故人名義の家を売却するには？

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

故人が所有していた家を売却したい場合、名義人が故人のままでは売却できません。
まず、相続人が不動産を相続し名義を変更する必要があります。

今回は、亡くなった名義人の家を売却する際の手続きについてお話します。

相続登記を行い、名義を変更する必要がある

亡くなった親が所有していた家などを、故人の名義のまま売却することはできません。
買主は、不動産の所有権を持っている名義人本人と売買契約を結ぶ必要があるからです。故人が所有していた家を売却したい場合は、まず誰かが家を相続して名義を変更する必要があります。相続人が複数いる場合や他に財産がある場合は、相続人全員で話し合い、誰が何を相続するかを決めます。遺産相続の内容や割合を決める話し合いを「遺産分割協議」といいます。

相続登記に必要な書類

不動産を相続して名義変更を行うには、「相続登記」という手続きが必要です。
相続登記に必要な書類は、下記の通りです。

• 相続人の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書
• 故人の戸籍謄本・住民票除票
• 遺産分割協議書
• 不動産関係書類
• 委任状

上記の書類をそろえて、管轄の法務局へ登記申請書を提出します。
相続登記時には、不動産評価額の 0.4%の登録免許税がかかります。

相続登記申請の書類はご自身で作成することもできますが、司法書士などの専門家に依頼することをお勧めします。
特に、遺産分割協議書には相続人全員の署名や実印、印鑑登録証明書や住民票の添付などが必要となり、作成には専門知識が必要です。

遺産分割時の相続の順位や割合について

故人が遺言を残さずに財産を残した場合、財産は交渉に応じて各相続人に分配されます。
この場合、故人との関係ごとに相続の順番や割合が決まってきます。

この際の相続の順位や割合は故人との続柄ごとに定められています。
①配偶者
②子供
③子供がいない場合は親
④子供も親もいない場合は兄弟姉妹

相続人が配偶者のみの場合、配偶者が 100％相続します。
配偶者と子がいる場合、配偶者が 1/2 を相続し、残りの 1/2 を子の人数で均等に分割します。
子供がいない場合、配偶者と親のみの場合は配偶者が 2/3、親が 1/3、配偶者と兄弟姉妹のみの場合は配偶者が 3/4、残りの 1/4 を兄弟姉妹で均等に分けます。平等といっても、資産には現金、宝石、骨董品、有価証券、不動産などさまざまなものがあります。
均等に分割するには、遺産分割協議が必要になるのです。

相続する際の注意点

遺産相続は、人生に何度も経験することではありません。
相続時の注意点についても確認しておきましょう。

相続税がかかる

遺産相続をすると相続税がかかります。相続税の納税期限は故人の死亡から 10 ヶ月以内と定められています。
納付は原則として現金一括払いとなります。支払いが遅れると延滞税がかかります。

遺産分割協議が進まず分配金が支払われていない場合や、相続した不動産を売却する予定で売却していない場合でも、10 ヶ月以内に相続税を納めなければなりません。
ただし、相続税には控除があり相続税が発生するのは対象となる財産総額が「3,000 万円＋600 万円×法定相続人数」を超えると相続税が発生します。

不動産を共同名義で相続すると売却が難しくなる

家や土地の相続は 1 人ではなく、複数の相続人が相続しても問題ありません。
ただし、共同名義で不動産を売却する場合は、名義人全員の意見の一致が必要です。
反対する方が 1 人でもいる場合は、売却できませんのでご注意ください。

一般的には誰か 1 人を代表者に指定し、売却後にお金を分配して遺産を分割するケースが多いです。

まとめ

・亡くなった親の自宅など故人が所有していた不動産は、そのまま売却することはできません。 売却するには、相続登記と名義変更が必要です。

・法定相続人が複数いる場合、遺産分割の順序や割合は法律で定められています。 配偶者と子がいる場合はそれぞれ 1/2、子がいない場合は親、子供も親もいない場合は兄弟姉妹にも相続権が発生します。

・相続税は亡くなった日から 10 ヶ月以内に一括で納めなければなりません。 協議や売却が完了していない場合でも、支払い義務が発生しますのでご注意ください。

・また、不動産を共同名義で相続することも可能ですが、売却時に全員の同意が必要で手続きが煩雑になるためおすすめできません。

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