親が認知症でも不動産の売却は可能？成年後見制度を活用して売却する手順

こんにちは！エステートプランです。
親が認知症になり、施設に入ることになった場合、親の自宅を子どもが処分できるのでしょうか？

不動産の売却は通常、所有者本人しかできませんので、親が認知症になったからといって子どもが売却することはできません。
ただし、成年後見制度を利用すれば売却は可能です。

今回は、成年後見制度の概要や認知症になった親の不動産を売却する手続きや流れ、注意点を解説します。両親の老後について考える際の参考にしてくださいね。

認知症の親の不動産、売却できますか？

認知症にかかった親が所有する不動産は、通常の売却プロセスでは売却できないことがあります。
不動産の売却には、所有者本人の「売却の意思」が必要です。

認知症による判断力や記憶力の低下は、売却に必要な「意思能力」の欠如と見なされ、売買契約を結ぶことができません。
意思能力のない状態で行われた契約は無効になる可能性があります。

「子どもが代理で手続きを行うために委任状を作成すればいいのでは？」と思われるかもしれませんが、意思能力がない状態では第三者への委任もできません。

そのため、不動産が手つかずのままになるという事態も避けたいところです。
認知症などで意思能力がないとみなされる方の不動産を売却するには、「成年後見制度」を利用する必要があります。

次に、この成年後見制度について詳しく説明します。
ただし、認知症の症状は進行具合によって異なるため、「意思能力」があると判断されれば、通常通りに売却できる可能性もあります。

認知症の親の不動産を売却するための「成年後見制度」とは何でしょうか？

成年後見制度は、認知症や知的障害などにより判断能力が不十分な人のために設けられた制度です。後見人がその人の代わりに財産の管理や契約締結を行い、本人を保護します。

例えば、不動産の売買契約や介護施設への入所契約などを後見人が代行します。
また、本人が判断能力のない状態で結んでしまった不利な契約を解約することも可能です。法定後見制度には、「後見」「保佐」「補助」という 3 つの種類があり、本人の判断能力の程度に応じてそれぞれの役割や行為範囲が異なります。

後見：判断能力が全くない人を保護する
保佐：判断能力が著しく不十分な人を保護する
補助：判断能力が不十分な人を保護する

成年後見人の選任に必要な書類や費用

【成年後見の手続きに必要な書類】

成年後見の申立書
申立の附票
申立事情説明書
財産目録
収支予定表
親族関係図
親族の意見書（同意書）
本人と後見候補者の戸籍謄本
本人と後見候補者の住民票
既に後見登記がされていないことを証明する書類
本人の精神鑑定や診断書（必要な場合）

【必要な費用】

申立書へ貼付する収入印紙：800 円～2,600 円
選任後に後見登記する際の登記手数料：2,600 円
裁判所へ予納する郵便切手 ：約 3,000～5,000 円
戸籍謄本や住民票の取得費用：1 通 300～450 円程度
精神鑑定や診断書代：～10 万円程度

※成年後見人が決まれば、月 2 万円程度の報酬を支払う必要もあります。

成年後見人には、親族以外にも弁護士、司法書士、福祉関連の法人、地方自治体の長などが選任されることがあります。
裁判所は後見人の職業や経歴、本人との利害関係、その他の事情を総合的に考慮して選任を決定します。

成年後見制度を活用して、認知症の親の不動産を売却する手続き

成年後見制度の申立てから、認知症の親の不動産売却までの手続きをご案内します。

【1】「成年後見制度開始」の審判を請求する
必要書類を用意し、家庭裁判所に請求します。

【2】家庭裁判所により法定後見人が任命される
通常、請求から審判まで約 2 か月、任命や後見登記の手続きには合計で約 4 か月かかります。

【3】不動産会社に売却を依頼し、売却手続きを開始する
成年後見人が不動産会社と契約を結び、売却活動を開始します。

【4】居住用不動産の場合は裁判所の許可を得る
被後見人の居住用不動産を売却する場合、裁判所の許可が必要です。
裁判所に居住用不動産の売却許可を請求し、許可を得ます。

【5】買主と売買契約を締結し、決済・引き渡しを行う
不動産を買主と売買契約を結び、売却を行います。
決済と引き渡しを同時に行い、所有権移転登記の手続きを行います。

上記の手続きを経て、本来本人が行うべき契約や手続きも、成年後見人が代理で行うことができます。

認知症の親の不動産を売却する際の留意事項

認知症の親の不動産を売却する場合、成年後見制度を活用できますが、その際に留意すべき点が 2 つあります。

【留意点 1】居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要
成年後見人は本人に代わって売買契約を行えますが、本人の居住用不動産を売却するには裁判所の許可が必要です。
この許可には、売却が本人の利益にかなう正当な理由が必要です。

例えば、以下のようなケースで許可が認められることが多いです。

売却代金を本人の生活費や医療費に充てる場合
売却代金を本人の介護施設への入所費用に充てる場合
建物が老朽化し、維持管理費が高額になる場合

【留意点 2】売却までには時間がかかる
成年後見人制度を利用した不動産の売却には時間がかかります。
成年後見人の選定から申し立て、後見人の選任、登記手続きを経て売買契約に至るまでには、一般的に 3～6 ヶ月ほどかかります。
また、居住用不動産を売却する際には裁判所からの許可が必要であり、その手続きにも時間がかかります。
計画的かつ余裕を持ったスケジュールで申し立てを行い、売却活動を進めることが重要です。

まとめ

・認知症の親の不動産を売却するには「成年後見制度」が必要
判断力が十分でない人を保護するための「成年後見制度」を利用することで、認知症の親の不動産を売却することができます。成年後見人は家庭裁判所に申し立てをし、選任されます。

・成年後見制度を使って認知症の親の不動産売却をする手順
成年後見人の選任申し立てを行い、選任・後見人登記を経て、不動産の売却が可能です。親の自宅を売る場合は、家庭裁判所の許可を得てから売買契約を結びます。

・認知症の親の不動産を売却する際の留意点
認知症の親の不動産を売却するには、成年後見制度を利用する必要があります。申し立てから選任、後見人登記までには一定の時間がかかり、居住用不動産を売却する際には家庭裁判所の許可が必要です。これらの点に留意してください。

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