不動産の売買においても、クーリング・オフの適用は可能か？適用条件と方法について

はじめに

クーリング・オフとは、サービスや商品の契約を結んだ後、一定期間内であれば理由を問わずに契約を取り消すことができる仕組みです。

不動産売買などの高額な取引も、契約を結んだ後に考え直したい場合があります。

このクーリング・オフ制度は、不動産の取引にも適用されるのでしょうか？

詳しく解説していきます。

不動産売買におけるクーリング・オフ制度とは？

まずはクーリングオフがどのような制度か、確認してみましょう。

「クーリング・オフ」とは、契約した後、頭を冷やして（Cooling Off）冷静に考え直す時間を消費者に与え、一定期間内であれば無条件で契約を解除することができる特別な制度のことをいいます。一度契約が成立するとその契約に拘束され、お互いに契約を守るのが契約の原則ですが、この原則に例外を設けたのが「クーリング・オフ」制度です。

（独立行政法人国民生活センターのHPより抜粋）

不動産取引のクーリング・オフについては、宅地建物取引業法第37条の2に規定されています。

【宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地や建物の売買契約について、その業者の事務所等以外の場所で買主が購入の申込みや契約を締結した場合、8日以内であれば、書面により無条件で撤回や契約の解除をすることができる。】

不動産の取引にはさまざまな形態が存在しますが、クーリング・オフの対象となるのは以下の場合です。

・土地、戸建て、マンションの売買（賃貸は対象外）

・売主が不動産会社（宅地建物取引業者）で、買主が一般の消費者である場合

・契約がその業者の事務所以外で締結された場合

これらの条件がすべて該当し、契約締結から8日以内であれば、クーリング・オフの適用が可能となります。

クーリング・オフが適用されないケース

逆に言えば、次の条件に当てはまらない場合、すべてクーリング・オフ制度の対象外となります。

1.売主が宅地建物取引業者ではない場合

2.売主の事務所で申込みや契約締結をした場合

3.事務所以外の場所で、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、申込みや契約を締結した場合

4.10区画以上の一団の宅地または10戸以上の建物の分譲を行う場合の案内所・モデルハウス・モデルルーム等で、申込みや契約締結をした場合

5.代理または媒介を行う宅地建物取引業者の上記②③④の場所で申込みや契約締結をした場合

6.取引士を置かなければならない事務所等で説明をしたあと、抽選会場で契約を締結した場合

7.事務所等で買受けの申込みをし、事務所以外の場所で契約を締結した場合

8.買主の自宅または勤務する場所で、申込みや契約締結した場合※

9.申込みや契約の撤回ができる旨を告げられた日から8日を経過した場合

10.当該宅地または建物の引渡を受け、かつ、代金の全部を支払ったとき

11.宅地建物取引業者同士の取引である場合

※場所が自宅または勤務先であっても、その場所を買主自身が指定したのであればクーリング・オフはできません。ただし、売主（宅建業者）の提案でその場所に行った場合はクーリング・オフが可能です。また、買主が指定した場合でも、ホテルや喫茶店等の場合はクーリング・オフができます。つまり、申し込みや契約を行なったのが「冷静に判断できる場所」なのかどうかが適用の分かれ道です。

クーリング・オフの期限は、告知された日から8日以内

それでは、クーリング・オフ手続きの具体的な手順について説明しましょう。

クーリング・オフは、「クーリング・オフできる旨及びその方法を書面で告知された日」から起算して8日以内に「書面」で行わなくてはいけません。

クーリング・オフの告知は、不動産会社（宅地建物取引業者）によるものではなく、買主側から行われることが一般的です。不動産会社からの告知がない場合でも、買主が建物の引渡しを受けて代金の全額を支払わない限り、いつでもクーリング・オフによる契約解除が可能です。

不動産会社は、クーリング・オフの権利を排除し、告知から8日で消滅させるため、物件がクーリング・オフの対象である場合、告知（書面交付）を行います。

重要なのは、不動産会社がクーリング・オフの告知を行った日です。クーリング・オフの行使期間は、告知された日から起算して8日以内です。購入の申込み時に告知された場合はその日から8日間、契約締結日に告知された場合はその日から8日間がクーリング・オフの期間となります。

告知された日を1日目として数え、期間内に書面でクーリング・オフを行うようにしましょう。

クーリングオフは書面での通知を行う

クーリング・オフは、8日以内に書面で行います。

通知書の到着は期限後でも問題ありません。

「書面」とは、ハガキ・封書・内容証明郵便・FAX等を指しますが、クーリング・オフは内容証明郵便で行うのが一般的です。クーリング・オフを確実に行った証拠を残すため、内容証明郵便が一般的に利用されます。

「届いていない・聞いていない」といったトラブルにならないように注意が必要です。

不動産会社が口頭でクーリング・オフを受け付けた場合でも、契約を解約した旨の書面は証拠として残しておくべきでしょう。

具体的な記載方法については、独立行政法人国民生活センターのHPを参照してください。詳しく相談したい場合は、消費生活センターに連絡してみてください。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。