードマンの設置費用なども発生します。

・人件費：1～2万円/1日

・ベランダ、門、カーポート除去など：2～5万円

敷地面積いっぱいに建物が建ち、作業スペースがない場合や、道路状況が悪く作業機材やトラックが入れない場合などは、作業に手間がかかり解体費用がかさんでしまう可能性があります。上記の解体費用は、あくまでも目安です。空き家の状態や広さ、面積、依頼する業者によって異なりますので、まずはご相談ください。

空き家を解体するメリットとデメリットとは？

使う予定のない空き家は、所有するだけでも費用がかかります。人が住んでいないからといって放置していいわけではなく、きちんと管理する必要があります。空き家の維持管理には、年間30万円以上かかるケースもあります。

使用する予定がない場合は、早めに手放して維持費を節約し、管理の手間を減らしたほうがよいでしょう。また、経年劣化した空き家を処分して更地にすれば早期売却につながることもあります。

空き家を解体して土地を売却する場合、土地の売却価格に解体費用を上乗せしたいところですが、土地自体の価値は変わらないため、難しい場合が多く高額な解体費用の負担も発生します。

建物を取り壊すと、土地の固定資産税が高くなることもデメリットの一つです。

家が建っている土地は、「住宅用地の特例」として税制上の優遇措置があります。更地にするとこの優遇措置がなくなり、固定資産税が最大6倍になります。すぐに売却できれば良いのですが、解体から売却までに時間がかかると、固定資産税が大きな負担になる可能性があります。

　　　

空き家の解体費用負担を軽減するには？

空き家の解体費用は意外と高額です。解体費用の負担を抑えるために、以下の方法を検討してください。

解体時期と解体業者を慎重に選ぶ

解体業者によって解体費用は異なります。複数の業者から見積もりを取り、適正な価格で仕事をしてくれる業者を見つけてください。

梅雨や雪の季節、台風や猛暑、解体業者の繁忙期などは価格が高くなる傾向にあります。解体業者の繁忙期は12月～3月と言われていますので、4月以降に依頼すると良いでしょう。

自治体の助成制度を利用する

自治体によっては、古い空き家の解体費用を補助する制度があります。お住まいの自治体のウェブサイトを確認してください。ちなみに、北九州市では老朽家屋の解体工事費用に対して、最大50万円まで補助金を受け取ることができます（昭和56年5月以前に建築された家屋である事が必須条件）。

老朽空き家等除却促進事業 – 北九州市 (kitakyushu.lg.jp)

ローンを利用する

引っ越しや建て替えによる解体の場合、解体費用は新築住宅の住宅ローンに組み込めます。売却前提の解体には、「空き家ローン」や用途を問わず利用できる「フリーローン」も利用可能です。売却前提の解体については「空き家ローン」の利用や、目的を問わず利用できる「フリーローン」の利用も可能です。

ただし、空き家ローンは利用条件が厳しく、フリーローンは審査が厳しいことが注意点です。

解体せずに売却するという方法、エステートプランの売却事例

●買主を決定し、売却金額から解体費用を捻出

遠方にある老朽化した実家を解体して売りたいが、解体費用が用意できないお客様。そのまま販売活動を進め、買主が決まった後、売却代金から解体費用を支払う方法を提案いたしました。

●建物をそのまま使用される方に売却

古い自宅から引っ越しをして、解体を決意したお客様。 エリアの特性上、土地だけでの売却は難しいと判断し、現状でご利用いただけるお客様を探す提案をいたしました。

●リフォームを希望する方に売却

時間がかかってもいいから、少しでも有利な条件での売却を希望するお客様。建物を解体するには多額の費用がかかるため、建物をそのまま使っていただける方を探す提案をさせていただきました。

●隣の空き家も解体し、まとめ販売で価値をアップ

立地は良いのですが、狭い区画、建物が小さく今のニーズに合わないので解体されていました。隣にも空き地があったので、その土地の持ち主に同時売却を提案し、2つの区画をまとめて1つの広い区画として売却することを提案させていただきました。

まとめ

・空き家の解体費用は、建物の構造や大きさ、立地によって変わります。木造住宅は坪単価4～5万円、鉄骨住宅は坪単価6～7万円、鉄筋コンクリート住宅は坪単価6～8万円程度です。その他の付帯工事や人件費を含めると、100万円を超えることも珍しくありません。

・使用予定のない空き家を解体することで、維持管理費や手間を削減でき、更地にした方が売却もスムーズになるケースが多いです。しかし、空き家の解体には多額の費用がかかります。建物を撤去すると、土地の固定資産税の優遇措置がはずれ、固定資産税が最大 6 倍になる可能性があります。

・空き家の解体費用負担を軽減するためには、安価な解体業者を探すほか、自治体からの補助金やローンを利用する方法もあります。場合によっては、解体するより売却したほうがよい場合もあります。エステートプランでも空き家の販売が可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。