不動産の売却益とは？計算法やかかる税金、節税対策について

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。
しかし、不動産の売却益は単純な【売却価格－購入価格】ではありません！

今回は、不動産を売却して得た利益とそれにかかる税金のお話です。
ここでは、不動産売却益と税金の計算方法と、税金を少しでも抑える方法について、いくつかのヒントをご紹介します。

不動産売却益および計算方法について

不動産売却益とは、不動産を売却して得た利益のことです。不動産の売却益は不動産譲渡所得として扱われ、所得税や住民税が課税されます。少しでも高い値段で売りたいのですが、高くなればなるほど税金も高くなってしまい、悩ましいところです。

しかし、不動産譲渡所得とは単純に【売却価格－買取価格】ではありません！

不動産譲渡所得の計算方法はこちらです。

【 不動産譲渡所得 ＝ 譲渡価格 － 取得費 － 譲渡費用 】

譲渡価格：不動産売却価格

取得費：不動産の購入価格 ＋ 不動産購入のためにかかった費用
（仲介手数料や購入時の不動産所得税、購入の際に支払った立退料、印紙税、移転代など）

譲渡費用：不動作売却のためにかかった費用
（仲介手数料や印紙代、売却にともない発生した立退料、建物の取壊し費用など）

不動産所得とは、不動産の売却価格から、不動産を購入するためにかかったすべての費用を差し引いた金額です。
なお、購入から時間が経過した建物については、減価償却費を差し引いた金額で計算します。
（減価償却の割合は、対象物の種類ごとに決定されます。）

税金を計算する際には、不動産譲渡所得からさらに特別控除を差し引き、課税対象となる課税譲渡所得金額を出します。
一般的な不動産の売買で、最も適用になる特別控除は以下のものです。

■マイホーム売却による 3 千万円の特別控除の特例
マイホームとして住んでいた家や土地を売却すると、所有期間に関係なく譲渡所得から３千万円を控除することができます。

最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。

国税庁 (nta.go.jp)

不動産の売却にかかる税金とは？

課税対象となる不動産譲渡所得は、上記の方法で計算できます。
この課税譲渡所得金額に対しては、次の税金がかかります。

■所得税、住民税

不動産の売却により課税譲渡所得が発生した場合、所得税と住民税が課せられ、不動産の所有期間によって税率が異なります。
・5 年以下の短期所有：所得税 30.63%、住民税 9% 合計 39.63%
・5 年を超える長期所有：所得税 15.315%、住民税 5% 合計 20.315%
売却した翌年の 2～3 月に確定申告をおこない納付をします。

■復興支援税

この税は、2011 年の東日本大震災の復興費用を賄うために、2013 年の所得税から適用された税金です。
課税所得の 2.1%となります。

■印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代です。 金額は契約金額によって異なります。

■登録免許税

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、売却時に住宅ローンの残金を完済し、抵当権を抹消します。その、登記内容を変更するための変更手数料で、不動産 1 件につき1,000 円です。

■消費税

仲介手数料やその他費用に対して 10％の消費税がかかります。

不動産譲渡所得税を節税する方法

不動産が予定通りの価格で売却できれば嬉しい反面、価格が高ければ高いほど税金も高くなってしまい、悩ましいところです。

そこで、不動産譲渡所得税を節税する方法をご紹介します！

マイホームの長期所有による軽減措置

家や土地の売却の場合、所有期間が 10 年を超えると軽減措置があります。

・不動産売却益の 6,000 万円以内の部分：10%の軽減
・不動産売却益の 6,000 万円を超える部分：15%の軽減＋600万円

マイホーム買い替えの特例

マイホームを購入し、住み替えのために売却した場合、新しい住宅の購入費用も不動産譲渡所得から差し引くことができます。

ただし、売却する不動産の所有期間が 10 年以上で、売却価格が 1 億円以下であること、マイホーム売却 3,000 万円の特例や長期所有の軽減措置と併用することはできません。

不動産を売却して損をした場合

不動産の売却により、譲渡所得がマイナスになる場合があります。
まだ住宅ローンが残っていて一括で返済をすると、結果的にマイナスになることもあります。
その場合、確定申告で損益通算することで、マイナスの金額をその他の所得から差し引くことができ、その他の所得にかかる所得税や住民税を削減することができます。

まとめ

・不動産を売却して利益が出ると税金がかかります。 譲渡所得は、売却価格から購入費用、購入にかかった費用、および売却費用を差し引いたものです。 また、各種控除を差し引いた金額が課税譲渡所得となり、その金額に対して税金が計算されます。

・不動産を売却すると、課税譲渡所得に対して所得税、住民税、復興所得税、印紙税、登録免許税、各種手数料に対して消費税などがかかります。

・不動産の売却益が大きい場合、不動産譲渡所得税は高くなりますが、条件によってはさまざまな控除を適用して、節税できる場合があります。

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